仲量联行： 高端联合办公品牌成为优质办公楼需求增长点，新零售崛起引领新商业模式

2018年1月9日，深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示："2017年全年深圳甲级办公楼市场供求两旺，年新增供应达百万平方米，证券类和房地产类企业租赁需求相对突出。预计明年甲级办公楼将迎来超过150万的供应高峰，或将推高空置率，从而导致整体租金水平受压。"对于优质零售物业市场，新零售的崛起刺激实体零售需求。零售商愿意支付租金溢价进入CBD区域的项目，市郊新开业项目表现同样亮眼。全年新增供应近90万，租金表现平稳，预期未来一年供应高峰持续，租金仍保持平稳状态。住宅方面，受严厉调控政策影响，新建商品房成交量较去年萎缩近四成，近五年低位。高端住宅市场量缩价稳，改善型买家仍然是主要的需求来源，但投资客数量锐减，全年一手高端住宅成交量同比下降近五成。预计明年高端住宅整体需求良好，一手房价将保持稳定，二手市场由于价格限制较少，成交预期将较活跃。

本年度大宗租赁成交比去年有所上升。整体而言，深圳甲级办公楼市场今年维持供求平衡的局面。大部分市区新竣工项目的进驻率达50%，反映了整体需求仍保持活跃的态势。大宗租赁成交方面，今年录得超过6000平方米以上的大宗租赁成交数量较去年增加。

其中，证券类和房地产类企业租赁需求相对突出，均青睐于成熟的核心商务区。前者受到证券市场回暖支撑，而泛金融企业的租赁需求在下半年也呈现复苏态势；另一方面，更多外来地产公司抢进深圳市场，并且发展势头比较迅猛，其新设立和扩租需求较之前有一定增加。鉴于福田核心地段的空置率面积有限，南山后海片区的大企业进驻也比较显眼。随着科技行业，尤其以IT以及电子类企业为代表的持续聚集以及商圈的逐步成熟，本年度录得多宗该类别大面积成交。另外，值得注意的是，高端联合办公品牌成为优质办公楼的新需求增长点。在上述行业以及专业服务等主力需求的带动下，全年净吸纳量达到历史第二高（近80万平方米），仅次于去年。

整体空置率上升，但主要来自新增项目。继去年历史新高后，2017年全市甲级办公楼持续百万平方米的年新增供应，其中超过七成来自于福田。而受益于供应集中在上半年，加上需求表现乐观，使得空置压力逐渐减轻。此外，在核心商圈的稳定去化以及入市项目较好的预租赁共同作用下，全市空置率仅比去年同期上涨了约2个百分点。

租金回稳。供求两旺，甲级办公楼整体租金收复去年下降颓势，2017年同比微涨0.5%。下半年空置压力有所放缓，CBD优质办公楼租金保持稳定叫价或略有上升，而他区域谈判空间则较大。投资市场方面，纵观全年，投资需求保持活跃态势，机构投资者看好深圳办公楼长期发展，国内金融机构对于位置较佳的整售项目出价能力较强。而大宗自用购买需求也持续向好，金融和科技企业吸纳了不少在建项目。

市场展望：受金融与科技业有力带动，深圳整体办公楼市场大环境向好，高端联合办公品牌与泛金融行业成为增速亮点。深圳对于办公楼的需求一直处于稳定吸纳的状态。夏春毅指出，主力需求如泛金融、科技、专业服务在未来经济持续发展的前提下，对于办公楼升级扩张需求将增加。值得留意的是，在深圳整体活跃的创业气氛带动下，高端联合办公品牌将逐渐加大进驻甲级办公楼的步伐，成为新的需求亮点。

供求方面，尽管需求维持良好的预期，但明年也将迎来新的供应高峰（逾150万平方米），将继续推高空置率，使得租户议价能力加强，导致整体租金水平受压。但是由于核心地段的优质供应仍然稀缺，我们预期这些业主仍保持稳定租金的策略。

对于投资市场，夏春毅预计活跃的势头不变，兼顾自用和投资需求的机构型投资者成为投资主体，南山和前海可售项目相对其他区域较多，受投资者青睐。

新零售崛起，新商业模式刺激实体零售需求。千禧一代逐渐成为主力消费群体，其对于网络消费的便捷性和实体消费的体验感同样看重，从而催生了零售商对于商业模式的新探索，为消费者提供高品质的产品和服务、数字化平台、融合线上线下全渠道的购物体验。以盒马鲜生和超级物种为代表的新零售在2017年如雨后春笋般在深圳迅速扩张，受到新购物中心的青睐。

整体优质购物中心方面，从地域上看，市区需求平稳，不少租户愿意竞价进入CBD区域的项目。本年度全市优质零售物业吸纳表现优异，而具有成熟商业氛围和稳定消费客群的CBD区域更是受到零售商的青睐，并愿意为此支付租金溢价。与此同时，市郊新开业项目表现同样亮眼。我们观察到市郊今年开业的购物中心招商情况良好，个别项目开业即能够实现满租。但零售商对于市郊零售空间的问询仍大多集中在商圈相对成熟、人口聚集、交通便利的购物中心，而对于那些位于居住人口相对较少、基建配套有待完善的新兴商圈的购物中心的开店意愿比较保守。

全年近90万新增供应，空置率反而持续走低。全年共计7个项目入市，下半年开业的万象天地和壹方城以超大的体量不断刷新深圳优质零售物业记录。虽然有大量新项目开业，但预租赁良好，加上市郊一些位于新兴商圈空置率较高的项目引入中端和大众品牌填补空位，空置率出现大幅下降。所以，全市空置率同比下跌1个百分点至4%。

租金表现稳定，可售优质项目仍然稀缺。纵观全年，全市首层租金维持近几年的稳定水平，同比上涨3%，主要租金增长来源于市区成熟商圈的购物中心，而市郊项目倾向于用优惠的租金策略吸引更多优质零售商进驻，所以租金增长缓慢。市场上可售优质项目仍然稀缺，但业主普遍对资本值心理预期较高，投资者保持谨慎观望态度。

市场展望：深圳人口流入将持续惠及优质零售物业，仲量联行深圳零售地产部总监许斌预计整体租赁需求将保持基本稳定。一方面市区成熟商圈仍然是零售商的首选，将持续吸引品牌进驻。另一方面，在现有存量市场可租赁空间有限的情况下，品牌扩张将更加关注新开业项目，因此预计2018年新增供应的预租赁情况较乐观，从而推高全市净吸纳量。此外，深圳主力消费群体年轻化的特征将刺激更多个性化零售商的拓展，以餐饮、服饰和娱乐类品牌为主。线上零售商在线下开店，或成为新的租赁需求主体，业主也欢迎该类业态成为新的次主力店。

供应高峰持续，租金涨幅放缓。未来一年新增总供应量与今年相约，其中部分项目位于市郊新兴商圈，且个别区域有多个定位相似的项目集中入市，预期整体招商仍有一定压力，所以我们预计未来一年全市空置率将上升1-3个百分点。许斌表示，虽然市区需求活跃，但大部分业主仍偏向提升项目定位，采用灵活和快速应变潮流趋势的租赁策略，加大引进人气品牌，而未必大幅调整租金。加之零售商对于非核心区项目的租金成本预算仍然保守，而且供应量较大使得业主优先考虑入驻率，而非租金增幅。

政策调控影响供需。与全国其他重点城市一样，新房预售"限价"政策的严格执行，对市场供应和价格影响力度较大；同时，政府严格执行"限购"和"限贷"政策，再加上下半年的房贷利率上浮以及禁止消费贷流入房地产市场等措施也进一步打压购房需求，令供求均受挫。全年新建商品房成交量较去年萎缩近四成，近五年低位。

高端住宅市场量缩价稳。供应方面，严厉政策打压下，部分开发商持续观望态度，延迟推盘时间。全年新增高端住宅仅约5,000套，较2016年锐减近六成，主要集中在福田和南山的传统豪宅片区，如华侨城和香蜜湖周边片区等，这些片区都具备良好的地段优势和配套等，受到新兴中产阶级追捧，并以自住用途为主。受政策影响，投资客数量锐减。虽然改善型买家仍然是主要的需求来源，但在供应少以及严厉调控政策影响下，全年一手高端住宅成交量同比下降近五成。

一手高端项目受限价影响备案价格保持平稳，甚至个别项目低于周边二手房价格，使得大部分新项目去化较快。另外，一手限价并未对二手高端市场产生明显影响。鉴于新项目少且去化较快，改善型置业者转向二手高端市场，从而推动二手房整体价格小幅上涨。租金方面，在CBD周边住宅带动下，全市租金保持稳定涨幅。

市场展望：12月份举行的全国住房城乡建设工作会议上住建部明确了2018年将延续调控政策不放松，仲量联行华南区研究部总监曾丽预计深圳现有政策维持不变，投资需求将继续低迷。但另一方面，高端住宅在深圳仍属稀缺资源，随着深圳加速优秀人才引进政策的实施，将会有更多具有购买力的中高级人才进入深圳市场，高端住宅整体需求仍然较大。

从土地供应角度，短期来看高端住宅整体供应可能较少。中长期看，预计未来更多的高端住宅/公寓供应将来自于城市更新项目。曾丽表示，影响未来一年住宅市场的主要因素仍然是政府"限价"调控政策，一手房价将保持稳定，二手市场由于价格限制较少，成交预期将较活跃。再加上，深圳普通住宅的价格水平与高端住宅的差距逐渐缩小，预计更多刚需和改善型买家将青睐二手入门级高端住宅产品，继续支持资本值保持温和增长。

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关于仲量联行​

仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业，业务遍及全球80个国家，拥有近300个分公司，员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元，总收入68亿美元，代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺（约4.09亿平方米），并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日，仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管（LaSalle Investment Management）”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司，员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中，仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外，根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示，仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区，仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工，所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”，连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​