大湾区商业地产投资市场2024年回顾及2025年展望

2024 年是粤港澳大湾区商业地产行业持续变革的一年。2024年三季度末以来，中央推出一揽子增量政策，改善了社会预期和提振了市场信心，为商业地产市场平稳度过调整期提供了有力支持。从投资市场来看，2024年广深两市商业地产市场大宗交易录得总额207亿元，较2023年下降31%。

2024年，广州商业地产投资市场交易额为90亿元。从成交额来看，酒店及零售商业的大宗交易占比有所上升，分别达到17%和32%。

在租金下降、收益率上调和空置上升等多重因素的影响下，资本值降幅较为明显。尽管国内银行贷款利率5年期以上LPR由年初的4.2%下降至3.6%，带动了需求缓慢回升，但资产的价格仍需时间修复。

资产价值的下降使物业的负债率也发生变化，在减低负债的压力下，在售面积体量对比2023年增加30%。据仲量联行统计，现有存量中中心区可售优质资产体量约为247万平方米，包括办公楼132万平方米（含3年内交付），在运营的商业购物中心70万平米，酒店45万平方米。当中，优质可售办公楼资产集中于天河、海珠、越秀三个成熟区域，占三区办公楼存量约16%。

需求端上，基于业绩优先的考虑，企业用户对资产配置的需求有所下降，但以物业经营为主且有充裕资金的投资者重点关注中心区资产配置的机会，特别是作为广州城市中心的珠江新城。投资者开始更加注重资产的长期回报率和稳定性，而不仅仅着眼于短期的资本增值，比如更加偏向于那些具有稳定租金收入、良好物业管理、长期潜在增值空间、强抗风险能力的物业。

2024年，深圳商业地产投资市场交易额为117亿元。从成交额来看，2024年工业类的大宗交易占比显著提升，达到了57%。

大宗交易整体表现仍然维持低位。一是市场供应过剩问题依然存在，尤其是产业物业和办公物业的去化压力仍然较大。未来三年，深圳约有389万平方米的新增甲级办公楼面积流入市场，其中约25%为可售面积，且62%的可售面积位于南山区。二是市场竞争激烈，买家对物业的回报率要求不断提高，导致部分物业的成交价格下降。

从资金来源看，内资买家依然是主力。这些买家主要由自用投资者构成，尤其是来自金融、科技和制造业的企业。他们通过购置办公和产业物业，满足了业务拓展和产业升级的需求。同时，房地产投资基金和政府投资平台也在市场占有一席之地，他们通过收购商业和产业物业，丰富了资产配置并促进了区域产业的引入。

投资市场的卖方主要是开发商和企业。面对市场供需不平衡和资金压力，开发商积极出售部分核心区或中心区资产以回笼资金。

2025年的广州投资市场既面临挑战也蕴含机遇。房地产企业仍以减负债作为首要任务，预计将保持积极的价格优势吸引投资者，以促进库存去化。企业资产的配置需求，取决于经营业务增长的恢复及租赁需求增长回稳的情况。不过，在促消费扩内需政策力度的加码下，包括推出的消费品以旧换新政策和文旅消费等措施，同时配合货币政策的适度宽松，如银行降准和贷款利率的下调，这些积极因素的结合有望为广州商业地产投资市场的稳定提供有力支持。

深圳在2024年出台了一系列房地产刺激政策，如降低首付比例、缩短增值税征免年限、取消商品住房和商务公寓转让限制等，在一定程度上提振了市场信心，促进大宗交易市场的活跃度。同时，政府对城市更新和产业升级的重视，为深圳房地产市场带来了新的发展机遇。展望未来，办公楼市场仍将是企业自用投资者的重点关注领域，尤其是在核心商务区的优质办公物业。此外，港人北上消费的发展趋势有望进一步促进深圳的消费，带动商业市场活跃度。

仲量联行华南区投资与资本市场负责人卢盛表示：“粤港澳大湾区的稳步发展，将有利于资产价值持续增长。优质房地产物业仍然是众多资产投资中风险相对较低的资产配置选择，它的经营稳定性、流通性、金融属性仍然保持市场优势。同时，随着ESG（环境、社会及治理）理念普及，绿色建筑和智能办公空间有望更多受到企业自用投资者青睐。在人口老龄化和房地产结构型调整的背景下，保租房、康养设施、社区零售商业及酒店等资产也将成为机构投资者中长期的关注点。”