杭州办公楼租赁交易保持活跃；零售节庆流量回升，首店加速焕新

2020年10月15日，杭州——随着全产业运行秩序基本恢复，杭州办公楼市场持续复苏态势明显。2020年第三季度，整体办公楼市场空置率缓步下行，净吸纳量转正，租赁交易持续活跃。仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“优质办公楼市场经受考验，各项数据走势平稳，杭州产业在高科技、新媒体、金融经济的合力拉动下稳步向好。”受七夕、国庆、中秋节假日等多重促销活动及首店经济加速引流的积极推动，三季度人流量及销售等数据持续转好；但与此同时，品牌零售商的市场观望态度及业主方较强的招商补缺期望，使得租金仍留有谈判空间。

优质办公楼

整体办公楼市场租赁交易依然保持活跃，相较传统交易淡季表现较为乐观。新增租赁业态方面，科技新媒体租赁需求最为活跃，占三季度总租赁交易面积的23.5%，大面积MCN直播电商公司及芯片科技类企业的搬迁扩张成为市场主力。律所及品牌、企业管理咨询等专业服务类企业扩张态势不减，占比达23%。金融服务业占比达22%，受近期股市债市波动频繁、注册制改制及优质企业IPO需求大幅增加等影响，金融市场交易环境呈现活跃态势，其中，钱江新城板块成功吸引相关证券、期货及银行等传统金融服务部门的扩张入驻。

净吸纳量自前两季度持续下跌后首次转正，市场运行稳定、趋势向好。三季度无新增项目入市，甲级办公楼净吸纳量超1.3万平方米，空置率下降0.7个百分点至24.7%；乙级办公楼空置率环比上升0.4个百分点至13.3%，上升态势趋缓。原计划入市的半自用项目滨绿大厦-绿城推迟至四季度入市；同样计划于四季度入市的黄龙万科中心E&F栋，将使得年末新增供应量预计达10万平方米。

租金降幅连续两季度收窄，三季度市场租金环比跌幅达0.7%，较二季度跌幅回升0.4个百分点。整体市场净有效租金维持在3.9元每平方米每天。鉴于目前市场整体入驻情况较为稳定，多数优质楼宇业主对租金面价无调整意愿；同时，业主持续提供更多元便捷的隐性让利服务，如精装修空间、定制装修服务等，以迎合客户需求。大宗交易方面，短期收益下行为意愿买卖方制造交易机会，钱江新城等核心区成熟运营优质楼宇问询热度持续上升。

优质办公楼市场展望：虽然年末将有近10万平方米新增体量入市，但近期拟上市企业蚂蚁金服、蘑菇街等优质头部企业近期扩张、改善意愿较强，带动黄龙商圈成交与问询活跃度不断上升，预计年内去化压力减小。同时，由于年内业绩目标影响，年末租金与一系列补贴优惠幅度或将进一步调整，预计甲级办公楼市场全年租金下行浮动将控制在3%左右。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“未来大量优质办公楼新增供应将主要集中在钱江新城及奥体博览城板块，去化压力存在的同时，也将使细分市场配置不断升级，加速产业集聚，创造新的机遇与挑战。”

优质零售物业

节假日“报复性消费”再回归，流量业绩超去年同期。受七夕、国庆、中秋节假日等一系列促销活动积极推动及社交活动基本恢复影响，商场人流量及日均营业额回升速度加快，高峰期已超越去年同期水平。三季度全市优质零售空置率为6.8%，环比上涨0.1个百分点，基本维持稳定。小微餐饮商家持续迭代，多个零售物业项目内小餐饮美食街区整体闭店改造升级。随着大众生活方式回归正轨，前期依托线上业务大幅扩张的生活服务铺面开业速度减缓，娱乐业态开业步伐加快。

首店引进加速，带来多元消费体验，尤其体现在零售服饰及餐饮类，这满足了消费升级的需求，也成为零售物业项目突破流量和差异化困境的利器。成熟零售品牌积极与时俱进，通过首店概念实现多维度升级焕新，塑造品牌稀缺价值。从新开业门店业态分布来看，零售服饰类占比持续走高，达48%；餐饮业态新开业门店面积占37%，较上季度提高14%；儿童教育培训业态延续品牌调整趋势，三季度无新店开业。项目维度上，差异化表现进一步加剧——拥有强品牌营造及应变运营能力的优质零售项目入驻情况及租金表现转好趋势强劲，部分非核心区、中低端零售项目因市场定位模糊导致消费接受度持续降低，整体招商阻力加大，面临升级转型困境。

三季度无新增供应，全市租金环比下调0.4%。整体租金跌幅连续两季度走缓，全市优质零售物业首层净有效租金报20.3元每平方米每天，较上季度收窄0.3个百分点。业主普遍对现存空置空间优质品牌补缺引流意愿强烈，愿意在租金及条款上做出一定让利，首店争夺进入白热化阶段；品牌方则抓住探底机会积极入驻核心区优质项目，部分优质项目入驻率回升幅度明显。

优质零售物业市场展望：2020年年末，预计将有3个非核心区项目，共计约27万平方米的体量入市。2021年预计将迎来超60万平方米供应高峰；同时，未来四年入市项目将有八成来自非核心区。伴随着以特色区域辐射型项目为主导的优质零售项目的入市，传统核心区新增项目稀缺化，逐步推动杭州优质零售市场向多中心格局发展。

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