仲量联行：融资管控升级，房地产销售承压

2019年8月15日，上海 — 国家统计局发布了2019年7月70个大中城市商品房住宅销售价格变动情况。数据显示，7月份商品住宅销售价格涨幅总体稳定。分城市来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同。

虽然7月住宅销售价格涨幅总体稳定，但从国家统计局发布的最新数据来看，在高压的楼市政策和市场资金管控之下，不论是房地产开发投资数据还是销售数据均出现放缓。统计局数据显示，1-7月全国房地产开发投资同比增长10.6%，连续第三个月回落，其中住宅投资增速回落0.7个百分点。作为房地产开发的先行指标，1-7月住宅新开工面积增速下降0.8个百分点，房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%，降幅较上月扩大1.9个百分点。可以预见，土地市场降温、新开工增速下滑，将推动未来房地产开发投资增速继续回落。

销售方面，1-7月份商品房销售面积同比下降1.3%，其中，住宅销售面积下降0.4%，较1-6月1%的降幅稍有收窄。但近期全国首套房利率上调、各银行房贷政策收紧，将使未来住宅销售承压。

高压的政策，严控的资金

在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这个大原则下，对于房地产行业的资金管控正在加速收紧。

在5月银保监会下发“23号文”，要求严格管理银行及信托对开发商的融资后，信托、海外债、银行贷款等监管新政频出，房企融资压力不断增大。统计局数据显示，1-7月份房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。

而就在近期，因担心部分城市房地产信贷规模过高，监管层将针对32个热点城市的房贷业务展开专项检查，包括开发性贷款、土地储备贷款、个人住房贷款和经营性物业贷款管理都将面临更严格的审查。

融资管控升级之下，未来土地市场将进一步降温；而房贷实际利率上行及个人房贷政策收紧将使未来销售市场承压，从而影响房企的资金回笼速度，加上其他融资渠道的收紧，未来房地产开发企业将面临更严峻的挑战。

总体而言，市场此前的放松预期落空，房地产金融环境已进入一个更严厉的、多方位的管控通道。这体现出中央坚持“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的决心。

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