观点

带你看中国 I 2019年一季度零售地产市场概览

科技助力线下门店迭代,一二线城市项目差异化及品牌精准度持续提升

五月 02, 2019

2019年第一季度,一线城市品牌调整度较为活跃且集中。其中,美妆市场上升势头强劲,在北上广均有新增门店。

  • 上海K11购物艺术中心引入Chanel美妆概念店;
  • 国内化妆品集合店妍丽及屈臣氏旗下的Colorlab by Watsons加速布局北京市场;
  • YSL、Burberry Beauty和Nars在广州天环分别加设全球旗舰店和广州首店。

科技应用不断赋能线下门店迭代转型,推动零售商加快扩张步伐,完善O2O布局。

  • 线上健身软件Keep在北京和上海开设多家线下门店Keepland,助力一线城市不断升温的健身经济。
  • 食谱软件“下厨房”首家线下实体店已在北京开幕。

此外,在餐饮业态方面,零售地产业主为提高项目品质,偏向于选择能够增加项目差异化并吸引对标客流的品牌。

  • 一季度,国际休闲餐饮品牌Shake Shack、Tim Hortons、Grom等相继在上海开设中国首店;
  • Seesaw Coffee和麦隆咖啡在北京积极布点。

二线城市中,“网红品牌”热度不减,为多个热门城市带来新增消费触点。

  • 德基广场将迎来日本精品咖啡店 %Arabica和日本知名甜品LeTao的南京首店;
  • 奈雪的茶在武汉和成都分别开设主题旗舰礼物店,激发线上线下流量转换。

国际时尚潮流品牌持续加码主要二线城市优质零售地产。

  • Lululemon在西安大悦城和厦门万象城布局西北首店和福建首店;
  • 英国潮牌Superdry重庆首店登陆万象城。

此外,线上线下加速融合持续为二线城市消费者带来新奇的消费体验。

  • 网易考拉旗舰店本季度于杭州湖滨银泰in77开业;
  • 唯品会线下店首进天津、沈阳,通过快速布点策略力求在5月完成其一年布点100家的计划。

同时,新零售生鲜超市延续了去年的强劲扩张态势,持续在二线城市成网运营。

  • 京东旗下品牌7 Fresh 在西安城北及二环商圈新增两店,同时首进成都市场;
  • 社区生鲜超市苏宁小店近期在青岛展店迅速。

一线城市新增供应回落,二线城市供应稳步增长

在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中型城市中,一线城市仅有19.4万平方米的新项目入市,其中上海仅两个新项目总计达13.9万平方米入市,创自2017年二季度以来的单季新低; 深圳平安金融中心商场全面开业,而北京和广州本季度均无新项目入市。

二线城市的新增供应量约为83.8万平方米,西南、华东、华南表现突出,其中重庆和苏州为本季度新增供应量最高的城市。与一线城市本季度出现的供应低谷相比,二线城市的供应市场仍然较为活跃并呈现多元化,既有市区一站式购物中心,也有市郊“小而美”的社区商业。代表项目包括位于成都中心城区的伊藤广场,满租开业的社区商业青岛泰山99邻里中心,和重庆的中迪广场·欧洲城时尚中心等。

多数城市入驻率有所提升,租金温和上涨

空置率方面,一线城市空置率分化明显。其中北京本季度空置率降至历史低位,主要由于表现优异的项目租出分散的小型空置面积,而表现欠佳的项目则需要以灵活的租金策略以助力去化较大的面积。上海与广州由于不少商场进入调整期,本季度空置率环比略微上浮。二线城市中,多数城市空置率表现出不同程度的下降。具体来看,成都、西安、南京、杭州得益于国际品牌及新零售租户活跃的市场需求,空置率均有较为明显的环比下降;重庆和沈阳则继续承受来自多个优质大体量未来项目的压力,空置率持续小幅上扬。


租金方面,一线城市租金同比温和上涨。面对中美贸易摩擦带来的不确定性以及整体经济发展速度的放缓,经验丰富的业主仍然能够通过优化业态配比并不断引入差异化品牌带动租金的上涨。而二线城市里,市场活跃度较高的杭州、成都、西安等地的租金同比涨幅较为突出。这些城市受到消费升级的带动,持续吸引国内外优质品牌进驻,有力地推动了租金的提升。而大连和武汉的一些业主希望通过灵活的租金条款更快去化空置面积,导致两地租金同比均出现下滑。



数字化引领全国百货业整改转型

随着全国各大城市消费力整体提升以及千禧一代逐渐成为消费主力,消费者对于品牌的差异化和零售项目的体验感提出了更高的要求。加上未来较多优质购物中心入市带来的供应和运营压力,本季度全国主要城市迎来了一波老旧百货闭店的热潮。在仲量联行跟踪观察的全国15个大中型城市中,上海、北京、成都、西安等地均有多个百货商场永久闭店或进行升级改造。而在当今房地产科技的帮助下,很多百货通过数字化手段成功实现了升级转型及利润增长。

根据仲量联行的观察发现,全国各大老牌百货主要采用以下几种数字化方案进行提档升级:

利用线上线下多渠道增加消费触点。全国多家百货运营商已经开发了多种线上互动平台,包括微信公众号、小程序、电商网站、到家服务等,以增加顾客粘性。而在线下则通过引入IP活动、研发自有品牌等方式增加实体店面的场景体验。比如新世界百货的自建网络销售平台“新闪购”,将引入中国首家“火影忍者世界”主题公园的上海新世界城等,本季度进军武汉的银泰旗下高端品牌买手店--西有全球好店等,都使传统百货焕发出新的活力。

充分利用大数据提高决策有效性。新世界百货、银泰百货、长春欧亚集团、长沙步步高等与互联网巨头阿里巴巴、京东、腾讯的深度合作,使得百货运营商能够对消费者的消费偏好、用户画像、店内存货、导购服务等进行深入的数据分析和实时追踪,从而提高日常运营效率,并因时制宜地制定灵活精准的营销策略。

建立智慧门店提升线下购物体验。天虹百货与腾讯于今年2月在深圳坂田天虹sp@ce超市联手打造了又一智慧门店,同时,苏宁近期宣布收购全国37家万达百货,计划打造全场景、全品类的智慧零售门店,此举也利于万达百货加快其整体数字化改造进程。

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