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南京办公楼市场需求逐步释放,时尚和餐饮业态为零售物业市场赋能

仲量联行2022年第三季度南京房地产市场回顾与展望

2022年 10月 17日

俞慧

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郑蔚祺

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2022年10月17日,南京——2022年第三季度,南京商业地产市场在经历上半年的短暂平静后,市场活跃度有所提升。办公楼市场方面,南京办公楼市场迎来一个甲级项目交付,受其影响整体市场空置率略有上浮。优质零售物业市场方面,有两个新增项目面世,整体空置率有所下降,时尚和餐饮业态为各商业项目注入活力。

仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示:“虽然南京受到疫情以及经济环境短暂低迷等因素的影响,但依托良好的基建设施、宽松的政策环境以及稳健的经济结构,南京市正加快促进产业向高端化现代化转型,有效为科技金融提供强力引擎,对营商环境进行深化改革,市场活力正在企稳回升。” 

优质办公楼

金融和科技互联网行业主导甲级办公楼市场需求。三季度,南京整体办公楼市场的净吸纳量约为3.4万平方米,与去年同期相比仍较为严峻,相较于二季度则有所提升,市场开始逐渐回暖。9月末,市场迎来小幅成交量高峰,受上半年疫情原因积压的租赁需求开始释放,市场问询量及租赁活跃度均有所回升,并逐渐摆脱由疫情原因导致成交进度缓慢的影响。三季度,甲级办公楼市场净吸纳量约为1.8万方平方米,金融和科技互联网行业贡献了主要租赁需求。从成交板块来看,超五成租赁成交位于河西板块,其中,金融行业相对最为活跃,包括中国出口信用保险公司超过5000平方米的大面积成交。从行业成交来看,南京本土科技互联网行业发展迅速,承租能力良好,超8成以上成交选址甲级办公楼,以升级搬迁和扩租为主,包括小灿灿超4000方成交。与此同时,由于房地产行业前景持续走低,陆续有地产公司退出南京市场,尤其是河西板块,对部分楼宇造成了一定的去化压力。

2022年第三季度南京办公楼市场迎来一个甲级办公楼项目,体量约11.6万平方米。位于河西板块的华新城1号楼在本季度入市,目前整体办公楼市场存量升至约500万平方米,整体空置率环比上升1.1个百分点至24.5%。新项目入市导致南京甲级办公楼平均空置率上浮至33.5 %,环比上升3.5个百分点;乙级办公楼空置率环比下降1.6个百分点至15.6%。

除新增项目影响,南京甲级办公楼市场租金降幅收窄。截至9月底,南京甲级办公楼的市场净有效租金录得3.68元每平方米每天,环比下降0.9个百分点,降幅有所收窄,同比下降5.1个百分点;乙级办公楼的市场净有效租金录得2.95元每平方米每天,环比下降0.3个百分点。受2022年上半年需求低迷的影响,南京整体市场租金继续下探,业主仍采取延长免租期或包装修的方式隐形降低租金水平,其对租赁面积大需求租户具有较强吸引力,三季度录得超一千平方米租赁成交占比近5成。

土拍方面,南京市政府于7月二批次集中供地,5幅地块“触顶”成交,31幅底价成交,土地市场逐渐摆脱低迷态势,企稳上扬,虽然仍以央企拿地为主,但与今年首次供地相比热度有所回升,市场预期上调。成交总额与周边城市相比位于前列,达到726.4亿元,其中值得一提的是保利以78.4亿元的交易价格拿下三宗地块,是本次拿地总金额最高的房企。

优质办公楼市场展望:2022年四季度,南京优质办公楼市场预计迎来约16.3万平方米的体量入市,分别为金鹰世界B塔以及国泰君安金融中心,均位于河西板块,预计河西办公楼市场将面临短暂去化压力。预计四季度整体办公楼市场空置率将有所上浮,租金则维持下行态势,但同比降幅预计不超过4个百分点。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示:“市场租金在今年年末依然有一定下探的空间,然而随着南京商业地产市场活跃度回升以及市场基本面预期的稳中向好,预计将有效刺激升级搬迁租赁需求,缓解由于经济环境不确定性造成的资金压力,我们对南京办公楼市场前景依旧保持信心。” 

优质零售物业

三季度餐饮与时尚业态主导市场需求。7月以来,南京全市组织开展了170余场各具特色的消费促进活动,有效促进零售市场繁荣。其中包括中秋节德基广场点亮“超级人造月”,引来广大市民打卡拍照,以及华采天地的宝可梦训练家挑战赛江苏首站,助力亲子经济的发展。据统计,南京社会消费品零售总额增幅在5月触底(-3.9%)以后,开始缓慢回升,8月社会消费零售总额超过去年同期,社会消费活力正在逐渐回升。三季度,受新增零售项目影响,全市净吸纳量约为19.6万平方米,南京优质零售物业市场整体空置率环比下降0.5个百分点至 4.0%。

  • 餐饮业态作为吸引人流量的一种有效手段,在购物中心中业态占比持续扩大,三季度餐饮在新开及围挡占比依然最高,超过35%。其中,“小食“、茶饮”赛道以投资风险小、性价比高等因素持续获得市场青睐,快餐小吃类和咖啡饮品类品牌在新开店铺中占比近五成,最受关注的无疑是茶颜悦色江浙沪首店在景枫中心与IFCX两店齐开,截至9月底已布局南京超5家,K22江苏首店选址景枫中心,除此之外,马伍旺饮料厂和茉酸奶也有超9家店铺新开业或开业围挡。

  • 时尚业态依然是各业态中首店数量最多的业态,新开占比约30%,其中Maison Margiela、Laurence Chico全国首店、MFK全国首店、Carita亚洲首店,以及珠宝品牌Buccellati江苏首店均选址德基广场;服饰品牌Mingsi江苏首店在景枫中心开业;运动品牌中,HOKA江苏首店选址新街口金鹰全生活中心B座,而国产运动品牌如李宁积极拓店,新开业及围挡超过6家。

  • 汽车零售受益于政策利好,在生活类业态中表现最为活跃,三季度汽车展厅新开店超12家,以新能源汽车展厅为主。此外,细分行业下,家居杂货类店铺也多有开业,如日本快时尚家居品牌Niko and…江苏首店选址于夫子庙商圈水游城。

三季度南京优质零售市场录得两个项目开业。华东首个天地系列——南京三山街万象天地于9月30日盛大开业,建筑面积约为9.4万平方米,涵盖众多高化品牌、米其林江苏首店以及买手店,加持“Mall+街区+古建“的独特形态,致力于打造引领南京新潮流时尚生活地标,预计将进一步提升夫子庙商圈业态丰富性。另一高品质零售项目则是位于桥北商圈的金象城购物中心,于9月25日正式对外营业,体量约为13.8万平方米,该项目作为金象国际集团的首个商业综合体,以“城市森林“IP造势,引入多家区域首店,有效为桥北商圈零售市场注入新鲜活力。

整体零售物业市场租金小幅下降。三季度南京全市优质零售物业首层净有效租金略有下降,录得15.9元每平方米每天,环比小幅下降0.3个百分点。而核心商圈租金小幅下调,净租金约为20.8元每平方米每天,环比下降0.2个百分点。次级商圈租金环比下降0.1个百分点至11.6元每平方米每天。截至三季度末,全市零售物业市场空置率4.0%,环比下降0.5个百分点,购物中心平均空置率为3.9%,环比下降0.7个百分点。

优质零售物业市场展望: 2022年四季度预计有三个项目入市,合计约25.5万平方米体量,令人瞩目的河西商圈国金中心部分餐饮将于今年四季度开业,目前已上围挡。预计整体空置率将小幅上升至4.6%。2023年南京零售物业市场将迎来供应高峰,预计将有83万平方米的新增零售项目入市,集中布局于次级商圈,项目以中端购物中心为主,预计将缩小与核心商圈零售项目密度差距,支撑次级商圈零售需求增长,带动零售市场活跃度恢复。


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