2022年第三季度住宅市场报告

住宅投资持续下滑，房企投资热情仍显低迷

三季度，住宅投资持续下滑，房企开发投资热情仍显低迷。2022年9月，全国房地产开发投资累计同比下降8.0%；其中，住宅投资同比下降7.5%。1-9月份，住宅新开工面积约6.95亿平方米，同比下降38.7%，企业开工意愿仍较弱。同期，住宅竣工面积2.96亿平方米，同比下降19.6%，连续两个月跌幅收窄，表明“保交楼”政策效果持续显现。土地方面，截至9月，房地产开发企业土地购置面积和成交价款分别同比下降53.0%和 46.2%，降幅继续扩大，土地市场仍未走出低谷。

一线城市需求坚挺，二线城市成交规模降幅收窄

三季度，全国住宅市场销量整体仍处低位，但在各地加速出台稳楼市政策的影响下，居民置业信心正缓慢修复。1—9月份，全国住宅销售面积下降25.7%，连续两个月降幅收窄，显示热点城市稳楼市政策效果有所显现。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，三季度20城市一手住宅成交面积合计约3801万平方米，环比基本持平，同比下降27%，降幅较上季度收窄。其中，一线城市需求依然坚挺，三季度成交量较去年同期小幅上涨1%。在16个二线城市中，受制于新增供应减少，居民置业观望情绪依然浓厚，三季度成交量同比下滑33%，但跌幅较上季度明显收窄。
 

三季度全国70大中城市新建住宅销售价格总体承压

三季度，随着房企降价促销的力度加大，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势。9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月上涨0.1%转为下降0.1%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。
 

三季度土拍成交溢价率保持低位，企业拿地意愿仍显不足

土地市场方面，三季度重点城市进一步优化调整了土拍规则，并进一步提升土地出让的质量和数量，但由于销售端未见实质性好转，企业经营策略仍多以保守为主，拿地意愿仍显不足。三季度，全国土地成交规模、销售金额继续缩量，土地溢价率则延续了2021年下半年至今的趋势，保持低位。三季度，一线城市住宅用地平均溢价率小幅下滑至3.5%；二线城市溢价率下滑至2.5%。三、四线城市溢价率下滑至3.5%。土地市场的信心修复，仍有赖于销售市场和房企资金状况的改善。

展望四季度，政策方面，稳楼市政策有望继续加码，叠加前期政策效果进一步显现，市场信心有望继续修复。投资方面，四季度将是“保交楼”的关键节点，在“保交楼”政策带动下，竣工量有望持续修复，一定程度带动投资边际改善。但短期内，企业开工意愿难以明显回升，新开工面积同比降幅或仍较大，全年投资下行趋势难以改变。市场方面，前期政策落地有望带动市场恢复，四季度商品住宅销售面积同比降幅有望收窄。