观点

酒店项目更改用途,或是解决供应过剩的一剂良药

大陆酒店市场的供应过剩已有一段时间。几年前我们看到酒店改变为办公楼的趋势,但最近越来越多的酒店被收购并改造成长租公寓。”

2018.03.14

酒店在中国大陆及香港地区的交易活动十分活跃,但其实许多投资者购置酒店资产的目的是为了改变其用途,充分挖掘资产价值。仲量联行大中华区酒店及旅游地产集团副总裁陈玲玮(Ling Wei Tan)表示,大陆酒店市场的供应过剩已有一段时间。她说:“几年前我们看到酒店改变为办公楼的趋势,但最近我们看到,越来越多的酒店被收购并改造成长租公寓。”

陈玲玮说,投入使用年代较早的酒店,特别是本土品牌酒店尤其易成为改造的目标,原因是他们已无法与较新的酒店和国际品牌酒店有效竞争。陈玲玮说:“将酒店转为租赁公寓相对容易,而且成本相对较低。例如,上海租赁公寓楼可以达到90%的租用率,而酒店的平均入住率约在75%左右。另外公寓楼租期也更长。”

2017年,InfraRed NF将上海的绿地酒店出售给盛煦地产(Nova Property Investment)。后者的投资组合中就包括有租赁公寓和共享居住空间。

截至目前,酒店转换用途的趋势仅限于北京、上海等一线城市。“二线和三线城市虽也存在酒店供应过剩情况,但办公楼和租赁公寓供应量往往也很高,因此转换数量并没有增加。”陈玲玮表示。

去年,香港成为亚太地区最活跃的酒店交易市场之一,成交额达129亿港元,其中多家酒店都被改变用途。尽管香港酒店供应过剩和政府干预的程度都没有大陆那样高,但是由于其他资产类别,尤其是办公楼价值更高,因而推动一系列以改变用途为目的的酒店资产交易。例如,顺豪物业投资有限公司以10亿港元向恒基兆业地产收购了共计317间客房的北角景轩酒店,另外还以16亿港元向中银集团收购了共计300间客房的铜锣湾珀丽酒店。此后,顺豪申请将两家酒店改为办公用途。顺豪一直以大约10,000港元/平方英尺的价格购买酒店资产,预计改变成办公楼还需花费2,000 - 5,000港元/平方英尺。北角和铜锣湾最好的办公楼售价为30,000 – 50,000港元/平方英尺。尽管酒店改变为办公空间后档次并不高,但相对于目前的使用价值而言,仍具有潜在溢价。去年,位于香港中环的美利道停车场被以创纪录的232.8亿港元出售给恒基兆业地产,引发了人们对具有被改造为办公空间潜力地块的兴趣。该交易宣布后不久,文华东方酒店集团表示欲出售其位于铜锣湾的怡东酒店。目前,该酒店已获得批准,可以改为商办用途。市场曾传言说,该酒店出售价格可能是300亿港元,但文华东方酒店在去年9月取消了交易,原因是未能获得理想出价。但是,如果香港的办公楼价值持续增长,该酒店或许会被再次推向市场。

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