央国企CRE专栏 │ 为什么国有企业建立存量不动产资管平台势在必行？

尽管我们谈到CRE时，多数人并不会立刻将其主体与国有企业相联系，但事实上国有企业的存量不动产管理无论是从规模体量还是外部环境来看，尽快建立完善的资产管理平台都已迫在眉睫。以下我们展开聊聊——

2018年1月，我国开始建立国有资产管理报告制度（指国务院向全国人大常委会报告国有资产管理情况制度，国有资产报告采取综合报告和专项报告相结合的方式），同期财政部制定了《国有资产报告编报工作暂行办法》。到2022年，国有企业资产台账逐步建立并基本实现全覆盖，主要包括企业、金融企业、行政事业性、自然资源等四大类别。截至2021年底，国有净资产155万亿元，国有土地面积5.23亿公顷。

中国的国有企业多数有悠久的历史，部分甚至可以追溯到百年前的洋务运动时期。而中国独立的国有资产监管体系自2003年成立以来，快速完善监管和考核制度体系。经历改革开放、经济周期、重组整合等之后，多数特大型国有企业不动产资产管理呈现产权主体分散、地域分布广阔、建筑年限跨度大、使用效率参差不齐、管理专业能力高低不一、历史遗留问题交织错综等特征。

2017年以来，中国房地产市场开发规模逐步下降，“三道红线”监管落实加速推动城市发展从增量开发向存量更新转型。新一轮的国土空间规划，已经划定了特大城市的“三区三线”，明确了城市发展边界。市场需求也从大规模增量需求为主，向进一步的产业集聚、空间优化和品质提升转变。以办公楼为例，仲量联行对中国主要40个城市的市场监测数据显示，中国主要城市办公楼租金已经触及天花板，长期高于通货膨胀的租金增幅溢价有限，但局部区域的市场溢价机会依然存在。

1998年国有企业改革以来，国有企业经历了市场化改革、主辅分离、去房地产化、混合所有制改革多轮调整。企业不动产管理在多数国有企业中属于辅业和后勤服务保障职能。十八大以后，“四风八规”教育，“三重一大”等制度体系建设，明确禁止享乐之风和奢靡之风，新建楼堂馆所监管更为严格。二十大以后，企业不动产管理的合规要求、低效闲置资产的盘活利用以及清理退出“两非、两资”成为新的关注点。在国企改革1+N政策体系顶层设计下，对企业不动产管理的市场化、专业化、合规化、安全性等提出了更高的要求，并且要求实现可衡量、可考核、可检验、要办事的指标。

新时代、新阶段，内部需求和外部环境都对国有企业不动产管理提出新要求。建立统一的资管平台在保持延续性、安全性和合规性的基础上，更需要保持前瞻性、创新性和盈利性。未来几年，持续推动国有企业不动产资产管理平台建设还会有示范效应、内在动力、政策推动和资本化机遇，我们将在下一期“展开说说”。

仲量联行结合多年服务大企业的一手经验和协助政府部门制定政策的全局把控，可以为国有企业组建不动产资产管理平台提供战略咨询服务，也可针对国有企业存量不动产资产提供资产组合评估和策略定位，为政府的城市更新政策制定和修订提供决策支持研究，为基础设施REITS资产池的建立提供财务顾问和评估服务，为存量物业的改造提供市场研究、招商租赁、项目管理、物业管理、设施管理、ESG认证等其他服务。