天津甲级办公楼市场空置率同比大幅下降；零售地产租赁需求稳步回温

2021年4月14日，天津——“经济复苏推动天津商业地产市场持续回暖。办公楼租赁成交逐渐活跃，租金跌幅进一步放缓，市场情绪回升，专业服务和科技类企业仍是市场需求的中坚力量。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“零售物业在租赁表现和恢复程度上存在差异，一些项目仍面临去化挑战，带动租金继续下行。”

办公楼市场

一季度甲级办公楼市场净吸纳量录得3.8万平方米，远高于过去五年一季度的平均水平。本季度，多宗1,000平米以上的大面积成交推升天津整体办公楼市场净吸纳量至7.8万平方米。来自专业服务类企业的扩租需求稳中有进，持续支撑租赁市场活跃度；科技类企业主导新租需求，为市场带来新的增长动力。甲级办公楼市场经过数个季度的租金下调之后，吸纳情况有所改善，扩租及升级需求显著提升。

本季度暂无新项目交付，稳定的租赁需求推动空置率进一步下降。截至一季度末，全市整体办公楼市场存量维持在386万平方米，甲级和乙级市场均无新项目入市。疫情后的天津办公市场供应增速有所放缓，稳健复苏的租赁需求正在推动空置率不断下降。本季度，全市整体市场空置率为34.9%，环比下降2.0个百分点，同比下降6.0个百分点。甲级市场空置率与去年同期相比大幅下降7.5个百分点至39.9%。

市场压力有所缓解，租金跌幅进一步放缓。本季度整体市场平均有效租金为80元/平方米/月，环比小幅下降0.3%；甲级市场平均有效租金为86元/平方米/月，环比下降0.4%。部分业主在过去几个季度实施以价换量的租金策略后，随着租赁成交逐渐活跃，其降价意愿正在减弱，促使租金跌幅收窄，整体保持稳定。

市场需求持续复苏，租金预计于年底企稳。在京津冀协同发展的机遇下，天津以制造、航运、航空等优势产业为基底、以科技和金融创新等新经济产业为引领的发展体系，将释放更多办公市场增量需求，成为未来发展的内生动因。仲量联行天津及沈阳商业地产部总监吕蔚然表示：“市场需求的逐渐复苏将有利于缓解前期因疫情及空置高企带来的市场压力，帮助更多业主恢复信心，预计整体市场租金将于年底止跌企稳。”

零售地产市场

餐饮业态依旧主导市场需求。面对激烈的市场竞争，部分商场不断调整更换餐饮品牌以吸引人气和提高客流量。特色连锁餐饮品牌保持活跃，俄式厨房进驻天河城，祖母的魔法厨房、江一湖小郡肝串串香分别开设新店。儿童教育、娱乐等业态迅速恢复，Meland Club天津首店进驻万象城，MISSDEER家庭成长中心落户南开大悦城。

本季度全市无新增供应。一季度，市场供应短暂放缓，全市优质零售物业总存量维持在413万平方米。越来越多的项目通过积极调整租户组合，引入娱乐、教育等大面积租户以实现去化，提升经营表现。但各项目的恢复程度和租赁仍存在出现分化，核心商圈优质项目的客流量和销售额恢复更为迅速，而经营不理想的项目仍面临退租后的空置挑战。本季度全市空置率基本保持稳定，环比微降0.2个百分点至14.7%，同比增长2.7个百分点。

市场压力尚存，租金持续下滑。尽管市场需求逐渐回暖，但全市空置水平仍处高位，部分经营欠佳的项目仍在以降租策略吸引品牌入驻。因此，本季度天津零售物业首层净租金环比下降0.7%，录得329元/平方米/月。

新兴商圈加速发展，扩大天津零售地产版图。随着城市基础建设的逐步完善，天津零售地产版图不断扩大，东丽、蓟州、滨海新区等区域将迎来较大体量的商业供应，预计年底市场总体量或将达到450万平方米，以满足区域的商业配套要求。

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