金融业驱动办公楼市场需求；零售市场迎来多个旗舰店

武汉，2019年10月15日——2019年第三季度，武汉优质办公楼市场迎来五栋乙级办公楼入市，大量新增供应导致全市空置率环比上升2.1个百分点至36.2%。仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“经济下行压力叠加激烈的市场竞争，使得租金稳中有降。第三季度，金融业尤其是保险公司租赁需求旺盛，王家墩地区办公楼市场表现亮眼”。优质零售物业市场在第三季度迎来云尚武汉时尚中心入市，同时中心百货闭店重修。新增供应入市与存量项目陆续升级改造，使得空置率环比上扬0.3个百分点至8.5%。

优质办公楼

五栋乙级办公楼入市，全市整体空置率上行。第三季度，武汉迎来五栋乙级办公楼入市，其中四个位于武昌地区，一个位于汉口地区。截止2019年第三季度，武汉优质办公楼总体量达到560.9万平方米，环比增长5.0%。其中甲级办公楼总体量为216.8万平方米，乙级办公楼总体量为344.1万平方米。在空置率方面，整体市场空置率受到新增供应的影响，环比上升2.1个百分点至36.2%。但甲级和乙级空置率的季度走势出现背离，由于第三季度没有新增甲级供应，且甲级市场持续去化，使得甲级办公楼空置率环比下降1.4个百分点至33.7%；乙级市场受到新增供应的冲击，空置率环比上行4.4个百分点至37.8%。

来源：仲量联行

金融业是办公楼租赁市场最主要的需求来源。第三季度，武汉优质办公楼市场净吸纳量达5.7万平方米，其中甲级办公楼净吸纳量为0.3万平方米，乙级办公楼净吸纳量为5.4万平方米。由于在已知样本中剔除了一个甲级项目，导致甲级办公楼净吸纳量偏低，较实际值减少4.0万平方米。从第三季度租赁成交情况看，金融业尤其是保险公司的租赁需求十分旺盛，另外科技新媒体行业也保持着前几个季度的租赁活跃度。分区域来看，第三季度王家墩地区表现最为亮眼，此外中南中北路和光谷地区也出现大面积成交案例。

“以价换量”使得租金稳中有降。经济下行压力导致租户对租金更为敏感，且武汉办公楼市场供大于求，使得部分业主更愿意通过降价来加速去化。在此背景下，第三季度甲级办公楼租金同质比环比下降0.3%至105元每平方米每月，乙级办公楼租金同质比环比下降0.7%至72元每平方米每月。鉴于2017年以来的大量新增供应仍需时间消化，且2020年至2022年的新增供应仍将处于高位，尤其是恒隆广场、绿地中心、武汉天地A1等大体量优质项目的入市将进一步加剧市场竞争，业主的租金预期依然谨慎。

优质零售物业

云尚武汉国际时尚中心于汉正街落成开业，江汉路中心百货闭店重修。第三季度武汉优质零售物业市场迎来云尚武汉国际时尚中心的开业，为汉正街商圈带来新鲜血液。伴随着江汉路的改造翻新，老牌购物目的地——中心百货也于本季度闭店重修。全市优质零售物业市场总体量于季末达到689.7万平方米，环比增加1.6%。新增供应入市与存量项目陆续进入升级改造期使得空置率环比上扬0.3个百分点至8.5%。

展望未来，武汉优质零售市场还将迎来绿地缤纷城的入市，届时将填补武昌滨江优质零售市场的空白。此外，原定于四季度入市的汉口K11项目将计划入市时间推迟至2020年。除了该项目外，未来武汉还将迎来恒隆广场、南国中心、华发中城荟等多个优质零售项目，这将进一步丰富消费者的购物体验。

来源：仲量联行

餐饮、时尚、家居生活用品业态驱动需求，楚河汉街新开Levi’s旗舰店。第三季度优质零售市场录得净吸纳量13.1万平方米，环比增加150.3%，需求的增长主要源于新项目入市带来的净吸纳量以及存量项目的业态更新。

分业态来看，在长沙广受好评的湘菜馆——壹盏灯，将省外的首店设在已开业五年的武汉宜家荟聚购物中心。除传统强力租户餐饮业态持续发力之外，时尚与家居用品也表现亮眼。时尚业态中，Air Jordan L1级旗舰店落户武广商圈，亚洲最大Levi’s旗舰店落户楚河汉街。家居及生活用品业态也迎来新品牌，丹麦家居品牌Hay新入驻永清商圈壹方南馆购物中心，津梁生活于武汉国际广场及壹方北馆连开两家新店。此外，喜茶持续布局武汉各主要商圈，第三季度陆续进驻武汉天地、新世界百货国贸店及光谷K11购物中心。华为、唯品会等品牌加快线下渠道铺设，线下门店多选择热门商圈人群密集的购物中心及百货进驻，线上线下联动拓宽营销面。

租金稳中微升，未来供应逐年递增。2019年第三季度，武汉优质零售市场租金呈稳中微升趋势，第三季度全市首层非主力店租金环比微升0.2%，至420元每平方米每月。未来三年武汉优质零售物业市场供应将逐年增大，为保证客流，新增供应主要集中于汉口与武昌的核心商圈。新项目多由运营经验丰富的零售物业开发商开发运营。仲量联行预计，此类新项目将加剧核心商圈的竞争，届时其高标准的服务与管理将助力武汉优质零售市场走向成熟。

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