办公楼、零售均无新增,存量市场博弈加剧;土地价格创新高,助推高端住宅市场价格上扬

仲量联行2019年第一季度沈阳房地产市场回顾

四月 15, 2019

沈阳—— 第一季度,沈阳优质办公楼市场整体需求趋缓,受益于市场现状租户议价能力增强;优质零售物业市场无新增,项目积极进行升级改造以应对市场压力;工业物流市场情绪低迷,市场需求下降;高端住宅市场新增供应偏紧,高品质产品供不应求,成交价格保持上扬趋势。“在存量、增量市场双重竞争下,沈阳商业地产机遇与挑战并存。”仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静表示,“一方面,城市发展的提速在推动产业结构变化的同时将衍生出更多办公物业需求,亦将助力消费的提质升级激发零售市场增长新动力。另一方面,存量物业寻求改造与提升价值的机会是在激烈的市场竞争中谋求生存发展的关键。”

办公楼


搬迁需求活跃,但整体市场需求放缓。第一季度,沈阳优质办公楼市场整体去化较往年同期有所放缓,市场净吸纳量录得2.2万平方米,同比下降53%。部分企业对宏观经济持保守态度,暂时搁置扩张计划。灵活的租金政策使得搬迁需求成为维持市场需求的主要因素。市场需求结构趋于均衡,贸易类企业需求有所增加,大面积吸纳仍由金融服务类企业主导。

本季度无新增供应入市,空置压力有所缓解。第一季度,沈阳优质办公楼市场无新项目落成,全市总存量保持在319万平方米。供应放缓使市场迎来消化存量的有利时期,推动整体空置率回落至31.1%,环比下降0.7个百分点。其中,甲级办公楼市场空置率持续下降至32.7%,环比下降0.4个百分点。

需求回落对租金造成压力。吸纳速度的放缓使得租金小幅波动。部分业主为提升项目入驻率,降低租金以吸引租户。受此影响,第一季度沈阳优质办公楼市场整体租金环比下降0.6%,录得67元/平方米/月。其中,甲级办公楼市场平均租金环比下降1.1%至86元/平方米/月。

新增供应迎来高峰,租金差异化或将加大。截至2019年,沈阳办公楼市场将迎来49万平方米新增供应,集中在太原街、CBD及中金廊区域。新增供应的集中放量将使市场空置率面临上行压力。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示:“未来一年,随着更多高品质项目持续入市,部分老旧项目的空置率居高不下,将导致部分业主降低租金预期,而入驻率高的优质项目租金表现将稳中有升,致使沈阳办公楼项目间的租金分化将加剧。”

零售物业


网红餐饮品牌持续活跃。第一季度,市场租赁需求保持稳定,餐饮业态仍是优质零售项目的主要需求来源。网红茶饮及甜品品牌积极落户沈阳市场,如奈雪の茶、ZAKUZAKU首店开业。生活方式类品牌入市持续升温,如NOME、海澜优选开设新店。潮流品牌方面,祖·玛珑沈阳首店进驻中兴沈阳大厦;OFF-WHITE东北首店入驻市府恒隆广场一楼。传统百货积极吸纳“新零售生鲜超市”,盒马鲜生已入驻萃兮优客奥莱进行围挡装修。

市场无新零售项目入市。在经历2018年的供应高峰后,沈阳优质零售物业市场进入调整期。第一季度,市场未录得新增项目。位于南金廊区域的沈阳华联五里河购物中心以及位于CBD的卓越精品馆均已关门停业,导致沈阳市场总体量下降至588万平方米,本季度整体市场净吸纳量录得负值。部分百货项目开始升级改造,以实现业态比例的优化。因此,本季度整体市场空置率环比微升0.2个百分点至16.5%。

全市整体租金保持平稳。市场存量压力使业主对租金增长保持谨慎,大部分商场租金持平。由于本季度无新项目入市,市场整体租金保持稳定。第一季度,沈阳优质零售物业首层租金录得242元/平方米/月,环比增长0.1%。

2019年市场新增供应将大幅回落。预计2019年沈阳优质零售物业市场将迎来5.2万平方米的新增供应,市场迎来消化存量的有利时机。2018年新交付的项目着眼于商业氛围及消费客群的培养,老项目仍将以品牌和业态调整优化为主,预计市场整体空置率将下降。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示,“沈阳优质零售物业市场竞争日益激烈,两极分化趋势明显。部分空置率较高、经营情况较差的项目将以租金政策吸引品牌入驻;而市场领先的成熟项目仍有较强的租金增长动力,并支撑整个市场平均租金保持平稳。”

工业物流市场


市场需求增势放缓,但零售商需求稳定。受季节性因素影响,本季度整体市场需求减弱。有限的租赁成交仍来自于零售商与第三方物流企业。第一季度,市场整体吸纳仍保持低位,环比下降11.5%。部分项目持续高空置以及现有租户选择到期不续约是限制市场吸纳量的主要原因。

市场迎来一个项目竣工入市。第一季度一个位于于洪区的新项目入市,为市场带来7万平方米新增供应。由于入市状态为大部分空置,从而推高沈阳整体空置率至20.6%,环比上升5.1个百分点,较去年同期上升2.5个百分点。

由于需求有限,市场租金维持稳定。由于市场需求收紧、空置趋高,业主愈加谨慎,大多数项目租金保持平稳。第一季度,沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.76元/平方米/天,环比微降0.2%。

自用项目冲击沈阳市场,或将限制租金增长。预计到2019年末,新入市项目将达到42.9万平方米,市场供应处于高位。考虑到唯品会、国美、京东等电商企业自建仓储项目的陆续交付,市场需求将下降明显,预计市场整体空置率大幅上涨。由于对未来市场不确定性的担忧,业主仍将保守谨慎,并下调对未来一年的市场预期。仲量联行沈阳分公司商业地产部董事孙涛表示:“面对市场压力,业主或将通过提供租金优惠来吸引租户,以加快去化,从而导致未来市场租金持平或下降。”

高端住宅市场



沈阳住宅市场价升量跌。受农历新年影响,本季度沈阳住宅市场成交量减少。第一季度,沈阳商品住宅销售面积录得252.46万平方米,同比下降2.1%。其中,高端住宅市场成交共录得3,749套,同比下降20.4%,主要来自于改善型需求。供应方面,开发商推盘节奏放缓,本季度沈阳住宅市场新增供应不足,库存去化周期为18个月,再次呈下降趋势。

供不应求的市场现状推动价格稳步上扬。第一季度,沈阳整体商品住宅均价录得9,136元/平方米,环比增长1.3%。随着市场持续回归理性,高端住宅价格涨幅继续放缓。本季度沈阳高端住宅市场销售均价环比增长2.1%至13,214元/平方米。

土拍市场再创新高,开发商拿地意愿明显。由于城市核心区土地进一步稀缺,开发商特别是品牌开发商增加土地储备的意愿增强。位于沈河区的“南塔地块”由龙湖以地价18,300元/建筑平方米竞得,成为沈阳新地王,这也是沈阳首宗起拍价过万的住宅用地。第一季度,沈阳住宅土地成交均价达4,502元/平方米,环比增长26.6%。“土地价格的走高,将进一步助推高端住宅价格的上涨。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示,“涨价预期亦将再度刺激观望者,释放潜在购买力。”

未来沈阳高端住宅市场将持续放量。去年成交的土地将在2019年下半年相继释放,预计供应量将持续上涨。2018年,沈阳户籍人口同比增长1.2%,增速创20年新高。沈阳高校毕业生本地居留率达49%,居全国第二位。人口的不断流入为住宅市场注入了大量购买力,人口结构的优化将进一步刺激沈阳高端住宅市场的需求。在楼市政策不松绑的情况下,预计改善型买家仍将主导沈阳高端住宅市场。不断释放的新增供应和住宅需求将支撑沈阳高端住宅市场持续向好。

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