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带你看中国| 2019年一季度住宅市场概览

住宅市场一季度成交量回落,热点一二线城市下半年成交量有望企稳

五月 02, 2019

整体市场:一季度成交量回落,3月市场小幅回暖

一季度,仲量联行跟踪的20个热点城市整体市场成交量环比下降29.2%,较去年同期也下降8.7%,延续了去年四季度整体销售回落的趋势。

从月度数据来看,一二月份成交量收缩明显,但年后部分城市出现了局部的“小阳春”,使得3月整体成交量同比止跌回稳。然而,3月的一手成交回暖仍略显疲乏,一线城市和重点二线城市成交量涨跌互现,大部分城市销售势头稍有好转,但回暖力度并不强劲。


价格方面,一季度整体市场价格更趋稳定。从3月国家统计局公布的70大中城市价格来看,一二线城市新建商品住宅销售价格保持稳定;三线城市价格虽然短期涨幅小幅扩大,但不太可能扭转全年价格涨幅回落的大趋势。


政策:政策基调以稳为主,因城施策

一季度,两会召开,从中央的政策表态来看,今年楼市主基调为:以稳为主,一城一策。从各城市的具体实践来看,一季度多地迎来政策松动。深圳、天津、杭州、无锡、合肥等城市部分银行下调了利率上浮水平,北京、上海、深圳等城市在减税降费背景下调整二手房交易税率。部分城市新出让地块的出让条件中取消了商品房限价的限制。

此外,户籍制度改革加速,各地人才引进政策有望加大力度 。4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,对于城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市、300万-500万的Ⅰ型大城市以及超大特大城市的落户政策有不同程度放宽。从中长期来看,户籍政策开放所带来的人口导入将为重点城市的经济发展注入新的活力,同时也对提振住宅需求带来有利影响。但应当认识到,落户政策的放松只是为城市人口的导入打开了大门。从长远说,人口的聚集还是受产业发展、公共服务提升和空间连接优化等多重因素影响。

土地:受部分宽松政策影响,土地市场小幅回暖

2019年一季度,货币政策的适度放松、融资环境边际改善,以及行政调控的适度松动,使得部分开发商的购地热情小幅回升。

从土地溢价率来看,2018年下半年去杠杆进入深水区加上住宅销售放缓,开发商拿地极为谨慎,土地平均溢价率跌至过去七年来的低点。然而今年一季度以来,受多重政策利好影响,土地市场开始触底小幅回暖。虽然开发商整体预期仍较为谨慎,但态度已比去年下半年更为乐观。


从土地流拍率来看,各城市已度过2018年的土地流拍高峰期,2019年一季度住宅用地流拍率明显下降,这也从侧面反映了开发商对住宅市场的预期有所改善,因而拿地较去年更为积极。


展望未来

为提振经济发展,今年货币、财政政策将更为积极稳健。未来在“一城一策”调控导向下,不同城市的房地产市场表现还将继续分化。热点一二线城市在政策边际松动的背景下,下半年成交量有望企稳;而三四线城市在经历过去两年的快速增长后,又面临棚改红利消退,需求大规模释放不具可持续性,预计未来成交量将继续回落。

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