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2022年第二季度住宅市场报告

2022年 08月 09日

整体市场低位运行，多重政策支撑市场信心底部回升

2022年二季度，全国多地受疫情反复影响，房地产市场整体低位运行。全国住宅市场销售规模、房地产开发投资、及土地供求均继续下滑。六月以来，随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的逐渐显现，市场预期边际改善。在政策端、货币端、信贷端等多方面稳经济政策的支持下，整体楼市初现筑底企稳态势。

政策端，2022年上半年累计超百城出台提振楼市政策，如松绑限购限售政策、下调房贷利率、降低首付、购房政策对二胎、多胎家庭倾斜、放松落户及配套购房限制等。其中一线城市主要以放松人才落户政策为主；二、三线城市则政策松绑力度较大，市场多有边际改善。货币端，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降, 4月15日央行宣布全面降准0.25个百分点，释放5300亿长期资金。信贷端，银行按揭贷款放款速度持续加速。5月20日，央行针对5年期LPR下调15个基点，为2019年实行LPR新机制以来的最大降幅。同期，央行针对贷款购买首套普通住房的居民额外下调20个基点。在多重稳市场政策支撑下，市场信心底部回升，供求边际改善。预计下半年，维持房地产市场平稳发展的政策将继续出台，全国住宅市场将步入企稳恢复通道，但疫情反复和经济修复速度仍有不确定性，预计今年全年住宅成交规模仍将低于去年。

住宅投资增速继续下滑，房企投资意愿维持低位

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二季度，房地产投资继续下滑，房企拿地及投资意愿整体维持低位。2022年1-6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，同比下降4.5%。1-6月份，住宅新开工面积4.9亿平方米，同比下降35.4%。1-6月份，住宅竣工面积2.1亿平方米，同比下降20.6%。土地方面，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降48.3%；土地成交价款同比下降46.3%，降幅持续扩大。二季度，央企及国企成为拿地主力，民企拿地意愿持续减弱。

二季度20个重点城市整体住宅成交量筑底修复

二季度，在一揽子稳经济、稳增长措施下，居民置业信心逐步修复，全国整体一手住宅成交量筑底企稳。2022年1-6月份全国住宅销售面积同比下降26.6%，较1-5月份降幅收窄。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，重点城市整体住宅市场成交正在改善。二季度20城市一手住宅成交面积合计约3977万平方米，环比上涨15%，但较去年同期仍下降45%。整体来看，各地出台的支持性政策逐渐开始显效，此外，疫情影响逐渐消退，市场信心进入修复通道。

二季度全国70大中城市新建住宅销售价格初步筑底

二季度，一线城市商品住宅销售价格环比维持平稳，二、三线城市价格基本筑底企稳。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。具体价格方面，据70个大中城市商品住宅销售价格显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

二季度土拍成交溢价率仍处低位，国企央企拿地表现积极

土地市场方面，国企央企成拿地主力，民营房企因资金流压力拿地热情仍显不足。二季度多城完成首批或二批次集中供地土拍，各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，但整体土地成交规模、销售金额及溢价率均维持低位水平。其中，一线城市土地市场彰显韧性，上半年平均溢价率小幅上扬至4.5%；二线城市溢价率小幅收窄至4.4%。三、四线城市则表现持续低迷。

展望下半年，在美国通胀持续走高、全球货币环境将进一部紧缩的预期下，我国继续宽松货币政策的空间有限。政策方面，预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台。市场方面，下半年销售规模及居民置业信心有望进入企稳修复通道，后期市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复、疫情防控效果及政策优化力度等方面。预计今年全年住宅成交规模仍将低于去年。下半年，预计城市间的表现将进一步分化；一线城市将率先进入回升通道，热点二线城市也有望逐步企稳回升；三、四线城市企稳恢复速度可能相对滞后。