仲量联行:北京商业地产各方玩家应谨慎应对风险挑战

北京商业地产2018年度盘点与2019年度预测

三月 13, 2019

步入2019年,宏观经济运行稳中有变、变中有忧,仲量联行发布最新研究报告《逆势前行,稳中求胜:北京商业地产盘点与预测》指出,即便受到中美经贸摩擦、金融“去杠杆”、实体经济增长放缓等因素影响,2018年北京商业地产市场表现依然强劲。

“办公楼租赁需求旺盛,新零售业态迅速扩张,工业物流市场租金涨幅创历史新高,全年商业地产大宗交易总额同比增长50%。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示:“虽然当前房地产市场氛围谨慎,但我们预计市场各方将采取趋于理性、保守的措施,平稳应对风险挑战。”

预计上半年办公楼租金小幅下跌,下半年回暖

刚刚过去的2018年,北京商业地产市场呈现出“创新”和“疏解”两大主题。一方面,中国164家 “独角兽” 科技企业中,有70家位于北京,这有力地助推包括科技、媒体和通信在内的TMT行业超越金融业,成为北京最大的办公楼租赁需求来源。同时联合办公空间因其创新的商业模式和注重办公体验的特质,不断刷新行业理念,推动市场向前发展。另一方面,北京中心城区现有办公区域的可租赁面积持续减少,新增供应全部坐落于非核心或新兴区域,随着北京市级政府机关正式迁往位于通州的城市副中心办公,以及丽泽金融商务区将有多个项目入市,这一趋势将延续到2019年。

随着CBD核心区开发进程重回正轨,第一批办公楼项目即将入市,仲量联行预计2019年北京办公楼市场净吸纳量将达到约650,000平方米,是2011年以来的最高值,尽管其中三分之二的吸纳面积为自用型办公,但仲量联行华北区研究部代理负责人米阳认为:“市场租金仍将在2019年上半年小幅下跌,随着经济压力缓解、科技企业和商业银行理财子公司提供强劲需求来源,2019年整体租金增长预计保持平缓,年增长率约为2.5%”。

 “新零售”方兴未艾,国内时尚零售商快速扩张

线上线下联动发展的“新零售”业态在2018年进一步融合发展,受资本涌入影响、生鲜超市、瑞幸咖啡等迅速扩张,重塑消费者的购物习惯。此外,非标准类影院、运动潮牌、小众健身工作室和个性化居家生活装饰品类获得业主方和消费者青睐,成为市场热点。“新零售”、第三方物流和电子商务的蓬勃发展还导致工业物流地产“供不应求”,工业地产业主议价能力提高,推动2018年这一领域租金创出历史新高。

仲量联行还进一步观察到,以往购物中心业主对空置率不敏感,大多希望尽早开业,这一心态已经发生明显变化。如今开发商则更倾向于确保项目能够以满租或者接近满租的形象开门迎客。“2019年将要入市零售地产项目体量近40万平方米,位于通州和房山等郊区区域。受大环境影响,品牌在扩张时会更加谨慎。”米阳表示:“尽管面临购买力下降的压力,但餐饮、娱乐和儿童业态等生活品质类消费的需求在新的一年将继续保持稳定。”

投资市场仍将持续活跃,投资者保持长期信心

办公楼空置率低,租金涨势不减,中产阶层持续扩大等因素都使得投资者对2018年的北京办公和零售地产表现出浓厚兴趣。全年,北京共录得20宗以上重要大宗成交,总成交金额达380亿元人民币,较2017年同比增长50%。其中更有约25%的交易由外资投资者完成,说明北京商业地产市场巨大的投资潜力。

鉴于紧缩的融资环境并无松动和改善的迹象,仲量联行预计,逐渐增大的财务压力将使得部分业主更快达成项目出售。“但我们相信,投资机构对北京商业地产市场的长期前景依然充满信心,2019年我们预计大宗交易成交额将进一步增长至500亿元人民币。潜在的机遇将引领市场克服未来的不确定性,确保行业发展行稳致远。” 张莹最后展望道。

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关于仲量联行

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