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办公楼市场需求短期内面临考验;物流仓储在疫情中扮演更重要的角色

仲量联行基于疫情对华东城市商业地产影响的初判

2020年 01月 12日

2020年2月12日,上海——本次疫情(新型冠状病毒疫情)是一宗意外的具有较强影响的独立事件,仲量联行认为,短期内其会对商业地产市场趋势有显著影响,中长期而言,本次疫情若在合理时间内得到全面控制并后续跟上有力政策及经济善后工作,将对华东区商业地产基本面影响甚微。

办公楼市场:短期内租赁活动或显著减少,市场预期继续下调

疫情得到全面控制前,租赁积极性将受冲击。由于返工的延迟、安全卫生的顾虑,实地看房、装修等活动在短期内将受到很大限制,地产决策将会推迟,新增租赁需求将十分有限。同时,部分租约即将到期的企业将不得不选择续租,即将搬迁的企业也将面临搬迁困难等问题,业主积极与租户沟通,做好准备十分必要。

经济活动短期影响普遍企业,出口制造贸易类企业及线下教育培训等类零售行业预计会受到影响。但华东区各大城市甲级办公楼市场内制造贸易类企业主要以国内业务为主,世卫组织(WHO)将此次疫情定义为“国际关注的突发公共卫生事件”对市场的影响在目前情况看是有限的。同时,生物医药类企业近期健康发展,疫情继续加速其成长周期,后续或刺激其相关办公需求。

回顾2003年SARS时期,处于经济上升期且供应相对有限的上海办公楼市场租金小幅下降持续了3个季度,并在之后快速回归原本上升轨道。当下上海办公楼市场租金表现原本处于下行期,目前情况判断本次疫情期间将使租金短期下行压力加大,缓和期或将推迟到来。

在疫情的极端情况下,移动办公重要性显现伴随更多企业意识到未来办公需要智能配套的思考,同时传统办公模式不会被替代。楼宇管理、健康管理和科技提升,将成为业主差异化竞争的一个主要指标。中小型企业由于经济活动受限短期内承压加剧,或影响总体租赁市场,特别是部分联合办公模式的风险性增高。

目前来看如WHO所说疫情有望在中国政府管理下在合理时间内得到控制,后续相关支持政策如有望推出将大幅度帮助企业效率。而中美贸易阶段性协议以及进一步深化科技发展及金融开放,仍将在中长期利好办公楼市场。

零售物业市场:在疫情完全控制前影响较大;线上线下结合必要性凸显

在疫情得到全面控制之前,实体零售受到较大负面影响。包括不建议去公共聚集场所、假期延长一周甚至更长等疫情控制措施导致 “春节黄金周”消费大幅小于预期,多个业主选择缩短营业时间,取消各类营销及演出活动,关闭餐饮、影院、健身及娱乐等密集型业态商户的经营。部分头部零售业主开始主动减租,目前多数业主决定免除或减少1-2周的商户租金。同时我们也预测一部分今年本来预计开业的项目会延迟开业。

而同时,我们看到线上渠道在这次疫情中有效助力缓和商家压力。由于疫情期间大众取消外出计划,各类生鲜超市春节期间业绩大幅增长,尤其是已打通线上线下销售渠道的超市。其他零售或餐饮品牌为缓和实体零售中的损失,在春节期间也积极打通线上渠道开展外卖或外送服务,其中包括传统并不提供此类服务的商家,如高端米其林餐饮品牌及部分服装品牌。业主方亦积极为客户拓展在线购物渠道,以杭州为例,不论是高端购物中心还是社区商业项目,均通过社交平台等线上渠道为商户引流,为客户提供“云购物”的体验。

在疫情得到全面控制后,我们预计消费者情绪将保持谨慎,因此租金企稳将会存在一定的滞后性,但消费者累积的消费意愿终将逐步推动市场的回暖。

物流地产市场:长三角高标库需求及租金影响有限;自动化及冷链运输需求机遇显现

基于疫情下线上渠道扩容、仓储租金占企业支出比例相对有限、民生相关品类需求的不降反升三大因素,我们认为高标仓库在疫情下更显韧性。部分高标仓库租金一定程度上将短线波动,中长期影响程度则非常低。以出口业务为主的租户可能需要调整租赁策略。疫情影响导致的包括货物囤积以及个别消费品类的短期震荡,会影响一些企业的现金流及承租能力,中短期内或反映在承租能力上。如果基本面不受影响,租赁将更快回到正轨。

鉴于近几年零售总额增速的放缓以及2019年自建库开始更直接影响租赁市场等方面的压力,长三角物流市场总体需求在保持韧性的同时增速或有所放缓。但同时,我们看到消费者对于生鲜电商的需求爆发以及医药行业对于运输安全性在疫情期间重要性的凸显,我们认为接下来,冷链物流及相关科技赋能将为业主及投资者提供新的市场机遇。极端情况下物流市场参与者进一步意识到周转效率的重要性,以及人员安全健康的防御,因此我们认为包括自动化在内的一系列智能科技将提速中国高标仓库的发展,创造更多投资机会。

我们去年底的调研显示物流地产开发商及投资者都表示长三角等主要经济圈将是物流地产布局的首选。同时,高标仓库相比传统仓储具有空间利用率高、项目选址优越和合规属性强等特点,能有效提升企业供应链效率。目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%,表明已有设施存在较大提升空间。


关于仲量联行

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