企业房地产趋势

企业房地产（CRE）管理正处于一个关键转折点。过去几年，在疫情冲击与成本压力的双重作用下，企业房地产时常面临被动调整的局面；2026年，其角色正被重新定义——从一项必要成本，逐步转变为塑造企业差异化竞争优势的重要抓手。仲量联行调研显示，尽管全球72%的受访企业仍将削减成本列为优先事项，但更具前瞻性的企业正依靠提升效率释放资源，持续加大在科技、体验与灵活性的投入，由此构建超越单纯成本管理的竞争优势。与此同时，行业变革提速，这也要求企业房地产管理者不仅要积极把握趋势，更要主动推进变革管理、打造更具适应力的人才队伍，从而推动企业房地产与业务战略更紧密的协同。

2026年，行业变化的速度仍在持续加快，这也为企业房地产管理者提出了新的要求：可持续应变力。如今，科技应用的迭代周期已快于人员学习与能力提升的速度，这使企业房地产团队面临更大压力、职业倦怠风险以及能力缺口。而处于领先位置的企业，不仅有能力识别正确的战略方向，还能建立起足以持续应对变革的企业文化与人才基础。在此背景下，主动推进变革管理、构建更具适应性的组织架构，以及推动企业房地产与业务更紧密的协同，将成为不可或缺的核心能力。因此，2026 年企业房地产管理者需要重点关注以下五大趋势，并积极采取行动，从而赢得竞争优势。

定义：企业房地产策略正从固定、长期承诺的模式，转向打造更敏捷、更具弹性的资产组合——灵活调整不同类型资产配置，支持业务目标实现。通过将核心总部、区域办公枢纽与按需弹性办公空间有机结合，企业构建起适应力更强的办公场所模式。与此同时，借助实时的资产组合数据，企业房地产团队能够根据业务需求变化，快速扩展、重组并优化空间配置。

现实情况：降低运营成本与优化资产组合仍然是企业房地产管理的首要任务；与此同时，吸引并留住人才对于整体业务增长也至关重要。从全球范围来看，办公空间平均利用率仅为54%，与79%的平均目标利用率相差25个百分点，这表明提升运营效率仍是企业面临的关键挑战。这一问题在北美更为突出，两者差值高达29个百分点。尽管目标与现实之间差距显著，但并不意味着企业将进一步缩减面积：全球43%的企业管理者预计，未来几年员工人数将持续增加，33%的企业管理者预计会扩大办公空间规模。企业房地产管理者必须考虑，如何使资产组合与人员增长、科技应用以及新兴人才[1]聚集地的发展保持一致。在这一快速演变的背景下，企业还需持续调整房地产组合，以支持新技能需求和持续演进的工作模式，例如在工作场所内设立实验室和专业功能空间等。这种“生态系统式”的管理思路，要求企业需建立更具适应性的组织架构，推动企业房地产规划与业务战略紧密对齐，从而更好地预判未来空间需求。

为何当下至关重要：持续偏低的空间利用率，以及不断变化的人员规模与配置需求，正使固定办公空间模式的经济效益持续走低。尽管不同地区所面临的挑战各不相同——北美主要体现在利用率差距较大，亚太地区更多聚焦于人员规模与办公空间扩张，而欧洲、中东和非洲则更关注优化配置与成本控制——但在2026年，各个地区均把打造更动态的资产组合策略列为核心议题。随着人工智能带来的用工结构变化，以及项目周期加剧波动，未来员工规模的预测正变得愈发困难。因此，企业需要在不做出长期承诺的前提下保留可变容量，这也推动了企业采用能够兼顾物理空间可调整性与运营灵活性的弹性资产组合模式。

2026年行动建议：企业应将优化资产组合视为一套不断迭代、持续运转的平台机制，而非一次性项目。企业房地产管理团队应每月开展情景规划，统筹分析空间利用率、预订模式以及空间赋能业务等各项因素，从而提升运营弹性。首席财务官也应更加重视成本灵活性，推动房地产成本逐步转化为能够随业务周期变化而调整的可变成本。随着办公服务商与业主方提供的企业级解决方案日趋灵活、成熟，混合型资产组合的可行性也在持续提升。在此背景下，灵活租约条款与模块化装修也逐步成为行业标准实践。更重要的是，企业应将调整空间规模视为支持业务增长的工具，而非单纯压缩成本的手段。能够持续优化迭代、积极采用弹性资产组合模式的企业，将在市场进入、人才获取和资本再配置等关键机会节点，拥有更快响应和调整的能力。

定义：这是一种成熟且以数据为驱动的办公场所模型，通过综合考量灵活办公、人员体验与区位选址等因素，提升员工的绩效表现与身心健康。

现实情况：员工整体上对当前的到岗安排有较清晰的认知——66%的员工表示，其所在企业已制定明确的出勤政策，72%的员工对此持正面态度。但“了解规定”并不等同于“愿意到岗”。当员工认为办公场所值得通勤时，支持度和遵循度会相应提升；而当空间舒适度不足、自主性有限、对员工的身心健康支持不足时，抵触情绪也会随之上升。归根结底，人们排斥的并不是办公室本身，而是糟糕的办公体验以及缺乏吸引力的办公地点。

灵活的办公地点、工作时间，已经从员工的“额外福利”转变为基本需求。目前，平衡工作与生活已经超越薪酬，成为员工留任的首要驱动因素（65%）；同时，57%的员工表示，灵活的工作时间将有助于提升生活质量。这也意味着，企业需要主动调整办公场所布局配置，以匹配这种新的工作、生活节奏。

与此同时，办公场所体验正日益成为提升绩效的重要抓手，也成为人才吸引与保留战略中的关键一环。在全球范围内，40%的员工正受到职业倦怠的影响，而“始终待命”状态形成的压力也在不断累积。企业逐渐认识到，优质的办公场所体验能够直接影响员工生产力与健康。当前的挑战在于：既要支持灵活办公，又要应对混合办公带来的隐性负担——无论是线上还是线下，都希望能即时联系员工，其压力可想而知。

随着员工在办公室办公的天数增加，以及日益重视工作与生活的平衡，办公场所选址对员工体验也变得更加关键。全球67%的受访员工偏爱地段优越、富有活力的办公地点，这一比例在印度（84%）、中东（沙特阿拉伯78%，阿联酋76%）和中国（77%）更高。调研同时发现，在城市中心快速扩张、通勤时间较长的地区，员工更希望提升每个工作日的综合价值。

为何当下至关重要：目前，已有52%的企业要求员工每周到岗3至4天，企业正不断提升

固定化出勤要求，但其效果取决于办公室是否真正“值得通勤”。

办公场所体验的边界正在延伸至办公地点所在的区域。企业房地产管理者愈加倾向选址在有活力的区位，充分利用所在区域丰富配套资源的优势，而无需将所有设施纳入自有空间——这已成为房地产组合优化的重要考量。全球超过三分之二的受访员工表示，希望在生活、工作与休闲的场所中获得舒适又恰到好处的“体验”。那些在零售和酒店旅宿行业中备受关注的因素，同样适用于办公空间：健康与自然（73%的人认为工作场所附近有更多绿植将提升身心健康）、个性化体验（74%的受访员工偏好能够识别并满足其需求的场所），以及多元配套所带来的便利性。

2026年行动指南：2026年，以吸引人才与提升生产力为核心目标的企业，需要全面统筹规划灵活办公、办公环境与选址等策略，打造更完整且具竞争力的员工体验和企业价值体系。

选址时应重点考虑是否有助于员工健康、是否位于充满活力地区的选址策略，以及为员工提供本地配套优惠或丰富的本地社群活动的办公场所，都将有助于提升员工通勤的价值感，并改善整体体验。

注重营造体验的办公场所可以借鉴酒店旅宿与零售行业的经验，聚焦关键体验触点，在工作安排、空间类型选择及配套设施等方面提供更多个性化体验与便利性。

为了打造“以体验为中心”的办公场所，企业需要打通企业房地产与人力资源相关数据，并据此制定更合理的灵活办公政策，从而同时提升员工满意度与空间配置效率。即使在投资回报尚未完全显现之前，企业也应尽早投资于高质量数据的采集与应用，因为这是支持主动变革管理、推动未来持续优化的基础底座。如今，越来越多的人力资源科技工具能够整合员工排班、空间使用情况与绩效数据，并帮助企业基于数据制定更有效的混合办公政策，更好地平衡统一管理要求与员工个体需求。

定义：将先进的AI深度融入建筑系统及办公场所管理平台，打造能够根据实时数据和使用者需求做出响应的智能生态。这种系统化模式，可实现自动化运营、预测性维护以及空间与能源管理的持续优化；在升级空间体验的同时，也能助力企业提升运营效率、做出更明智的决策。

现实情况：企业房地产领域的AI应用探索正在迅速升温——计划开展试点的企业房地产团队比例，从2023年的不足5%，跃升至2025年的92%；但大多数企业仍停留在试验阶段。当前的瓶颈并不在于企业缺乏雄心，而在于基础能力不足：54%的受访企业将“与现有基础设施的兼容性问题”列为首要障碍。尽管如此，以预测性管理与维护工具、企业房地产数据仓库，以及能源与碳排放管理平台为代表的多项办公场所技术，采用率已突破80%。这表明，企业在AI应用上的投入，正迅速聚焦于提升运营效率这一最具实际影响力的方向。

具体到设施管理，已有28%的企业主动嵌入了AI解决方案，重点投资的应用包括工单管理（57%）和资产全生命周期洞察（54%）。这些并非高投入、远期回报的概念性项目，而是通过自动化绩效追踪、预测性维护和运营优化，带来可量化投资回报的务实应用。

为何当下至关重要：传感器网络、门禁控制、Wi-Fi分析与预订系统，如今都在持续产生可供AI调用的大量数据流。然而，如何梳理和整合这些分散的数据，仍是一项重大挑战——这亦是当前商业房地产领域公认的AI最重要应用场景。通常，能源与维护是企业最主要、也最可控的运营支出项目：通过预测性控制，AI可帮助削减10%至30%的成本。当设施管理及物业管理人手短缺时，AI工具能够助力业主方与企业提升运营韧性，但前提是拥有完善的数据基础底座，并同步提升现有员工的AI应用相关能力。员工普遍将“办公场所体验支持”视为支持到岗办公的关键体验要素之一，而AI助理则有望进一步优化员工体验，例如帮助员工寻找同事、预订合适空间、推荐会议替代方案，全面提升办公体验流畅度，并在成本受限的情况下更高效地支持混合办公。

2026年行动指南：企业应着重打造人才技能与数据基础设施两项基础能力，释放AI在企业房地产领域的全部价值。重新审视企业房地产与信息技术、人力资源、财务及核心职能部门的协作方式，整合跨职能专业经验与共享数据，解决高价值关键问题，从而在企业层面实现

价值最大化。在规模化部署AI之前，企业应优先夯实数据架构基础——确保系统之间能够互联互通、数据质量可靠，并建立完善的数据治理机制。同时，企业也应界定真正有意义的衡量指标、明确所需数据，并建立跨职能追踪与共享机制，从而为判定未来成效建立清晰路径。

企业可优先启动那些已被验证具备明确价值的试点项目，例如工单优化、能源管理和空间分析——目前已有61%的企业从中收益显著。同时，企业还应持续投入变革管理与人才技能提升，推动更广泛地应用AI与持续创新，将企业房地产及其相关职能团队打造为协同并进、面向未来的合作伙伴。

定义：办公场所管理正迈入一个全新时代，对人才技能的主动升级、职能转型以及有效的变革管理提出了更高要求。打造面向未来的办公场所管理组织，需要企业持续投入以人为本的能力建设、积极拥抱科技，搭建更敏捷的组织架构，使团队能够在AI、自动化等技术升级、业务重心变化的背景下，从而持续适应自身角色的转变与工作流程的演进。

现实情况：84%的办公场所管理负责人将“运营成本攀升与预算受限”列为首要关切，而“员工身心健康”与“工作场所安全”则并列位于其优先事项的第二位。与此同时，数字化工具与AI的加速应用，正在从根本上重塑办公场所管理团队所需的技能结构、思维方式与组织架构。提升现有员工技能、有效推进变革管理，引入具备数字化思维的新型人才——这些如今已与控制成本和优化流程同等重要。因此，企业必须系统评估并规划企业房地产的人才转型，将数字化能力、分析能力与变革管理能力嵌入每一个岗位所需能力。企业还应持续投入培训、建设敏捷的跨职能团队，并探索新的领导方式，才能在支持以人为本工作场所的同时，充分释放科技价值。

为何当下至关重要：领先企业正在重新审视办公场所管理的战略价值，并将先进的办公场所管理视为一项竞争优势——他们认识到，在营造支持身心健康与提升生产力的环境方面，办公场所管理发挥着关键作用，还能通过财务与人才两方面的成果体现可量化的投资回报。优化供应链、与利益相关方建立战略合作关系，正成为企业节约成本的重要抓手；而可靠数据、先进科技则在不牺牲员工体验的前提下，推动了企业自动化与流程效率的持续提升。

2026年行动指南：办公场所管理领域即将迎来更大规模的转型，企业和团队需提前做好相关准备。打造面向未来的办公场所管理职能，要求企业提前做好变革准备，培养团队的数字化素养、创新能力与适应性领导力，使其能够更从容地应对持续变化，并主动塑造未来。通过营造降本增效与员工参与相互促进的企业文化，企业需要在提升运营效能和提高员工体验之间取得平衡。企业还应持续推进人才与变革战略，培养团队解决问题的能力、同理心与协作精神，并借助科技实现高频任务自动化，打造安全至上的工作环境。

企业应在传统运营KPI之外，纳入员工满意度、参与度等指标，让管理者能够全面地衡量安全感、满意度与绩效等多个维度，而不只是关注每平方米的成本。通过优先夯实这些基础能力，办公场所管理负责人才能构建更具韧性、以人为本的运营体系，更好地满足持续创新与不断演变的办公需求。

定义：一套成熟、数据驱动的可持续发展策略，应将持续能耗追踪、实时监测与高级分析结合起来，以优化能源使用、控制成本，并满足不断演进的合规要求。智能计量、物联网传感器以及AI驱动的洞察，将帮助企业最大化成本节约，支持脱碳目标实现，并提升整个资产组合的韧性。

现实情况：越来越多的房地产存量资产正面临功能、区位与监管层面的过时风险，这不仅带来合规压力，也会削弱资产价值。对于企业房地产管理者而言，这些风险尤为关键——过去四年，能源成本加速上涨（涨幅从印度的20%到英国超过50%不等）。因此，62%的企业将能源绩效列为推动可持续发展实践的首要驱动因素之一。成本攀升、监管趋严，叠加持续运营压力，使得企业将健全高效的能源管理列为紧迫的业务优先事项。然而，许多企业仍未建立起能够持续跟踪、衡量和优化公用事业能耗的完整机制。数据孤岛、系统陈旧、缺乏实时能效洞察等因素，正阻碍企业实现——更不用说维持——大规模的能源节约。因此，建立完善的能源数据整合流程与平台，已是当务之急。

有效的能源管理追踪，不仅能直接节约成本，还能为合规管理、风险控制及未来投资决策提供可信的数据支撑。高质量的能源数据，也为企业脱碳相关的商业论证提供了有力依据，表明可持续发展实践与公用事业成本节约可以并行推进。

为何当下至关重要：全球范围内，建筑性能标准、信息披露要求及隐含碳排放限制等法规正在持续收紧。对于行动滞后的企业而言，这不仅可能带来处罚风险，也将加大资产贬值的可能性。亚太地区与欧洲、中东及非洲地区走在前列——我们近期的客户调研显示，亚太地区44%的企业以及欧洲、中东及非洲地区49%的企业，已公开承诺实现净零排放，而美洲的这一比例为33%。不过，在美洲地区，62%的企业表示，能源绩效是实现可持续发展目标的最大驱动力。如今，智慧建筑科技与AI已能够展现可量化的节约成效与可验证的披露结果，随着能源效率提升、浪费减少，可持续发展正逐步从“成本中心”转变为“价值创造引擎”。 此外，59%的企业表示，改造升级项目已带来显著的成本节约；同时，55%的企业认为这类项目提升了资产价值，43%的企业则表示，员工生产力提高也是其带来的附加价值之一。

2026年行动指南：企业应将先进的能源监测、计量与分析平台视为一项战略性业务投入，而不只是为了满足合规要求。同时，要确保将能源数据全面嵌入企业各层级运营数据看板中，并成为决策框架中的影响因子。企业还需设定清晰、透明的公用事业成本节约目标，并将其纳入资本配置、供应商谈判及改造升级计划之中。同时，企业还应营造持续改进的组织文化，将降低能源及相关运营成本的目标，与更广泛的财务目标和环境目标统筹推进。

以上这些趋势并非彼此独立，而是企业房地产战略性转型过程中相互关联的关键要素。其核心在于，企业逐渐认识到，高质量、深度整合的数据，是推动企业房地产有效变革的基础，也是贯穿全局的连接纽带。管理者应加大对数据基础设施的投资，将其视为支撑快速调整、试验创新与人才转型的重要平台，而不是需要逐项论证合理性的成本支出。无论是释放AI的业务价值、加强能源管理，还是提升资产组合敏捷性，这些目标的实现都依赖于共同的底层基础——高质量、深度整合的数据。它不仅支撑相关能力落地，也让企业房地产团队在管理层决策中发挥更具战略性的作用。真正具备这种整合能力的企业，不只是在管理房地产支出，而是统筹平衡降本增效、员工体验、AI能力、以人为本的设计、战略合作关系、卓越运营等各种要素。在此基础上，企业的物理空间将不再只是成本载体，而是支撑竞争优势、吸引人才和提升业务韧性的战略平台。