以“片区更新”为特色的中国存量更新路径

在全球范围内，如何通过对现有建筑进行再利用以增强经济发展动能和改善人居住环境正在成为各大城市共同面临的时代课题。今日，由经济学人Economist Impact主导、仲量联行支持的最新研究报告Radical retrofit: Adapting cities for a resilient future重磅发布。该报告基于对全球12个城市1000名建筑环境领域的商业领袖的调研，指出战略性改造与资产重新定位，不仅能够填补未来高品质建筑空间的供需缺口，更将为业主、投资者带来显著的经济回报与资产增值，同时提升用户的空间体验与生活品质，自重助力建构更具韧性、包容性和可持续性的城市未来，使更广泛的城市居民长期收益。

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仲量联行华东区战略顾问部负责人、中国城市更新业务负责人吕玫表示：“中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张加速进入‘存量提质增效时代’，这也使得我们与经济学人Economist Impact的此次全球性讨论更具本土价值和现实意义。过去30年的发展，我们不断借鉴国际经验，复制全球标准和最佳实践；而面向未来，中国的城市更新正助力以上海为代表的中国城市，在城市发展路径上走出一条自己的道路，塑造中国式的城市更新发展模式。如何在存量市场中精准发现价值，并在改造过程中统筹全局、兼顾各方，不仅关乎中国城市未来的新发展格局，也决定着房地产市场在新发展模式下的价值逻辑的重构。”

在此次发布的报告中，近七成受访企业表示，为积极响应可持续发展和城市提质的需求，其在过去三年中已主动调整业务结构，显著增加了对存量改造领域的资源投入与战略布局。这一转变不仅体现出市场参与者正前瞻性地把握城市发展模式转型的机遇，也预示着存量更新已成为企业构建未来竞争力的关键赛道。与此同时，上海也在经历类似过程——自2023年以来，除企业自用外新推出的商办用地已屈指可数。与海外城市更新项目多以单栋楼宇改造为主不同，中国的城市更新更强调“片区更新”，涵盖商业、居住、交通、市政配套以及公共空间的整体提升。以上海新一轮的商务单元更新为例，从陆家嘴到五角场再到真如，多个片区的更新面积普遍在2至3平方公里之间；而在海外，体量较大的伦敦市中心国王十字街区更新项目，面积也仅为0.27平方公里。中国的城市更新已跳脱“点状改造”，走向“系统治理”，其乘数效应更有利于提升资源再配置的效率、放大价值重塑带来的影响力。

除“片区更新”的落地实践外，中国在城市更新领域的政策与制度创新同样展现出多维度、系统化的独特方案。自2015年《上海市城市更新实施办法》颁布以来，顶层设计持续演进：

• 2022年推出《上海市城市更新指引》；
• 2023年发布《上海市城市更新行动方案》，不断将存量改造提升至战略高度，积极引导多元投资主体进入市场，并借助REITs等资产证券化工具逐步打通投融资闭环；
• 进入2025年，进一步出台《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》和《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，贯通从规划引领、资源统筹、项目计划、规划制定到实施建设与运营管理的全周期更新模式。
   

上述政策体系紧紧围绕2025年7月中央城市工作会议中提及的 “六个着力”展开核心举措，系统推动城市高质量发展：

• 着力优化现代化城市体系：强化片区功能与能级提升，促进空间重构与结构优化；

• 着力建设富有活力的创新城市：推进楼宇改造升级与功能业态复合，培育创新空间载体；

• 着力建设舒适便利的宜居城市：优化商务生态环境与公共服务配套，构建完整社区生活圈；

• 着力建设绿色低碳的美丽城市：提升空间品质与建筑能效，推广绿色更新技术；

• 着力建设安全可靠的韧性城市：加强建筑安全与防灾能力，完善政策支持与保障机制；

• 着力建设崇德向善的文明城市：注重文化传承与人文氛围营造；

• 着力建设便捷高效的智慧城市：推动楼宇数字化和运营管理智能化。

  
   

这些举措不仅体现了从中央战略到地方实践的政策协同，也系统融合了“六个着力”的核心目标，为中国城市的高质量更新提供了制度支撑与实施路径。

其二，在机制创新方面，上海大力推动“三师联创”——规划师负责空间设计与功能统筹，建筑师负责项目落地与品质提升，评估师负责打通资源、资产、资信与资金链条；在此基础上，2025年，上海市规划和自然资源局在多份指导意见中进一步提出，应在联创团队中纳入交通、景观、产业以及历史文化风貌保护等领域专家。该模式的不断完善，不仅使多元专业力量得以协同，提升整体设计与实施的科学性，更依托综合全面的思维为片区价值的释放与提升提供有力保障。此外，通过遴选、协商、联合、指定等方式确定由国有平台公司或专业化企业担任的“统筹主体”，更能平衡公共利益与市场回报，确保项目稳健推进。

其三，在模式创新方面，上海市于2025年不断出台突破性政策，如允许建立在商业金融用地（C2/C8）上的商业楼宇兼容人才公寓、租赁住房等四类居住用地（R4）功能；以及首次提出探索产权归集路径，针对商务楼宇所有权、使用权、经营权相关归集难题，因地制宜通过多种方式开展商务楼宇更新。这些举措在很大程度上有助于打通长期困扰市场的关键堵点，让市场参与各方在判断项目可行性和市场前景时拥有了更强的信心。

当前，中国商业地产市场的各方参与者正面临资产老化、租赁需求低迷、土地剩余年限缩短等多重挑战，许多业主经营压力加剧。尤其是那些符合“2个25”特征的物业——即楼龄超过25年或空置率高于25%的商务楼宇——更易陷入“中年危机”。因此业主更应未雨绸缪，主动将建筑更新与片区功能优化、区域能级提升紧密结合，资产更新策略不仅是单体改造可行性的考量维度，同时也需要关注和结合片区更新视角，借力“乘数效应”。

从具有中国特色的城市更新理念出发，片区更新并非限于特定类型或规模的物业，而是适用于几乎所有城市更新实践的系统视角。这一视角要求跳出单栋建筑的物理边界，将物业更新纳入片区整体发展规划中予以考量。例如，将老旧办公楼改造为养老托育设施或人才公寓，不仅响应了新消费与民生需求，也有助于将资产重新嵌入区域功能网络，实现与城市发展动力的再度契合。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“业主应从全面评估楼宇现状出发，紧密结合区域更新政策与市场趋势，指定有针对性地改造或提升路径。通过功能重新定位、空间品质升级、获取可持续认证、优化租户组合，甚至引入轻资产运营模式等举措，能够有效提升资产使用效率，环节空置及运维成本压力；而专业服务机构可凭借其丰富经验与资源网络，为改造过程提供高校支持，进一步保障更新成果的价值转换。”

随着各地政策逐步放开、融资渠道拓宽，以及土地使用年限延长等利好频出，物业更新与资产重组迎来重要时间窗口。在这一背景下，以片区为单位推进更新改造，不仅有助于盘活存量资产、提升其流动性和市场竞争力，也更符合当前城市高质量发展的总体导向，为推进可持续的城市再生提供坚实支撑。

除了作为全国城市更新先行者的上海，从“工业上楼”到“社区微更新”，各大城市都在探索各具特色的更新路径。今年以来，全国已有超过30个城市密集发布专项政策，中央财政对城市更新行动的支持范围也覆盖至北京、广州、苏州、厦门、兰州等20个城市。《关于持续推进城市更新行动的意见》和中央城市工作会议举行等政策宣示的叠加效应，将帮助城市更新和存量改造领域释放非凡的市场潜力。

放眼全球，中国城市无论在基础设施建设还是综合治理能力上都处于领先地位。在存量改造和城市更新的评价维度与标准方面，一方面与国际趋势同频，另一方面也在探索中国特色的发展路径。但当前中国商业地产仍面临价值低估与流动性不足的发展瓶颈，与其应有的全球地位尚不匹配。随着政策、金融等领域一系列支持性政策的相继出台，仲量联行认为，业主启动存量改造项目恰逢其时。仲量联行将携手各方，共同推动资产价值与运营效率的提升，助力中国城市在全球舞台上展现更强的竞争力。

仲量联行凭借其深厚的全球经验与扎实的中国本地实践，在推动中国城市更新与存量资产改造进程中，提供覆盖“市场研究-战略规划-投资交易-运营提升”的全生命周期解决方案。我们不仅协助客户精准识别存量价值，更以国际视野结合本土政策趋势，为各类物业定制切实可行的更新路径。在战略咨询阶段，仲量联行通过深入的市场研判与政策解读，帮助业主和政府部门明确片区功能定位与更新方向；在投融资与交易环节，我们借助广泛的资本网络和REITs等创新工具，有效链接资金与资产，提升资产流动性与市场竞争力；在实施运营层面，则通过功能重塑、低碳技术应用、智慧楼宇改造和轻资产管理输出，实现资产增值与可持续运营。我们始终致力于将全球最佳实践与中国城市的高质量发展目标相融合，助力中国城市在全球竞争中重塑资产价值、释放更新潜能。

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