仲量联行 | 西安自持办公空置率5年新低，电商快运仓储需求持续发力

2021年04月19日，西安——2021年第一季度，西安办公楼市场进一步复苏的信号明显。新增供应的短缺，让西安甲级办公楼市场空置率连续三个季度下滑，收至34.9%；市场访问量和业主带看量的显著提升，有效提振了业主方对年内市场的信心，租金降幅收窄至0.3%，至季末报98.5元/平方米/月。零售市场保持平稳发展，春节期间消费呈现恢复性增长。消费市场已全面复苏，季内市场未录得新项目入市，全市总存量保持全国第六。物流地产市场高标库租赁需求延续去年下半年的活跃势头，传统电商、快递快运、专业市场继续成为本季高标库主力客户。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2021是‘十四五’的开局之年，也是西安的全运年。西安明确突出扩大内需，打造国内大循环战略支点的规划。投射至商业地产，战略新兴产业将会持续发力在西安的布局，内资企业仍将主导办公楼市场。西安积极筹备十四运，大型赛事在西安的举行有利于创造新的消费场景，迸发出更多体育周边的消费触点，从而促进内需消费行为的发生，拉动经济稳步增长。”

办公楼市场

市场研读

供应进入缓行期成为西安办公楼市场的突出特征，优质办公空间具有显著稀缺性，具有良好经营能力的楼宇在招商运营方面的表现更优。

一季度，西安市场未录得新增办公楼供应，优质办公楼总存量保持654.7万平方米，其中甲级办公楼总存量197.3万平方米，甲级办公楼供应的暂停使得空置率持续回落，环比下降1.3个百分点。未来四年，较低的新增供应量也使得市场空置压力逐步减轻。新成交需求中，金融、科技互联网、房地产建筑业季内占比分别为24.4%、24.0%和18.2%，居前三名。

新租需求中，企业搬迁换租、办公整合或拆分所带来的办公楼租赁活动持续活跃。仲量联行发现，企业出于控制运营成本的考虑，将分散在不同区域的办公地点进行整合，或由于业务扩张，将不同的业务职能部门拆分划入不同区域地段以降低主要外勤业务人员的会客距离，由此产生的企业办公租赁需求持续增多。同时，企业搬迁至性价比更高、运营优势更强的项目而发生的租赁成交需求仍是市场主流，由此带来的总成交面积占比达53.2%。

运营管理能力的差异已经给办公楼宇带来两极分化的市场反馈。西安甲级办公楼市场中单一业权楼宇占比57.0%，其空置率已经回落至近五年的最低值，季度末落至25.8%。可租面积稀缺成为市场的突出特征，尤其是核心地段大于1,000平方米的办公空间更是“一房难求”。因此，业主方对意向客户的背调及行业资质要求更高，租户因为企业实力或行业影响力不足的原因错失心仪项目的情况也时有发生。单一业权甲级办公楼业主对市场的预期走高成为主要的市场情绪，一季度单一业权市场的净吸纳量占甲级办公楼市场净吸纳量总量的72.5%。

分散业权的甲级办公楼空置率仍高达46.9%，除了在售项目的销售进度影响外，小业主持有的房源由于缺乏统一运营难以满足市场重点企业客户，而小面积段需求的中小企业客户在市场中有更多的选择，不限于优质办公楼、产业办公楼、第三方办公运营空间或企业孵化器等。

单一业权甲级办公楼空置率变化

租金方面，业主方去化压力减轻使得单一业权甲级办公楼市场已经悄然从租户市场向业主市场转变。可租面积的快速减少加之春节过后市场访问量和行业间客户带看量的快速恢复，有效提振了业主方对自身项目在年内去化的信心，部分空置率在10%以内的项目小幅上调租金以把控客户品质。而以小业主房源为主的分散业权办公楼因为投资收益计划灵活和缺乏运营服务导致的溢价能力欠缺，成交租金降幅达0.7%。整体而言，由于分散业权拉低的成交价格使得市场整体租金仍呈现下行趋势。截至季末，西安甲级办公楼租金环比下降0.3%，报98.5元/平方米/月。

未来展望

供应方面，西安甲级办公楼市场开始进入缓行期，预计全年新增面积约27.9万平方米。其中，高新南板块将在年底迎来大体量项目入市，板块短期的供应量将快速拉高子市场空置率水平。但基于西安在金融、科技互联网及其他战略新兴产业的稳定发展，我们对2021年的市场动能仍持积极乐观的预期。

零售物业市场

市场研读

西安消费市场全面复苏，季内市场未录得新项目入市，全市总存量保持全国第六。第一季度，西安零售市场保持平稳发展，春节期间消费呈现恢复性增长。据陕西省商务厅统计，2021春节假期，西安市商品零售约174亿元，同比增长7.7%；餐饮收入约11.43亿元，同比增长8.2%。消费需求不断释放，消费市场明显恢复。由于西安季内未录得新开业项目，总存量维持不变，报653.1万平方米。

西安优质零售物业市场供需

零售品牌更迭换代，快时尚品牌表现疲软，国内品牌需求活跃。由于国外疫情影响，国际快时尚品牌业务线收缩，Zara母公司Inditex宣布将陆续关闭旗下Bershka，Pull&Bear和Stradivarius三个品牌在华所有实体门店，旗下家居品牌Zara Home也关闭多家门店。由于年轻消费群体对线上消费依赖增加，令品牌方更倾向于数字化、移动化的线上店铺，而对实体门店扩张持有较谨慎的态度。尽管消费方式的变化导致品牌退租空置率上升，但运营商反应迅速，在短时间内吸纳国内优质品牌去化空置面积，如：bosie、KKV等。此外，部分项目为提升入驻率，在服饰品牌退租后，运营商主动引入承租能力相对较弱的餐饮、体验类品牌，对租金收益造成影响。因此，一季度购物中心首层平均租金报384.9元/平方米/月，环比微跌0.1%。

空置率方面，尽管疫情对零售市场的影响逐渐消减，但疫情加速了市场项目两级分化的进程，特别是对核心商圈老旧百货的生存空间造成挤压，品牌退租率高，新增需求降低，都加速了传统百货升级转型的破局之路。受此影响，全市零售物业市场平均空置率升至9.1%，环比增长0.4个百分点。

2020第四季度与2021年第一季度新租赁业态需求占比

国产新能源汽车品牌持续加码西安市场布局：中国汽车工业协会最新数据显示，今年2月，新能源汽车销售同比增长近6倍，新能源汽车累计销售同比增长3.2倍。季内，西安迎来更多新能源汽车品牌进驻，不再局限于蔚来、理想、BYD等传统新能源品牌，更多国产新能源汽车品牌也进驻西安市场，如：哪吒汽车、埃安汽车等。受到补贴激励、免限购/免限行等政策引导、厂商宣传、用户口碑等因素的影响，消费者对新能源汽车的观念正在发生转变。随着市场成熟度不断提升，预计未来几年消费者将对新能源汽车持更加开放的态度，尤其是年轻消费者在未来对新能源汽车将有更高的接受度。

新兴儿童体验业态进驻购物中心，体验和生活业态呈现多元化发展：更多新兴的儿童体验业态亮相购物中心，如：高新的立丰城小马汇俱乐部、大唐西市的乐驭小马会等室内小型跑马场进驻购物中心。此外，海洋馆和家庭运动馆等新兴儿童体验场馆也相继亮相购物中心，商场运营为了满足当下亲子人群的到访，增加了体验类亲子项目在购物中心的比例，既能吸引更多亲子家庭消费客群到访，同时增加这一客群产生周边消费的可能性。本季，生活和体验类业态发展较快。生活类主要以图书和玩具市场为主，如：1月初刚进入西安市场的玩具品牌TOPTOY迅速扩张市场，先后在MOMOPARK、赛格国际购物中心及高新阳光天地等商场首层开业。体验类以娱乐类和教育类为主，如：益田假日世界购物中心新开业的闪电部落、红尾狐卡丁车；吾悦广场的纽北圈速卡丁；金地广场的贝蒂森英语以及李家村万达新开业的美立德综合教育中心等。

未来展望

今年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应，华润万象天地及星光City More等购物中心将迎来开业。随着十四届全运会的到来，西安的城市化发展逐渐加速，未来三年的商业供应还将下沉至高新二期，曲江二期，沣东沣西，城北及城东等新兴区域。随着优质零售市场逐渐走向成熟，竞争不断升级，核心商圈（尤其是解放路商圈）的商业急需变革和创新，以满足西安打造国际化消费城市的发展要求。

物流地产市场

市场研读

2021年第一季度，市场未录得新项目入市，高标库租赁需求延续去年下半年的活跃势头。从需求行业来看，传统电商、快递快运、专业市场成为本季高标库主力客户。

空港子市场凭借高性价比物业，以及更多的可租赁面积持续吸引快递快运企业进驻，季内宇鑫物流、安能物流、极兔速递均在此录得大面积成交，带动空港子市场空置率进一步下降至9.3%。同时，随着线上零售消费加速渗透西北市场，以京东为代表的大型电商仓储需求也随之快速增长，第一季度京东物流于国际港务区子市场继续扩租46,000平方米。此外，在西安市强力规范违章建筑的影响下，大量非标仓储物业不得不整改或拆迁，仓储租户升级高标库需求发酵至2021年。其中建材、农产品专业市场的仓储升级需求带动经开、国际港务区等一圈层子市场高标库需求增长。第一季度，全市高标库净吸纳量共计21.2万平方米，活跃的仓储租赁需求推动全市整体空置率环比下降5.5个百分点至8.2%。

租金方面，随着空置率持续回落，西安高标库平均租金逐渐企稳，此前受高供应影响而租金下滑的空港子市场本季也逐渐摆脱低价竞争困境。至第一季度末，西安高标库平均净有效租金环比保持稳定，报24.4元每平方米每月。

未来展望

未来三年，西安高标库年均供应量小于40万平方米，而仓储需求长期向好，因此我们预计至2023年，西安市场整体空置率将进一步下降至6.6%，届时业主市场特征将更加显著，租户溢价空间下滑。仲量联行华西区产业及工业地产部负责人尤鹏伟建议有投资需求的地产开发商、机构投资人提前锁定西安市场，其中一手土地和二手项目相对丰富的空港、国际港务区子市场具有更多的投资机会。更多关于西部仓储投资市场趋势以及需求预测，请参阅仲量联行研究部于3月发布的《乘势而上：西部陆海新通道下的仓储市场投资报告》。

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2020年12月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过91,000人，2020财政年度收入达166亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com