资本涌入生命科学行业将如何影响房地产市场？

对生命科学领域投资的激增带来了相关企业对实验室空间需求的飙升。

免疫肿瘤学、新生儿学和其他先进技术的持续突破无疑点燃了投资者对生命科学领域的兴趣，而新冠疫情和相关的疫苗开发工作更加速了这一进程。更重要的是，对生命科学行业的投资已然清晰直接地转化为企业对商业不动产租赁的投入。

“生命科学企业每获得一轮融资后，都会在几个月内寻找新的空间，”仲量联行美国生命科学市场执行董事Travis McCready说。“当公司获得风险投资资金时，他们需要实验室空间，以便尽快交付成果。”

这些交易带来了大量的生命科学工作岗位，同时也刺激了住房、零售和其他城市配套设施的发展，为在此生活和工作的人们提供服务。

“与其他行业相比，生命科学行业的发展对周边地区的发展产生了更为巨大的影响，”McCready说。“从某种意义上说，增加对生命科学的投资是在造福所有行业。”

投资者蜂拥而至

生命科学资金的增加主要有三个不同的来源：急于将疫苗推向市场的政府提供的资金;风险投资资金的不断增加;机构资本越来越多地寻求替代方案。

这些资本加持都对生命科学物业市场产生了影响了：2015年至2020年间，美国主要的生命科学物业市场总空置率从9.8%降至7.3%，下降了250个基点。

新冠疫情是政府投入资金增加的主要驱动力。在美国，“曲速计划”（Project Warp Speed）为新冠病毒研究和生物制造投入了数十亿美元，目的是将疫苗推向市场。

“这当中重要且特别之处在于，通常在生命科学领域中，政府研究仅关注于基础发现，而这通常不会转化为房地产交易，”McCready说。“但在过去的12到18个月里政府一直在将产品推向市场。这是数十亿美元首次用于疫苗的商业化，并在此过程中产生了对房地产市场的影响。”

与此同时，风险资本的增长虽然因新冠疫情而加速，但却也是建立在数十年研究和开发的基础上的。

“2021年2月是人类基因组图谱测绘20周年，”McCready指出。“我们正在获得更好的技术手段和计算机科学的能力，帮助我们解释和理解基因。”

近年来，人工智能和计算机科学已经应用于从“学习蛋白质如何折叠到设计新药”的完整过程，McCready说。

“生命科学领域风险投资的增加是因为计算机科学从根本上改变了它，”他说。“随着投资者看到机器人技术的不断发展以及工程学在该领域的融合，他们会越来越关注人类历史在科学和人类健康领域最令人惊奇的时刻。”

流入生命科学领域的机构资本也有所增加。根据瑞银（UBS）的数据，医疗保健在2020年占私募股权交易活动的14%，高于2007年的9%。仅2020年一年，黑石集团（Blackstone Group）就向生命科学领域投资了约160亿美元，这是其在该年度最大的投资领域。

开发商预先打造实验室配套

由于生命科学企业的租赁需求强劲，开发商也把握商机，预先打造带实验室配套的物业空间，以跟上风险投资的步伐。

“因为这些生物技术公司在获得资金后，实验室空间是不会凭空出现的，”McCready说。

专家们在全美各地都见证了这一趋势。例如，2020年4月，地产开发商陶尔实业公司聘请建筑公司SGA重新设计了其泽西市中心的办公楼，为生命科学、制药、绿色技术、农业技术、健康照护和医疗相关领域的租户提供“自带实验室空间”的规格建筑。该物业目前已开放出租。2020年6月，世界最大的房地产公司之一汉斯地产与美国休斯顿的2ML房地产公司达成了一项协议，对休斯顿生物技术产业园内，邻近德克萨斯医疗中心的Levit Green地块进行开发，以做为生命科学物业空间；该地块面积超过了21万平方米。

“由于生命科学企业在获得融资后迫切需要实验室空间，这些物业相当具有吸引力，”McCready说。