历经充满挑战的一年后，2026年全球商业地产市场曙光初现，前景可期。市场基本面持续改善：多数主要市场的经济实现正增长、贸易紧张局势有所缓和、通胀趋稳、利率下行——这些因素共同为更稳定的运营环境奠定基础。然而，在经济、技术与社会多重力量的交汇下，全球各企业和机构正身处复杂而多变的发展环境中，商业地产行业亦迎来关键转型节点——既充满挑战，也蕴藏重大机遇。

本报告聚焦六大关键趋势，深入探讨全球商业地产的重塑路径：高成本压力下，提升效率成为当务之急；各类物业供应短缺持续加剧；“体验”成为新的价值驱动因素；人工智能从试点探索走向规模化落地；建筑与能源系统加速深度融合；商业地产投资大众化。每一项趋势都兼具挑战与机遇。

2025年下半年，房地产资本市场显著回暖，预计这一势头在2026年将进一步延续。债务市场也将保持高度活跃，贷款机构对各类物业的投资意愿持续增强。未来一年，随着房地产投资周期逐步升温，投资者竞购或将更加激烈，推动全年交易量持续增长。AI基础设施建设热潮将持续推高对数据中心的需求；居住类资产仍将是全球规模最大的投资板块，各类居住类资产继续受到投资者青睐。产品储备充足的市场将维持活跃态势，澳大利亚、西班牙等多个市场都将迎来新一轮需求增长。

与此同时，2026年多个市场的租赁需求将同步增长。全球范围内，办公与工业空间的净吸纳量预计稳步上升，美国、印度和英国等多个市场均有望实现增长。新建项目减少对办公市场的影响日益显现——寻求大面积、新建办公空间的租户将面临选择更少、租金更高的局面。在供应紧张的区域，优质办公空间短缺的问题尤为突出（如东京、纽约、伦敦），这将迫使部分需求向高端市场以外的区域外溢。此外，全球工业与物流空间的新增供应持续放缓，叠加租赁需求上升，空置率将进一步收窄。

当前，各行各业的企业正面临日益严峻的运营成本压力，多重外部因素持续推高运营成本支出。一方面，政府财政可持续性问题可能向私人信贷领域传导，导致企业债务与融资成本不断攀升；另一方面，雇主还需应对员工薪资与税费上涨以及因长期技能错配和劳动力短缺所引发的用人成本激增。此外，建筑原材料与装修成本仍处于高位，并将在2026年进一步上行。以主要市场为例，2026年，英国与德国的“全包”建造成本通胀率预计为2.7%-3%，美国为3.5%-4%，而亚太部分地区的涨幅更为显著，新加坡和澳大利亚的建造成本预计将上涨5%-6%。

对投资者、开发商与租户而言，这一系列因素的叠加已使“成本管理”跃升为核心优先事项：迈入新一年度，高达72%的企业房地产负责人将“成本控制与预算效率”列为年度首要任务。

为有效应对这一挑战，企业亟需对成本管理策略进行战略性重构。企业房地产团队应聚焦三大关键方向——精细化预算管理、优化空间利用率、系统性提升运营效率。

具体而言，2026年的成本削减将体现为对每一项支出的严格审核。对投资者而言，这意味着需通过主动维护与资本支出管理实现资产优化，从而最大化资产效率与回报；对租户而言，则需严格审核从公用事业费、装修升级支出到设施维护合同在内的各项运营开支。未来，空间优化与资产组合的合理调整将成为企业房地产管理的核心工作——不仅要匹配当前运营需求，更要支撑未来业务发展规划。

与此同时，企业正越来越多地借助外部协作实现降本增效，例如通过外包非核心职能、优化供应链管理等方式提升整体效率。同时，建筑与设施管理领域的科技应用也将成为关键抓手。自动化与数字化解决方案如若实施得当，可在确保服务品质的同时显著降低运营成本。

但任何成本举措都需审慎权衡，避免由此对员工生产力、组织韧性、用户体验与人才留存造成负面影响。

2026年，北美与欧洲大多数商业地产细分板块的新增供应将进一步下滑。经济不确定性叠加高昂的建造与融资成本（见趋势1），导致新开工项目数量持续走低，延续2025年开发活动放缓的趋势。未来12个月，优质现代化空间的稀缺将对租户和业主产生更加显著的影响。

在办公楼市场，美国的开发活动正处于历史低位，预计2026年竣工量较近年平均水平下降约75%，目前剩余在建项目中，已有四分之三完成预租。欧洲的新建项目启动量则降至2010年以来的最低水平，继2025年供应量同比下滑后，2026年交付量预计将进一步下降5%。在东京、纽约和伦敦等核心城市，高品质办公楼的供应短缺问题尤为严峻。随着租赁需求回升，寻求大面积、新建空间的租户将面临选择更少、租金更高的局面。这进一步推高了优质空间的获取难度与持有成本，并迫使部分需求向高端市场以外区域延伸。

其他大多数物业类型的供应量下降趋势同样明显。全球范围内，2026年工业及物流地产的新增供应预计将较2023年峰值水平下降42%，这主要源于投机性新建项目减少，以及数据中心、制造业等用地需求增加所带来的影响。成熟市场的零售物业供应已接近历史最低水平；美国长租公寓开发量较近期高点下滑超四分之三；欧洲及亚太地区多数市场的此类开发也仍受限制。相比之下，数据中心建设保持强劲势头，随着超大规模云服务商创纪录的资本投入，预计2026年该物业类型的新增供应将增长19%。

在优质空间日益短缺的同时，大量面临淘汰风险的物业亟需重新定位或改造升级。在全球十大最具潜力的办公空间改造市场中，超过1.3亿平方米的存量资产正面临被淘汰的风险，巴黎、伦敦、纽约、波士顿和芝加哥等城市将涌现最具吸引力的改造机遇。业主也逐渐认识到，对现有资产进行改造与升级，不仅可缩短建设周期、降低隐含碳排放和节约成本，还能显著提升资产价值。其中，以节能为核心的改造，不仅能有效控制运营支出，若在建筑生命周期早期实施，更有望带来高达55%的额外回报。

在全球建筑环境中，“体验”已成为人们选择居住、工作、购物与休闲场所的核心考量因素。然而，当前的市场供给尚未跟上这一需求变化，“体验过时”正成为资产面临的新风险。最新调研显示，超过三分之二的全球受访者期望所接触的每一类空间都能提供高质量、个性化且有益身心健康的体验，这一比例较2024年上升了5个百分点。但在美国和欧洲主要市场，甲级物业供给不足、老旧资产积压，使得“体验要素”有望在2026年成为驱动投资决策的关键变量。

设计趋势正同步演进，“从室外到工位”的人性化动线设计、促进社交互动以及沉浸式科技赋能的环境正日益成为关注重点，不仅重塑零售空间体验，也正推动办公场所的升级迭代。大多数企业已颁布明确的出勤政策，我们的调研也显示，员工普遍理解并接受当前的出勤安排——全球66%的受访员工表示，公司对此有明确的规定，72%的受访者对此持正面态度。但理解不等于行动。只有当办公环境带来的价值感超越通勤成本时，员工的出勤意愿和支持度才会提升；反之，若空间舒适度不足、自主性受限或健康支持不足，则更容易引发抵触情绪。

当前的核心挑战在于：如何打造一个既能提升员工福祉，又能驱动企业绩效的办公场所？而部分领先企业已不再仅追求办公空间的使用率，而是致力于优化空间体验。

零售和酒店领域的成功要素，在办公场景同样适用：健康与自然（73%的受访者表示，办公场所周边增加绿植有助于身心健康）；个性化体验（74%的受访者更青睐能识别并适配自身需求的空间）；以及多元配套设施带来的便捷体验。当员工对办公场所体验给予高度评价时，84%的人也会对出勤要求持积极态度。

简而言之：人们抵触的不是办公室，而是糟糕的办公体验。这已超越物理空间设计范畴——选址布局、配套设施可达性以及流畅便捷的体验，才是为用户创造价值的关键。那些注重区位策略与场所营造的投资者和运营商，将通过打造直观便捷、互联互通且真正值得投入的空间，赢得更多用户的青睐。 

区位策略正日益聚焦“次级市场”和“生活方式导向型”区域，以满足人才对活力社区和宜居城市的诉求。仲量联行调研显示，在美国，位于“生活方式街区”——毗邻娱乐设施、户外空间或滨水景观等配套的办公楼，可实现高达32%的租金溢价。员工偏好也佐证了这一趋势：我们近期的调研表明，67%的职场人希望在充满活力的街区工作，而在25-34岁群体中，这一比例高达74%。

展望2026年，“体验”本身的重要性在各行业、各地区都将进一步凸显。核心城市的人才竞争日益加剧、员工倦怠率持续攀升，加之人工智能对工作模式的重塑，多重趋势将在2026年交织叠加，促使企业重新审视办公空间对员工体验乃至企业业绩的影响。

房地产企业正站在人工智能（AI）应用的关键十字路口。2025年，AI试点项目迅速铺开——仲量联行近期的全球科技调研显示，92%的企业租户和88%的投资者已启动AI相关计划。然而，进入2026年，行业将面临对AI实施效果及规模化能力更为严格的审视。

目前，企业平均同时推进五个AI应用场景（涵盖数据流程、资产组合优化、能源管理、市场分析与风险建模等领域），但仅有5%的受访者表示已基本达成了项目目标。从AI实施成效来看，私人投资者和投资管理公司的进展略逊于上市投资者和机构投资者。

2026年，随着企业努力将2025年启动的AI试点项目从实验阶段推向规模化应用，“AI试点疲劳”将逐渐显现。那些在缺乏系统性规划的情况下仓促开展多个试点的企业，将面临越来越大的压力，亟需证明其投入带来了实质性的投资回报；而许多企业会发现，其碎片化的推进方式严重制约了项目的可扩展性。更深层的障碍在于基础能力的缺失。缺乏数据基础设施、变革管理机制与相关人才储备的企业，将不可避免地遭遇实施瓶颈，不得不在“追加战略投资”与“终止AI项目”之间做出艰难抉择。

在各类投资者中，仍有60%尚未对其房地产职能和资产类别制定统一的科技战略。对于企业租户而言，70%尚未建立AI相关的变革管理框架，50%在数字化与AI人才配置方面存在不足。其中，生命科学、专业服务等行业在商业地产AI人才储备上面临的挑战尤为突出。

系统性落地实践的企业和仅停留在试点探索的企业之间的绩效差距将日益拉大，已成不争事实——头部企业持续扩大优势，而滞后者则越来越难以论证在AI方面持续投入的合理性。随着人工智能从提升效率向流程重构与商业模式创新转型，房地产相关参与者的价值主张也将随之改变。开拓新市场的战略能力、灵活运营能力，以及在决策过程中提供数据驱动优势的能力，将逐步成为定义成功的三大核心能力。

2026年，房地产与能源的关系将从“相邻”走向“共生”。可靠、清洁且可负担的电力供应，将与区位条件并列，成为决定房地产资产竞争力的核心要素。建筑已不再只是能源转型的旁观者，而是正逐步融入电力系统，成为其有机组成部分——既能发电、储电和管理用电，同时也参与本地新型能源市场的运行。

当前，全球电力系统正承受前所未有的负荷压力，扩容需求迫在眉睫。仅数据中心产生的全球电力需求，在2025年就增长了21%，到2030年这一需求将至少翻倍。过去五年间，在大型数据中心枢纽周边区域，单月电价涨幅最高曾达267%。

能源系统的扩容速度已明显滞后于需求增长，其影响已传导至资产层面。在某些市场，能源成本最高可占租金的26%，使得能效表现成为维持资产竞争力的关键要素。然而，房地产领域的机遇，绝不仅限于“降本”。面对电价波动加剧、停电风险上升以及用电需求激增，越来越多的建筑正通过分布式能源解决方案，缓解这些压力。

在美国加利福尼亚州、新泽西州以及德国等市场，强有力的政策支持叠加高昂的电价，以及企业租户对能源稳定性与韧性的需求，正推动屋顶光伏发电和表后储能系统的快速普及。在中国，业主与租户正加快部署屋顶太阳能设施，以保障电力供应的稳定性，从而对冲电网波动带来的不确定性。趋势已然明朗，且部分市场已走在前列：建筑正从被动的能源消费者，转变为主动的能源资源资源节点。那些能够有效整合能源解决方案的资产，其综合收益潜力较传统租金收入可提升25%至50%。

长期以来，商业地产投资一直是机构投资者、房地产运营公司、家族办公室及高净值人群的专属领域。资本与融资门槛、运营经验以及市场准入壁垒，均对资金实力雄厚且经验丰富的投资者更为有利。然而，监管政策的调整、新技术的涌现、私人财富的积累以及投资知识的普及，正共同推动商业地产投资和所有权迈向“大众化”。

尽管养老基金早已通过投资管理人配置房地产资产，但当下的监管变革正在重塑更广泛的投资生态。例如，英国的万事达协议（Mansion House Accord），以及美国最新颁布的行政令——允许401(k)计划将私募房地产基金纳入投资标的，都为未来几年大规模新增资本进入商业地产市场铺平了道路。

此外，过去15年全球私人财富的持续增长，正在催生新一代的投资者。他们更倾向于寻找在风险收益比上优于全球私募股权和公开股票市场的资产。自全球金融危机以来，全球亿万富翁群体的总财富增长了265%，预计在2025年将达到约15.4万亿美元，为市场注入巨额新增资本。

与此同时，区块链技术如今已具备支撑商业地产投资的实际可行性。近期代表性交易包括：KJRM以汐留城市中心（Shiodome City Center）为底层资产发行的不动产代币，以及由Kenedix、三井住友信托银行、野村证券和BOOSTRY联合公开发行的、用于租赁住宅投资的代币产品。

监管政策的变化将进一步拓宽个人退休账户和养老金投资者参与私募市场及商业地产的渠道，同时，关于房地产持有优势的普及教育也在不断深化。这将使更多个人和散户投资者能够有机会配置私募房地产投资基金，甚至在某些情况下持有高价值物业的零散份额，从而推动房地产投资的大众化。

2026年的商业地产格局，将更青睐那些采取战略调整而非战术性应对的企业。文中所述的六大驱动力——成本压力、供应短缺、“体验”赋能价值、AI走向成熟、能源融合以及投资大众化——并非孤立存在的挑战或机遇，而是相互关联的动态因素，需要以全局思维统筹规划、协同推进。

对投资者而言，想要在这一市场环境中取得成功，就必须超越传统的房地产管理模式，构建一体化资产战略，将运营效率、用户体验、技术能力、能源表现和资本渠道视为构建竞争优势的要素。那些把上述趋势视为差异化发展契机而非待克服障碍的投资者，将在2026年及未来的房地产生态中脱颖而出，成为行业引领者。

对企业租户而言，未来能够实现长足发展的，是那些不再将房地产视为单纯的运营成本，而是视其为推动创新、提升效率与实现增长的战略平台的企业。在行业经历这场前所未有的变革之际，唯有主动推进全面转型、平衡短期成本压力与长期战略布局的企业，才能真正引领商业地产的未来发展方向。