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全国房价涨幅继续回落,2019年楼市政策迎来边际放松

“因城施策”下的政策调整

2019年 03月 06日

2月下旬,国家统计局发布了2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,70个城市新建商品住宅平均价格环比微涨0.6%,涨幅较上个月回落0.2个百分点,这也是自2018年9月以来连续第5个月价格环比增幅放缓。分城市看,一线城市价格涨幅冲高回落至0.4%,二线城市1月环比上涨0.7%与前月持平,三线城市则继续了前几个月的回落态势,价格增幅进一步放缓至0.6%。

价格增幅回落背后,是市场情绪转变和成交量放缓的现实。自2018年9月起,整体住宅市场销售开始放缓,购房者逐步回归理性。在政策持续调控下,随着前期累积需求被陆续释放,临近年底,大量新盘集中入市分流了购房人群,不少城市出现了开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况。

土地市场方面,由于限购限价政策和市场销售放缓,开发商的利润空间继续受到挤压且现金流压力日益增大,拿地热情继续下降。因此各城市住宅用地成交溢价率均出现不同程度下降。

2019年“因城施策”下的政策转变

在上一轮的楼市政策周期中,楼市调控不断深化,多地楼市步入“五限”时代,即“限购、限价、限售、限贷和限商”。2018年下半年,“五限”政策压顶,房贷实际利率持续攀升,加之棚改货币化安置政策收紧等多重效应叠加,给楼市需求端带来巨大压力;同时,全国“去杠杆”进入深水区,房企资金多渠道收紧,迫使开发商在供给端加速推盘以回流资金。可以说,2018年下半年,各类调控政策的累加效应达到了顶峰。


2019年,不论从货币政策还是行政调控政策的角度来说,都将走向边际宽松。

货币政策方面,春节前夕,央行下调存款准备金率共100个基点。2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,是过去23个月以来首次出现环比下降,而2019年1月房贷平均利率还在继续下降,受银行流动性利好影响,后期房贷利率有望继续下行。


楼市调控政策方面,自2018年12月起,便有部分城市因地制宜地调整了部分限制政策。如山东省菏泽市取消限售政策,湖南衡阳暂停限价政策,广州调整“商住房”政策,北京新推两幅土地取消商品住房价格限制等。在刚过去的2月20日,合肥12家银行确认房贷已结清的二套房可按照首套利率执行。而21日又传出阜阳市2019年新挂出的几宗商业住宅用地取消了限价。就在同一天,发改委发布意见提出“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。这些消息在当前“一城一策”及诸多城市住房政策调整之际引发市场关注。


2019年楼市政策将迎来边际放松

可以预见,在全球经济放缓的大环境下,2019年我国货币政策、财政政策以及楼市调控政策的边际放松已是大势所趋。然而,出台全面宽松的刺激政策概率较低,因为这将加剧现有经济的系统性风险。我们预计2019年的楼市调控主基调将保持不变,但各城市将延续“因城施策”的调控风格,在稳地价、稳房价、稳预期的目标下,一些过严的调控政策将迎来调整。

预计2019年上半年一线和强二线城市的成交量将继续回落,但随着房贷利率稳中有降、部分城市政策适度放松,预计下半年的成交量将得到有力支撑。而三四线城市将继续受棚改货币化安置政策紧缩的影响,成交量进一步回落。

在政府的限价政策下,预计热点一、二线城市的一手价格将保持平稳。而三、四线城市由于有效需求缩减导致销售进一步放缓,一手价格涨幅将进一步收窄,部分城市或会出现价格下跌。

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