大湾区建设蓝图为深圳市场注入新机遇,办公楼及优质零售均录得大宗交易

2019年第一季度深圳房地产市场回顾

五月 13, 2019

得益于信贷市场的放松,第一季度银行业和金融业的办公租赁需求尤为活跃;全市空置率小幅上扬,租金环比下跌2.4%。此外,大湾区规划出台,让深圳吸引了更多来自国际市场的关注。优质零售物业方面,年轻群体作为主要客群,对于消费多元化以及对生活方式的要求提高,带动了购物中心升级需求。机构投资者持续看好深圳市场,本季度录得深圳有史以来最大宗的优质零售物业交易。

甲级办公楼

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

经济趋于稳定,助力需求回稳。本季度深圳甲级办公楼需求回稳,整体市场信心较上季明显改善,市场问询增加。由于信贷市场的放松,银行业和金融业受到直接影响,该行业在第一季度租赁活动尤为活跃;另外,专业服务和科技企业需求也不俗。

随着深圳国际化进程的推进,大湾区政策及金融改革都充分发挥着积极作用。尤其是深圳作为大湾区的重要城市之一,吸引了更多来自国际市场的关注,如波士顿咨询就在本季度首次进入深圳市场。

全市空置率小幅上扬。本季度迎来四个甲级办公楼项目竣工,为市场新增约28万平方米供应。其中两个新竣工项目位于南山区,且个别项目入市时伴有较高空置率,进一步增加了南山区的供应压力。

本季度全市整体空置率环比上升1.3个百分点至16.0%,由于新竣工项目仍处于去化阶段,新入市项目较低的出租率使得全市空置率上升。

宽松的信贷市场促进资本值上升。由于空置率压力增大,福田区业主主动调低租金,且降价幅度较大,以吸引更多租户从而降低空置率。此外,其他区域租金也有不同程度的下跌,全市甲级办公楼租金环比下跌2.4%。

由于国内市场放宽了信贷供给政策及资本流动性较之前相对轻松,再加上大湾区规划出台振奋了市场信心,投资市场加快回暖。投资市场录得一笔深圳有史以来单一物业成交总价最高的甲级办公楼大宗交易,由中国人寿收购了华侨城总部大楼。

市场展望

供应高峰将推高空置率,租金有下行压力。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示,《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布,将刺激市场总体需求上升,市场前景依然向好。另一方面,信贷市场的放松将有助于进一步提升企业信心,支持租赁和投资市场复苏。

短期内,供应高峰对租金产生压力。随着即将出现的新办公楼密集入市情况,预计将在明年进一步推高整体空置率。受此影响,预计全市整体租金未来12个月内仍有机会出现小幅下降。

优质零售地产  

*深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场

业态调整后的商场表现抢眼。全市租赁需求保持平稳,不少位于成熟商圈的商场在业态调整后表现抢眼。这些商场成功提升定位,吸引了轻奢品牌及其副线的入驻,国际美妆护肤品牌也加大在此类项目及新商场中的布点力度。

餐饮仍为租赁需求主力。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,面对激烈的市场竞争,部分商场不断调整餐饮零售品牌以吸引人气和提高客流量。特别是新进驻深圳的餐饮品牌,拓展计划相对活跃。

项目调整效果显著,全市空置率小幅下降。本季度位于福田区的平安金融中心商场全面开业,零售面积达5.5万平方米。该商场以中高端餐饮品牌为主,并拥有市内面积最大的超级物种门店。

虽有新增供应,但原有进行业态调整的购物中心其调整效果显著,入驻率明显提高,令全市空置率下行至2.9%。本季度市区大部分商场空置率维持稳定,个别历史空置率较高的项目入驻情况明显改善。市郊方面,现有购物中心持续吸纳零售商进驻。

全市租金维持稳定增长,投资市场保持活跃。本季度全市优质零售物业的租金仅有小幅增长,品牌零售商对于进驻经营一般的商场意向不积极。租金增长主要来源于市区已经完成业态调整的商场,以及市郊营业较好、客流量大的商场,其他大部分商场租金与上季度持平。

机构投资者持续看好深圳零售市场,尤其是在本季度录得深圳有史以来最大宗的优质零售物业交易,领展房地产信托投资基金成功收购深圳怡景中心城,交易额约66亿元人民币。这笔成交大幅提振市场信心,加上大湾区政策的加持,机构投资者纷纷加大对深圳市场的关注力度。

市场展望

优质零售市场仍然健康,年轻群体作为其中主要客群。在市场逐步回暖的环境下,我们对深圳优质零售市场的预期保持乐观。年轻群体作为其中主要客群,对于消费多元化以及对生活方式的要求提高,使新品牌、美妆类、生活方式品牌和跨界集合店受到消费者青睐。市区核心商圈购物中心加快业态调整及升级,以迎合消费升级的大背景。同时,市郊商圈将更加倾向年轻家庭消费群体,除了加大餐饮业态占比,一些时尚类品牌也成为新的需求增长点。

未来12个月,全市优质零售新增供应将超84万平方米,供应压力较大,预计将推高全市空置率1-2个百分点。曾丽表示,虽然市区新增体量略多,但预租赁情况较为乐观,核心商圈、逐步成熟的市郊商圈及成功升级后的商场租金将出现上涨,从而推动全市租金温和上升。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

 

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