甲级办公楼新增供应历史最高，国产智能终端品牌对零售空间需求相对活跃

2019年10月17日，深圳—仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“经济增长放缓背景下，第三季度深圳办公楼租赁市场活跃度减弱，新增供应创新高，推动全市空置率上升，租金下行，机构投资者积极物色可供交易的优质办公楼资产。”优质零售物业方面，本季度全市总体租金小幅上升，国产智能终端品牌对零售空间需求相对活跃。未来一年租赁需求将逐步回暖，整体租金有望小幅上扬，快闪店呈现活跃上升趋势。《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的发布，进一步彰显深圳作为粤港澳大湾区核心引擎的地位，随着重磅利好政策的落地，深圳将迎来更多发展机遇。

甲级办公楼

在经济增长放缓的大背景下，深圳办公楼租赁市场的活跃度有所减弱。多个行业的租赁需求在本季度继续下滑。中小型金融企业仍受去年金融去杠杆的负面影响，尤其是小型私募基金和财富管理公司，在本季度出现不少退租或被清退的现象。此外，很多制造业企业因国内外需求不振，营收大幅下降，不得不放弃其总部的扩张计划，甚至有个别企业缩减总部面积。

不过，仍有几类租户在租赁市场上的表现相对抢眼。律师事务所在本季度的租赁需求仍较活跃，不少内外资律所把握租金下行的机会，寻求升级或扩张；同时，本季度还录得数笔来自电信、媒体和科技行业（TMT）租户的大面积租赁成交。值得一提的是，前海片区的高性价比逐渐吸引一些TMT租户的关注。

第三季度新增供应为历史最高，推动全市空置率较快上行。本季度全市有七个甲级办公楼项目完工，新增约66万平方米的供应，供应量大于前两季度供应量之和，创下深圳单一季度的新增供应量历史新高。

由于本季度新增供应量巨大，且多数项目入市时出租率较低，对全市空置率构成较大的上行压力，因此全市空置率较上季度明显上行5个百分点至21.7%。福田、罗湖和南山三区的空置率均有上升，幅度在3-10个百分点不等。

全市及各区租金均录得较大幅度回落。第三季度全市甲级办公楼租金环比下跌5.1%，为2008年全球金融危机结束后的单季最大跌幅。各区租金均出现不同程度的下跌，其中以福田的跌幅最大。由于空置压力，福田区不少业主本季度继续下调租金价格争夺客源或争取与已有租户续签。

投资市场情绪较为活跃，本季度录得一笔整栋办公楼成交。国内外机构投资者仍在积极物色可供交易的优质资产，大多数投资者认为，深圳的长期发展前景与办公楼租金的长期走势仍比较乐观，因此当下依然是入手深圳办公楼资产的好时机。

市场展望

短期内仍有大量甲级办公楼供应入市，全市空置率将继续上升。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，虽然未来经济增长仍存在不确定性，但国家在减税降负等方面采取的积极财政政策将实质性地提升中小企业与小微企业的经济活力。同时，大型金融企业的租赁需求仍相对平稳，再加上中美贸易谈判取得阶段性进展，有助于市场情绪回复提升。因此未来12个月将是深圳办公楼需求筑底并蓄势反弹的过程。但由于未来12个月内仍有约160万平方米新增甲级供应入市，全市空置率将继续走高。

仲量联行预计租金在未来12个月中继续下跌，但跌幅将有所收窄。市场上的大量空置面积加上规模可观的新增供应，将继续令业主在租金谈判上处于弱势地位。

零售物业

*深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场

多家购物中心第三季度业态调整，本土智能终端品牌逆势扩张表现抢眼。本季度全市零售物业市场租赁需求相对平淡。多家购物中心深化业态调整，吸引优质零售商进驻，打造多样化的零售平台；而另一方面零售商对未来业绩表示担忧，对网点扩张较为谨慎。

本季度国产智能终端品牌对零售空间需求相对活跃。此外，运动品牌以及餐饮品牌本季度在深圳市场仍保持扩张态势。

第三季度新增零售物业供应激增，空置率暂时上升。本季度共有四个优质零售项目入市，分别为卓悦中心、壹方天地B区、光明大仟里以及塘朗城，商业面积共计约为48万平方米。新项目市场表现良好，开业率高于预期，其中壹方天地B区以及光明大仟里出租率趋近100%。

尽管新项目的开业表现优异，大量新增供应仍将全市整体空置率推高至3.2%。值得关注的是，南山区本季度空置率环比下降，主要得益于部分零售项目积极调整业态组合取得的成果。

全市零售物业租金均出现小幅上涨，市区零售物业仍受投资者青睐。尽管零售物业租赁需求表现平淡，总体租金仍维持小幅上升。三季度市区零售物业租金环比上涨1%，郊区购物中心租金也有不俗表现，同比增长0.8%。

本季度无大宗优质零售物业成交，但机构投资者仍积极寻求市区人流量大的现有零售物业，询盘量有增无减。

市场展望

未来一年深圳零售市场需求保持乐观。仲量联行深圳零售地产部总监张国华表示，随着深圳地铁交通网络覆盖密度持续提高，地铁辐射圈内的购物中心客流将明显增加，租赁需求也有望逐渐增加。同时，未来更多快闪店活跃于深圳的大型购物中心将成为明显的趋势。通过快闪店这种方式，零售商能够有效吸引消费者，既提高品牌知名度，也能增加购物中心的客流。

未来12个月预计完工的零售物业面积仅约为40万平方米，整体空置率将会有小幅下降。此外，由于租赁需求逐步回暖，我们对深圳零售租赁市场租金前景依然保持乐观。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。

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