仲量联行：住宅市场是否已经迎来春天？

2019年4月16日，上海 —今日，国家统计局发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点，二线城市价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点，三线城市价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。可见，一二线城市新建商品住宅销售价格趋于稳定；三线城市价格虽然短期涨幅小幅扩大，但不太可能扭转全年价格涨幅回落的大趋势。

受多重利好政策影响，土地市场小幅回暖

2019年以来，货币政策的适度放松、融资环境边际改善，以及行政调控的适度松动，使得开发商的购地热情显著提升。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“从土地溢价率来看，2018年下半年去杠杆进入深水区加上住宅销售放缓，开发商拿地极为谨慎，土地平均溢价率跌至过去七年来的低点。然而今年一季度以来，受多重政策利好影响，土地市场开始触底小幅回暖。虽然开发商整体预期仍较为谨慎，但态度已比去年下半年更为乐观。”

从土地流拍率来看，各城市已度过2018年的土地流拍高峰期，2019年一季度住宅用地流拍率明显下降，这也从侧面反映了开发商对住宅市场的预期有所改善，因而拿地较去年更为积极。

销售市场回暖势头略显疲乏

然而从一手住宅的销售市场来看，虽然年后部分城市出现了局部的“小阳春”，但3月份整体一手住宅销售市场的回暖仍略显疲乏。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀认为：“不论是从3月份还是从一季度整体成交的同比数据来看，一线城市和重点二线城市成交量涨跌互现，大部分城市销售势头稍有好转，但回暖力度并不强劲。”

落户政策放松，城镇化进程加速，中长期利好更多二线城市

4月8日，国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，对于城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市、300万-500万的Ⅰ型大城市以及超大特大城市的落户政策有不同程度放宽。

从中长期来看，户籍政策开放所带来的人口导入将为重点城市的经济发展注入新的活力，同时也对提振住宅需求带来有利影响。结合二月公布的《现代化都市圈的指导意见》来看，未来中国都市圈的人口集聚效应将不断强化。但应当认识到，落户政策的放松只是为城市人口的导入打开了大门，从长远说，人口的聚集还是受产业发展、公共服务提升和空间连接优化等多重因素影响。

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