大宗交易再现使投资市场受关注；零售市场首店经济受追捧

​2019年10月15日, 南京— 2019年第三季度，南京优质办公楼市场受金融行业需求活跃带动，租金跌幅收窄。仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“尽管连续四个季度甲级办公楼体量持续增长，南京整体经济稳中有进、高端优质项目集聚不断加速的良好态势，得以对冲供应压力。”零售物业市场方面，首店经济持续备受瞩目，新项目以高开业率入市，但未来供应使新兴商圈租金承压。

优质办公楼

传统金融行业需求活跃。尽管宏观经济形势驱动整体办公楼市场进入盘整期，2019年上半年租赁需求较去年同期小幅下降。但三季度以来，多家保险企业入驻主城区，金融业成为需求主要驱动力之一。此外，房地产建筑行业需求稳定；新街口则凭借便捷的交通和成熟的氛围吸引专业服务类企业，如毕马威、嘉德国际拍卖行于此升级或入驻。
与长三角其他城市比，南京数字人才聚集优势突出，数字经济发展初见成效，科技新媒体行业快速发展带动部分搬迁与升级需求，供应充足且具有性价比优势的河西商务区有望承接产业发展利好。

一栋甲级项目入市，小幅推升甲级办公楼空置率。2019  年三季度仅一栋甲级办公楼项目竣工入市——位于秦淮区的南京平安金融中心，总体量约为 42,000平方米。尽管新项目部分面积为自用，甲级办公楼市场空置率仍受此影响小幅回调，环比上升0.2个百分点至24.8%。而得益于近期落成项目出租率的提升，河西空置环比下降1.5个百分点。

存量博弈，租金面临下行压力。需求带动租金跌幅收窄，三季度南京优质办公楼市场租金环比微跌0.5%，至人民币3.6元每平方米每天。主城区新增供应稀缺，部分业主仍持观望的租赁策略，租金环比微涨0.2%，为人民币3.9元每平方米每天。而新兴商务区的业主则开始积极调整租赁策略，以应对市场变化。

资本市场热度上升。近期，中国人民保险以近人民币30,000元每平方米单价收购计划于2020年竣工的诚通龙蟠汇项目，交易面积约4万平方米。南京办公楼市场一直备受外资投资者、险资机构关注，但此前由于投资级别楼宇稀缺，导致买家以自用型为主导。预计办公楼新增供应将带动未来潜在投资需求的提升。

优质办公楼市场展望：河西金鹰A塔、主城区的熊猫地块AB塔及新街口一酒改办项目将于2019年第四季度入市。仲量联行南京商业地产部总监杨帆表示：“受未来新增供应影响，2019年第四季度租金下行风险仍存。鼓楼及新街口有限的新增供应量使租金维持稳定；河西板块随着高品质项目入市，或出现两极分化的新格局。”2020年新增供应将达到历史高位，尽管需求呈回暖之势，供过于求的局面使得租金仍将进一步承压。

优质零售物业

首店概念发酵，餐饮支撑需求活力。继二季度一条和京东南京首店开业，三季度首店经济持续发酵。餐饮成为首店的主流业态，消费结构不断升级，如鼎泰丰、点都德、乐乐茶在南京的第一家分店正式开门营业、% Arabica确认选址。政府层面亦看中首店效应，计划通过系列创新举措，进一步引进各类旗舰店及区域首店，激发消费升级。

零售物业运营商继续探索如何在品牌多样性和独特性方面体现差异化定位。部分百货形态项目积极转型，不断引进生活服务、儿童培训主题业态，同时增加人气餐饮品牌，旨在改善项目客流。

非核心区两个项目开业，带来15万平方米新增供应。新项目分别为位于城北的喜年花生唐购物中心和浦口的弘阳广场C馆。喜年花生唐购物中心为典型的社区商业项目，以餐饮为主力业态。弘阳广场C馆作为游乐综合体的一部分，依托商业街打造“夜经济”概念，几近满租开业。新项目的高开业率及现有项目空置面积稳步去化，全市零售物业市场空置率环比下降1.1个百分点，至6.5%。

新兴商圈对供应压力敏感，租金涨幅回落。新街口商圈不断吸引国内外高端知名品牌进驻，业主方普遍具有较强的租赁谈判力和成熟的购物中心运营经验，其租金水平及租金增幅仍维持高位，使得核心商圈租金环比小幅上涨0.3%，至人民币21.6元每平方米每天。百家湖、栖霞、城北商圈等新兴商圈正不断丰富和完善中，对供应压力敏感度更高，租金环比回落0.6%， 至人民币12.5元每平方米每天。

优质零售物业市场展望： 2019年四季度仍有7个项目，合计53万平方米体量即将入市，包括分布位于江宁和六合的两个龙湖天街项目。随着部分项目的推迟，历史供应高位预计将在2020年来临 ，共计10个项目，将带来超100万平方米的体量。开发商对南京房地产市场的情绪依然乐观，随着更多未来项目的加入，商业开发将进一步向近郊区域下沉，中长期来看温和的供应压力将在继续存在。

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