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仲量联行 | 昆明办公楼市场需求承压,暑期旅游助力消费回暖

仲量联行发布《2022年第三季度昆明商业地产市场报告》

2022年 10月 31日

朱建辉

中国区零售地产研究负责人及华西区研究部总监
+86 (28) 6680 5137

2022年10月31日,昆明——第三季度,昆明建设开放型经济平台工作持续推进,但随着8月昆明疫情散点爆发,生产、消费端下行承压。甲级办公楼市场,新租需求缓步释放,核心商务区持续去化,带动全市净吸纳由负转正;优质零售物业市场,暑期旅游热给市场带来短期回暖,8月底疫情复发消费市场再次遇冷;存量项目完成调改重新入市,带动全市净吸纳量上升。

仲量联行华西区董事总经理兼华西区战略顾问部负责人沈扬表示:“二十大报告中指出,坚持经济全球化的正确方向,推动贸易和投资自由化、便利化,推进双边、区域多边合作。昆明市托管西双版纳州磨憨镇,实现中老铁路沿线一头一尾联动发展,为云南建设面向南亚东南亚辐射中心提供有力支撑。未来昆明将充分发挥区位优势,融入国内国际‘大循环、双循环’,着力培育现代产业新业态,加快消费环境建设,书写开放型经济新篇章。”

甲级办公楼市场

甲级办公楼新租需求不及预期,租金仍处下行通道

2022年三季度昆明未录得新增供应,新媒体头部企业落子昆明北市子市场,布局西部产业转移,甲级市场季内需求短暂回暖,净吸纳量由负转正达0.7万平方米,空置率环比微降0.5个百分点至29.0%。但同比来看,昆明市场办公楼需求仍处低位。前三季度净吸纳量累计录得1.4万平方米,同比下降72%,仅实现疫情前2019年同期去化面积的10%。季内,甲级办公楼增量需求主要来自以律所、会计师事务所为代表的专业服务业(24.2%)以及其他科技互联网(22.7%)、地产建筑(18.4%)、金融(13.4%)等主要行业。新租需求表现亮眼的行业集中于新媒体和非传统金融企业。

租金方面,全市空置压力高企,业主承压降价。全市平均租金维持下行通道,截至季末昆明甲级办公楼平均租金录得78.6元/平方米/月,环比下跌0.6%

新媒体需求上扬,直播带货助推“云品出滇”

2021年云南农产品电商销售增速全国第一。昆明市商务局在《关于2022年稳增长的若干政策措施》中提出,支持主流直播平台设立相应服务机构,同时对直播业绩突出的直播服务机构,每户给予不超过40万元的一次性奖励。三季度,昆明甲级楼宇新媒体新租占比达12.4%。其中,本土新成立公司数量占比达61.1%,以从事互联网直播的MCN公司为主。随着官渡普洱茶直播基地,呈贡花卉直播基地的建设与成功落地,在大型直播基地的带动下,全市乃至全省优质农产品资源得以整合推广。云直播提升品牌知名度,助力“云产品”走向全国。

非传统金融需求转型,创新金融服务产品助企纾困

截至2022年8月末,昆明市普惠小微贷款户数29.1万户,贷款余额915.8亿元,同比增长30.7%;小微企业信用贷款余额740.4亿元,同比增长27.5%。非传统金融企业提供小额信贷、融资担保、信用评估等服务,从多维度提升金融服务水平,助企纾困。三季度非传统金融新租占全市新增需求10.0%,环比上涨320.4%。且由于中小微企业集聚昆明南市子市场,该类非传统金融新租选址也多集中该子市场,占全市新成交77.0%。

市场展望

开放型经济平台建设带动产业结构升级,助力办公楼需求释放

2022-2024年,昆明甲级市场预计再次迎来小幅供应攀升,全市空置率或将被拉升。昆明立足地方资源优势,同时聚集国内外优质资源要素,生物医药、新能源、高端制造业等行业得以快速发展,注能办公楼市场,未来供需关系将逐步趋于平衡,租金走势回归平稳。仲量联行云贵首席代表兼昆明战略顾问部负责人李佳恒表示:“昆明市托管磨憨口岸以来,春城的开放型经济优势从北向南延伸至磨憨,大通道建设首先带来物流、贸易的需求,随着开放型经济大平台的持续建设,昆明现代产业链的广度和深度将得到进一步发展。”

优质零售物业市场

三季度无新增供应,暑期旅游热助力昆明消费回暖 

今年全国迎来60年来“最热暑期”,春城昆明成为游客暑期出行首选地。官方数据显示,7-8月昆明接待游客高达5,633万人次,实现旅游总收入697.5亿元,较2021年暑期增长51.5%,较2019年暑期增长34.7%,暑期旅游热助力昆明消费回暖。前三季度,云南省实现社会消费品零售总额7,948.2亿元,同比增长1.5%,比1-8月提高0.4个百分点。季内,南亚风情第壹城和Me Town蜜糖购物中心完成调改重新入市,带动全市净吸纳量升至7.5万平方米。昆明优质零售物业市场空置率环比下降1.9个百分点,报13.5%。

8月末,昆明疫情小范围复发,旅游客群开始减少,中秋假期昆明接待游客114.8万人次,同比降低24.9%。尽管暑期零售市场迎来短期繁荣,但是疫情仍对旅游消费产生较大影响,市场活跃度短期内无法回升至疫前同期水平。品牌销售额不及预期,部分品牌扩店计划搁置,市场租金延续下滑趋势,全市第三季度优质购物中心首层平均租金环比下降0.6%,报362.6元/平方米/月

疫情影响下,存量项目积极调改,新能源逆势扩张:
 

  • 运营层面:利用疫情下消费承压的波动期,存量项目完成调改。近几年,更多新项目入市加剧市场竞争,传统老旧项目难以满足消费者不断提升的品质需求,主动求变积极调整升级保持竞争力。部分入市近十年的成熟期零售物业,运用疫情下客流下滑的空档期,开展集中式焕新。如:南亚风情第壹城在“硬件”方面整体升级,商业空间更加时尚和艺术。业态方面,商场增加餐饮、服务、娱乐业态比例,优化线下体验,延长消费者驻留时间。瞄准Z世代及年轻家庭客群,引入更多旗舰店、首店等。外部交通动线持续优化,与地铁5号线联通,有效扩大辐射范围,推动整体商业提档升级。此外,开业九年的Me Town蜜糖购物中心也于8月完成调改入市,项目内外装修全面升级,引入乐刻健身、比亚迪、世界书局等新品牌,增加新颖消费业态,实现吸引力重塑。

  • 品牌层面:新能源汽车持续扩张,成为疫情下拉动租赁需求的中坚力量。三季度,新能源汽车品牌在昆明持续扩张,其承租能力较强,成为购物中心的优质租户。位于昆明大悦城C、D馆一楼一半以上的店铺,进驻新能源汽车品牌,负一楼同步打造“新能源街区”,有效去化大体量项目的空置面积,补足了购物中心“衣食住行”的全方位业态。据乘联会统计,9月新能源汽车销量61.1万辆,同比增长82.9%,环比增长15.4%,其中比亚迪凭借产业链优势继续零跑销量榜。这类传统车企凭借其成熟的4S店布局,与购物中心形成售前售后的消费闭环,拓店需求将进一步释放。

未来展望

地标项目入市,核心商圈高端商业集群即将呈现

今年四季度,预计巫家坝商圈的邦盛广场、市中心金俊广场(春之眼商业部分)将入市,新增供应达24万平方米。金俊广场作为本土打造的高端商业项目,毗邻恒隆广场,其入市或将改变核心商圈格局,高端商业抱团发展,进一步带动升级型消费东移。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示:“昆明作为中国面向东盟的门户,其地缘经济区域价值不断凸显。伴随云南省高铁与城际铁路网络加密,昆明对省内二三线城市的消费辐射能力正不断增强。未来,我们相信将有更多国际、国内品牌进军昆明市场。伴随旅游产业复苏,也将为昆明消费市场注入‘强心剂’,应受更多优质运营商关注。”

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关于仲量联行

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