根据美国国税局定义，1031交换是一种递延纳税交易，业主通过协议用一项或多项资产置换性质/特征相似的资产。该交易不产生资产损益，业主无需缴纳资本利得税。
物业分级依据地理位置、楼龄、配套设施等多重因素，虽存在通用标准但无全球统一准则。
甲级写字楼通常为新建或近期翻修项目，坐落于核心商务区等城市黄金地段，公共区域及租户空间采用高端建材与精良施工。
乙级物业多分布于核心商务区外围，楼龄高于甲级项目，设施、建材及内部装修处于中等水平。
丙级物业楼龄最长，多位于郊区或低需求区域，优势在于租金竞争力强且出租率稳定。
点击此处查看可售物业清单。
抵押贷款利息的周期性计提利率，可能与实际支付利率不同。
贷款已产生但未支付的利息。在允许偿还本金前，应计利息需计入本金余额并优先偿付。
指贷款存续期间利率不固定的债务工具，利率通常挂钩10年期国债/LIBOR等基准指数，根据条款定期调整。
利率按周期(月/半年/年)调整的抵押贷款，以10年期国债或LIBOR等公开指数为基准加上利差定价。
见"平均每日房价"条目
贷款本金在特定期限内逐步偿还的安排，每期还款中本金占比递增而利息递减。
见"可调利率抵押贷款"条目
可租面积占总可出租面积的比率，计算公式为：可租平方英尺÷总可租平方英尺。
特定时段内挂牌招租的空间总量，含空置、已占用但可转租、未来可交付等所有状态的可租空间。
当日总收入除以实际入住房间数，该指标主要用于酒店业，亦适用于医疗地产。
预期完成所有计划/非计划本金偿付所需时间。商业抵押贷款证券(CMBS)的平均存续期常与可比国债(通常为插值国债)对比以确定预期收益率。
指信用评级BB+及以下的CMBS分级证券，又称"非投资级证券"(BIG)。
为隔离特定资产(如抵押贷款)或借款人免受资产池破产影响而设立的法律实体。例如借款人可将拟证券化的贷款置入BRE，当其他关联贷款违约时，隔离资产的现金流不受破产法院截留，确保持续向CMBS持有人偿付。另见"特殊目的实体"。
按单一共同特征归类的贷款组别。例如发行人可设立"期限分类池"，指具有相同或相近平均存续期的贷款组合。
指为特定租户需求定制开发的地产项目，包含量身打造的建筑结构、系统或装修改造。租户可选择租赁或持有产权，租赁模式下通常签订长期租约。
(又称气球贷)仅需按月付息，到期一次性偿还全部本金的抵押贷款。
购买商业房地产资产的个人、团体、公司或实体。
限制借款人提前还款的条款，可能包含锁定期、罚息点、收益维持、债务替代等一种或多种保护机制。
进行债权与股权资本交易的市场，含私募渠道及交易所市场。另见"一级市场"。
计算公式：年净经营收入(I)÷物业评估价值(V)=资本化率(R)。该指标反映物业当前运营表现的价值基准，亦体现投资者预期。另见"初始资本化率"与"转售资本化率"。
需从证券与单体资产两个层面分析。证券层面，CMBS持有人按既定顺序获取抵押贷款池的本息现金流，提前还款或展期会改变现金流分配时序，从而影响债券总收益。资产层面，需评估每项物业产生足额收入偿付贷款的能力。
物业投资的短期回报指标，计算公式：现金流÷现金权益投资额，以百分比表示。亦称"权益收益率"(EYR)。
Central Business District的缩写（另见"中央商务区"）。
中央商务区(CBD)与郊区是对大都市统计区(MSA)内不同开发强度区域的划分。CBD特指MSA最大城市中高密度、高度集约化的核心区域。
见"商业抵押贷款证券"条目。
法律协议各方就协议未明确事项作出承诺的函件，通常仅涉及特定方利益。就CMBS而言，指独立审计师出具的确认书，保证注册文件及募集说明书信息准确且自编制后未发生重大变更。
以商业房地产抵押贷款池为担保的证券，本息按既定顺序或方式分配给持有人。
为吸引或留住租户提供的阶段性费用减免，可能包含免租期、超标装修补贴等。优惠措施反映市场现状，但会增加净现金流与偿债覆盖率计算的复杂性。
连接贷款发起方与最终投资者的金融中介，按标准化条件放贷或收购第三方贷款，积累足够规模后打包出售给CMBS市场投资者。另见"房地产抵押投资管道"(REMIC)。
特定时段内启动施工的建筑项目（另见"交付量"）。
楼宇内可合并为单一连续区域的物理空间。
CMBS交易中指定的有权批准/指导特殊服务商处理违约贷款的参与方。
允许零售租户在主力租户退租时终止租约的条款。
由发行方(发行方担保)或第三方提供的担保，覆盖最高担保额度内的违约损失。担保人评级通常不得低于证券最高评级，属信用增级手段。
为借款人提供抵押品增补/释放/替换灵活性的贷款，通常要求更低贷款价值比(LTV)与更高偿债覆盖率(DSCR)。
由具有投资级评级的知名企业租户信用担保全部付款的贷款，租户承担近乎全部业主责任，租金支付为净额(不含业主应扣减项)。
抵押贷款或信托契约中的条款，使某项抵押贷款的担保物同时作为其他贷款的担保物。若某笔贷款出现偿债不足，其他贷款的担保物可被追索（仅限于发生违约时）。采用交叉抵押的CMBS能降低违约风险，因此提升证券结构价值。同一业主的多项物业可能同时适用交叉违约与交叉抵押条款，属于信用增级形式。
抵押贷款或信托契约中的条款，当借款人在某笔贷款文件下发生条款违反或违约时，将自动触发其他抵押贷款的违约。同一业主名下的一组物业可能同时存在交叉违约和交叉担保安排，属于信用增级形式。
当拖欠的抵押贷款补足所有逾期款项且恢复按期还款状态时，称为违约消除。
租户已搬离但仍持续支付租金的零售空间（详见"禁止停业条款"）。
根据贷款协议需按期支付的款项，包含本金、利息及其他费用。
物业净营业收入（或净经营现金流）与对应贷款偿债支出的比率，用于衡量抵押物业偿付债务能力。比率越高越好，低于1.0表明物业现金流不足以覆盖债务支出。
当贷款违反抵押合同的任何条款时即构成违约。
一种提前还款方式：用政府债券（如本息分离国债）替代原抵押品，该债券能复制贷款剩余期限的现金流。通过此方式，未来现金流不受提前还款影响，且抵押品信用评级提升至美国政府评级。借款人需支付剩余贷款本金与替代证券成本之间的差额。
借款人实际支付的抵押贷款利息低于应付利息的差额部分，通常会计入未偿还贷款本金余额。
借款人为支付未来物业维护成本设立的储备账户（亦称"置换准备金账户"）。
逾期至少30天的贷款还款。通常逾期超过90天时，贷款人有权启动止赎程序。
特定时期内完成施工的建筑。物业须取得占用许可证（OCC）方被视为完成交付。
建筑完成施工并取得占用许可证的日期。
通过劳动力、资本和创业活动将生地开发为成熟物业的公司、实体或个人。
由建筑业主直接招租的空间（区别于租户通过转租或分租中介提供的二次租赁空间）。
用于将物业各年现金流折算为净现值的比率，通常基于周期性加权平均资本成本或房地产投资要求回报率确定。
支付给特殊服务商的"重组费"，用于使贷款恢复正常状态、清算问题贷款或止赎物业。可能包含滞纳金、修改费及贷款管理费，具体条款通过每笔CMBS交易协商确定。
同"Debt Service Coverage Ratio"（偿债保障比率）。
对CMBS交易中涉及的物业进行实地查验及财务记录评估的过程，构成证券化基础。尽职调查可保护投资者免受不道德和非专业操作，被视为证券法的基石。
允许根据物业运营表现追加贷款本金的协议，当物业产生额外偿债能力时可激活。此类贷款针对短期内通过装修改造、租户调整或重新定位等方式提升绩效的物业，并明确约定追加标准（如最低偿债保障比率，有时还包括最低贷款价值比）。
因物业含有石棉、多氯联苯、氡气或地下储油罐泄漏等有害物质导致贷款人承担赔偿责任的风险。CMBS中的物业至少需通过第一阶段环境评估，但评级机构可能将物业未来不符合环保标准的风险纳入定价考量（参见"第一阶段环境场地评估"）。
允许贷款人/投资者在特定事件触发时获取股权收益（超出常规利率）的条款，通常表现为在再融资或出售收益中获取不成比例的分成。
同"现金回报率"。
借款人与贷款人共管的储备金账户，用于支付关键运营或资本支出，常见用途包括房产税、保险、租户装修、租赁佣金、必要结构修复、环境治理或置换储备（亦称"扣押账户"）。
已取得占用许可证且可供租户使用的建筑总面积，不包括规划中、在建或改造中的空间。
运营费用与运营收入的比率。
规定业主承担费用上限的租赁条款，超出限额部分（即"封顶线"）由租户按占用面积比例分摊。
允许借款人在抵押合同到期后通过再融资或物业出售偿还贷款的宽限期，或自动延长原贷款期限的条款。为避免止赎产生额外成本，服务商可向面临气球付款的借款人提供展期。
借款人可能无法及时对气球贷款进行再融资，导致证券存续期超出预期的风险。
政府赞助企业（GSE），属政府"公司化工具"。作为上市准私营机构，不享受政府补贴，按普通公司纳税。主要收购并打包常规抵押贷款（即非FHA/VA/FmHA担保贷款），同时也购买FHA贷款，以贷款池为担保发行证券。房利美首创可调利率抵押贷款支持证券，并通过互换计划推出首个多户住宅抵押贷款过手证券，其证券持有人享有本息全额按时偿付担保。
负责监管商业银行（BIF基金）和储蓄机构（SAIF基金）保险基金的联邦机构，保障零售金融机构的偿付能力与流动性。FDIC是部分银行的主要监管者，其余银行由货币监理署监管。
美国住房与城市发展部（HUD）下属机构，专责住宅抵押贷款保险业务。
CMBS交易中最低级别的证券档，在其它档级受影响前优先吸收贷款池的信用损失。
多功能建筑类型，可混合用于办公（企业总部）、研发、类零售销售及工业/仓储/配送等用途。典型特征为1-2层结构，可租赁面积中至少50%为办公空间，层高≤16英尺，设有某种形式的装卸门（即使为玻璃封闭式）。
当贷款拖欠超过90天时启动的法律程序，贷款人通过此程序取得违约抵押物业的所有权，服务商可代表贷款人接管物业。
酒店业主向大型酒店集团支付的费用，以获得使用该品牌（如希尔顿、假日酒店等）及接入其广告预订系统的权利，通常为总收入的4%-7%。
政府赞助企业（GSE），由联邦住宅贷款银行持股，受HUD监管。根据联邦住宅贷款银行委员会指令，房地美从储蓄贷款协会购入抵押贷款以增强其在单户住宅抵押贷款（非政府机构担保类）二级市场的作用并提供流动性，随后以贷款池为担保发行证券。
同"毛租金全包租赁"。
包含公用事业费、电费、保洁服务、税费及保险费等所有运营费用的租金计价方式。
作为美国住房与城市发展部（HUD）下属的政府关联机构，吉利美凭借美国政府的"十足信用"进行融资。该机构为经批准贷款机构（储蓄机构、商业银行及抵押银行）发起并打包的抵押贷款证券提供担保，即以抵押贷款组合作为证券担保品。通过这一机制，吉利美不仅支持联邦住房管理局（FHA）抵押贷款市场，同时也为退伍军人事务部（VA）及农民住房管理局（FmHA）的抵押贷款提供支撑。吉利美仅对转付证券提供担保而不直接发行，且仅担保底层抵押贷款已获得FHA、VA或FmHA保险或担保的资产池。
禁止零售租户在租约到期前停业搬离的条款（即使继续支付租金），因空置会损害周边商铺经营效益。
适用于首年收入的资本化率（参见"资本化率"与"期末资本化率"）。
为住房抵押贷款提供二级市场的政府特许机构，包括房利美（联邦国民抵押贷款协会）、房地美（联邦住房贷款抵押公司）及吉利美（政府国民抵押贷款协会）。
由业主承担全部物业运营费用的租赁模式，亦称"全服务租赁"或"总租金租赁"。
特定时期内新增租赁面积总量（不含退租面积）。区别于"租赁活动量"（指所有新签租约面积总和）。若无特别说明，总吸纳量包含直接租赁与转租面积。
针对未开发土地的租赁协议，仅涵盖土地使用权而不涉及地上建筑物（土地与建筑分属不同产权主体），亦称"租赁地权"。
特定区域内房地产存量面积的变化量（通常由新建项目竣工导致）。
参见"政府资助企业"。
商业地产抵押贷款证券化(CMBS)术语，指为计算偿债覆盖率(DSCR)而对物业预期收益或现金流进行的保守性调减，用于压力测试场景分析。
基于当前净运营收入与短期（通常≤5年）纯利息贷款假设，计算抵押物业到期再融资时可承受的最高利率阈值，用于评估"极端利率环境下再融资可行性"。亦称"盈亏平衡偿债分析"。
通过将全部计划本金与利息分配至特定证券层级，实现CMBS某层级或单项物业贷款的加速清偿。
参见"托管账户"。
借款实体董事会中的无关联方成员，其表决权对破产申请等关键事项具有决定性作用，可防止关联方不当控制。此为特殊目的实体(SPE)与破产隔离架构的核心要素。
用于轻重制造业、研发或仓储的物业类型，含办公/仓储混合空间及弹性空间。
大学、医院或政府机构等特定组织使用的物业，因其功能专属性难以改造为其他用途。
CMBS中由基础抵押贷款超额利息构成的证券层级（超额部分作为独立层级折价出售）。该层级对贷款提前偿还或展期极为敏感，因久期可能剧烈波动导致价格波动性较高。
借款方购买的金融工具，可将浮动利率限定在约定上限（分阶段或全周期适用），用于对冲利率上行风险。
借款人实际支付利息总额低于证券化产品应计利息的差额部分。
利率上限是一种金融工具，用于保护持有人免受利率上涨的影响。这通常用于预计短期利率会上升时。上限通常与指数利率挂钩。反之，利率下限与长期票据一起使用。这些通常被希望在短期利率下降期间获得更高回报率的资金管理者使用。
当缺乏特定期限国债时，根据相邻期限国债利率推算的假定利率（如4年期债券定价取3年与5年期国债利率中值）。
信用评级为AAA、AA、A及BBB的证券（BBB-为最低投资级），适合受监管机构投资者配置。
参见"企业担保"。
租赁交易中代表业主/房东利益的经纪方。
具有法律约束力的租约所覆盖的全部面积（含空置未入驻面积及转租面积）。
商业物业业主与贷款方约定将租金直接支付给贷款方（区别于常规流程：租金先付给业主再转付贷款方）。在CMBS交易中，此类租金将直接支付给服务商。
业主向促成租约的经纪方支付的费用。
租户对租赁物业进行装修改造所产生的费用（通常由租户承担）。
特定时期某楼宇或市场中新签租约总面积（含直接租赁、转租、续租及在建/改造项目的预租赁）。
由第三方机构出具的商业抵押贷款信用增级工具，承诺对违约或止赎损失进行赔付。开证方信用评级通常不得低于证券最高评级。
参见"伦敦银行同业拆借利率"。
参见"低收入住房税收抵免"。
对违约抵押贷款或其抵押物（银行持有不动产REO）的变卖行为。
衡量CMBS等资产在二级市场交易活跃度的指标，与存量规模及新发行量正相关。
参见"信用证"。
抵押贷款本金与物业当前评估价值的比率，反映金融机构愿意融资的比例。该比率因机构、借款人信用、物业类型、区位及规模等因素而异。
CMBS交易中要求受托人直接管控基础物业总收入的条款，业主仅可支配扣除偿债、税费、保险等运营支出后的净现金流。
贷款存续初期禁止借款人提前还款的期限，属于"赎回保护"机制之一。
伦敦银行间短期（≤1年）拆借利率，常用作浮动利率融资基准，期限通常为1/2/3/6个月或1年。
物业当前市场租金与实际收取租金的差额，反映市场波动情况。例如：某物业以每月10,000美元签约一年，而同类物业现行市场租金为10,500美元/月，则每月租金折损为500美元。
向业主提供的用于建造或翻新低收入住房的税收抵免。获得抵免资格的物业需满足以下条件：a) 至少20%的单元由收入不高于地区中位数50%的个人租住；或b) 至少40%的单元由收入不高于地区中位数60%的个人租住。根据《国内税收法典》授权条款，此类物业亦称"第42条物业"。
参见"贷款价值比"。
根据当前市场水平对资产估值或未来现金流进行的周期性调整。在下跌或疲软市场中，通常会基于预期未来收入降低（例如现有租约租金高于市场新租约租金时）调减当前估值；在强劲或上涨市场中则相反。该术语适用于商业抵押贷款支持证券(CMBS)或任何受价格波动影响的证券估值。
用于划定相互竞争核心区域的地理边界，构成普遍认可的主要竞争区域集合。市场区域按建筑类型划分，为互不重叠的连续地理单元，其总和与整个"大区"边界吻合（参见：大区）。可进一步细分为"子市场"（参见：子市场）。
代表债券持有人管理CMBS交易中抵押贷款的服务机构。其职责根据服务协议而定，通常包括：收取贷款本息并转付给受托人、垫付逾期款项、向债券持有人提供贷款表现报告，以及将不良贷款或已止赎房产转交特殊服务商（参见：特殊服务商）。
支付给主服务商的主要报酬，按月从贷款利息中逐笔计提。基础费用按当期贷款本金余额乘以特定交易约定费率计算。此外还可能包含：非特殊服务贷款的债务承担费、修改费、滞纳金等借款人支付的费用。
在第一顺位抵押贷款之后发放的次级贷款，以借款人的股权权益（而非抵押物业本身）作为担保。借款人质押其物业股权作为贷款抵押。"夹层"本意指临时债务，但技术上长期次级抵押贷款也属夹层债务。
对CMBS交易中证券化贷款池（含气球型到期贷款）产生的现金流按时间顺序进行归集，并分配到各分级证券中的过程。
包含五个及以上住宅单元的建筑物。通常分为高层、低层或花园公寓等类型。
同时容纳多个租户的建筑物。通常按差异化需求设计多样化平面布局（参见：租约）。
参见"净现金流"。
美国房地产投资受托人委员会(NCREIF)基于养老基金权益型房地产数据编制的商业地产表现指数群，常用作房地产投资业绩基准。
当贷款约定还款额低于按特定利率计算的应计利息时，差额将计入未偿本金余额。随着时间推移，贷款本金余额反而增加，这种现象称为负摊销，常见于借款人偿付能力不足的可调利率抵押贷款(ARM)。
特定时间段内已占用空间的净变化量。除非特别说明，净吸纳量包含直接租赁和转租空间。
租金总收入扣除运营费用、租赁优惠、租户装修补贴等后的净值。在疲软或衰退市场中可能为负值。
物业营业总收入扣除运营费用、租户装修、租赁佣金及准备金（不含抵押贷款还款）后的余额。计算公式：净现金流=净营业收入-(租户装修+租赁佣金+资本性修缮)。
物业营业总收入扣除运营费用（不含抵押贷款还款、租户装修、重置准备金及租赁佣金）后的余额，通常作为偿债覆盖率计算基础。
不含租户占用办公空间部分费用的租金费率，这类费用通常由租户直接承担，可能包含保洁、电力、公用事业、税费、保险等相关成本。
参见"违约通知"。
律师出具的法律声明，确认根据《破产法》第105条，破产法院不会将实体的资产与其关联方实质性合并。通常是特殊目的实体(SPE)和破产隔离结构的关键文件。
三净租约指除约定租金外，租户还需承担房地产税、保险费及维护费的租赁形式（引自CMSA术语表）。
未按贷款协议要求偿付本金和/或利息的贷款，包括还款金额低于抵押贷款约定本息总额的情况。
受托人或抵押贷款人发布于公共记录的公告，用于启动抵押物业公开拍卖的止赎程序。亦指获知借款人在地租等重大合同违约情况的权利。
参见"净营业收入"。
租户实际占用的空间，不含已租赁但尚未占用的空间。
主要用作商业场所的物业，包括大型多租户建筑和按特定需求建造的单租户建筑。
允许在约定到期日前特定期间内无罚金提前偿还全部或部分贷款的条款。
银行用于指代通过抵押贷款止赎收回的账面房地产的术语。"其他"前缀用于区分止赎房产与银行自持的公司房地产资产，但业内通常直接用REO指代止赎房产（参见：自有房地产）。
一种信用增级形式，指支持证券的抵押品未偿还本金余额超过应支付给债券持有人的未偿还凭证本金。
对特定建筑或物业持有所有权的公司、实体或个人。
由特定物业或物业组合支持的单一贷款，被分割为若干较小组成部分。每个组成部分通过单独的CMBS交易进行证券化，并根据其相对于整体贷款的规模按比例获得计划利息和本金支付。各平行贷款组成部分享有同等法律待遇，若发生违约，可按比例分得净清算收益。
抵押贷款利息支付的周期利率，可能与应计利率不同。
大型零售店铺常用租约类型，租金包含基础租金及超过约定销售额部分的销售总额百分比提成（"超额租金"）。提成比例通常为销售额的1%至6%。
由环境顾问编制的报告，通过审查物业及周边土地以确认是否存在或潜在环境危害。分析内容包括地下水污染、多氯联苯、废弃油漆及其他化学物质处理、石棉等各类潜在污染物。该阶段评估将提出是否需要进一步调查（第二阶段评估）的建议。后续报告将确认环境危害是否存在，若发现危害则会建议采取额外审查和/或缓解措施。
已宣布未来开发计划但尚未开始施工的建筑状态。
参见"可能最大损失"。
界定主服务商和特殊服务商在管理CMBS交易中责任义务的法律合同，包括必要的垫付要求。
建筑在竣工或获得入住许可证之前已出租的面积。
借款人对抵押贷款本金的全额或部分还款，金额超过或时间早于原定还款计划。多数情况源于借款人通过低利率再融资或物业价值资本增值。
贷款文件中要求借款人对抵押贷款提前还款支付违约金的条款。多数提前还款溢价采用收益率维持或罚点形式。
借款人可能在到期前偿还剩余本金或超额还款，从而缩短贷款期限的风险。商业抵押贷款通常设置赎回保护条款以降低此类风险。
以建筑价格（售价或报价）除以可出租建筑面积（RBA）计算得出。
在交易所发行新证券的市场，由发行人和首次购买者构成。
由私营部门（包括管道机构、银行、储蓄机构等）发行的抵押贷款支持证券，亦称非机构证券，不受房利美、房地美等政府机构担保。
向符合特定净资产/收入标准且被视为成熟投资者（如保险公司）的机构投资者非公开发行证券。私募证券通常豁免《1933年证券法》注册要求，投资者可查阅因保密限制无法公开的财务数据，因此特别适合CMBS的低评级档，因其能为投资决策提供更充分信息。
通过模拟最严重地震情景下的损害比率，统计分析地震多发区物业的地震风险程度。PML也用于量化飓风、洪水、龙卷风等其他自然灾害风险。通常PML超过特定阈值（如20%）的物业需追加保险覆盖。
负责楼宇日常运营（如清洁、垃圾清运等）的公司或人员。物业管理方还需确保楼宇内各类系统（包括电梯、暖通空调和电力系统等）的正常运行。
参见"资产池与服务协议(Pooling and Servicing Agreement)"条目。
对证券及其底层抵押品进行审查，并根据自身评级标准授予信用评级的专业机构。评级从最高级AAA至最低级CCC不等，对CMBS产品结构和定价具有重要影响。CMBS四大评级机构分别为：杜邦债券评级服务、惠誉评级、穆迪投资者服务和标普全球评级。
专门为投资房地产（如收购物业或提供房地产融资）和/或房地产抵押证券而设立的公司或合伙制企业。REITs须将90%应税收入分配给投资者，但免缴企业层面所得税。主要类型包括权益型、抵押型和混合型，其中权益型REIT最为常见。
一种可持有不动产担保贷款的转付实体，规避了其他抵押贷款证券形式固有的监管、会计和经济障碍。REMIC是具有破产隔离属性的法律实体，可将现金流分配给不同等级（或分档）证券持有人且免缴实体层面税费。该机制促进了抵押贷款权益在二级市场的流通，1986年《税收改革法案》确立了其法律地位。
通过止赎程序或债务抵偿契约由信托基金/贷款机构取得抵押权的房产。另见"其他持有不动产(OREO)"条目。
止赎抵押贷款或REO房产处置后未能收回的金额。计算公式为：贷款未偿本金余额+所有逾期应付利息+房产处置相关费用-清算所得款项。
允许业主在租户腾退后终止租约并收回空间控制权的合同条款。
参见"最低预期回报率(Hurdle Rate)"条目。
借款人到期无法完成抵押贷款再融资，导致相关抵押证券存续期延长的风险。
以人口密集核心区为中心，与周边社区形成高度经济社会联系的区域。区域可进一步细分为市场分区（参见"市场分区"条目）。
美国国会1960年首创REITs制度，旨在使公众能够投资创收型房地产。REIT本质上是大型物业资产组合，具有共同基金的诸多特征，投资者可像买卖股票一样交易其份额。此外，REITs享有税收优惠且通常能为投资者提供更高收益（来源：REIT.com）。
1) 允许按约定金额解除抵押物特定部分权益的条款；或2) 对于交叉抵押/交叉违约的贷款池，若借款人提前偿还某物业关联贷款，则须同步提前偿还池内其他贷款部分比例的条款。该条款可防止借款人从交叉抵押池中"挑拣"优质资产。
亦称"二代空间"或"直接空间"，指曾被其他租户使用过的现有空间。
参见"房地产抵押投资管道(Real Estate Mortgage Investment Conduit)"条目。
租约存续期间按约定周期递增租金的条款安排。
为计算租金义务，可划归租户使用或分配的建筑总面积。通常包含按比例分摊的公共区域面积（如走廊、主大堂、卫生间及电信间等）。
按平方英尺报价的特定空间年度使用成本。
参见"银行持有不动产(Real Estate Owned)"条目。
参见"延期维护账户(Deferred maintenance account)"条目。
贷款机构对贷款质量作出的声明("reps")与保证。多数声明与保证条款在证券化后依然有效，当抵押贷款被纳入证券池时仍具约束力。CMBS中的相关条款主要针对欺诈和虚假陈述问题。
信用增级措施的一种，通过留存部分债券发行收益用于弥补抵押贷款池潜在损失。亦称储备账户。
CMBS中所有证券类别完成清算（全额偿付）后的剩余现金流。多资产、多等级的CMBS通常会产生剩余现金流。
物业类型涵盖可出租面积超100万平方英尺的超区域购物中心至单一租户的小型店铺。
特定时段内酒店总收入除以同期可用客房数量的指标。
应用于多年持有期后建筑预期最终售价/价值的资本化率。通常较初始资本化率高约50个基点。
多年持有期后假设出售时的建筑预期价值，用于计算期末资本化率。
当双方合同义务（如土地租赁）出现违约时，允许特定利益相关第三方（如贷款方）代违约方（如承租方）履行协议责任（如支付租金）以维护自身权益（如留置权顺位）的权利。次级债权人通常享有对优先债务违约的补救权。
指租赁合同到期的情况。特定时期内大量租约集中到期对业主不利，这将使其面临市场下行风险，并可能导致偿债覆盖率跌破1。
特定时间点某处房产交易的总金额。
特定时期内一组房产销售价格的总和。
抵押贷款自发放后存续的时间长度。贷款存续时间越长且履约情况良好，则成熟度越高。通常认为高成熟度贷款违约概率更低。若贷款存续三年但存在多次逾期（特别是超30天），则因履约表现差而不被视为成熟贷款。
参见"证券交易委员会"。
已发行证券的交易市场。另见"一级市场"。
信托基金资产所有权凭证的统称。受托人按10万美元面值发行（剩余不足10万美元时按1000美元面值），通常从最高评级的A类开始字母分级。各层级由评级机构进行风险评估。若高风险首损层级被出售而非由发起方持有，则标记为"NR"（未评级），表示未达到最低风险评级标准。
负责制定上市公司证券注册与销售规范程序，并监督执行以维护公开市场公平性的监管机构。
将商业抵押贷款等资产池的不可分割权益转化为新金融工具的过程。资产所有权通常转移至法律信托或破产隔离的特殊目的实体（SPE）以保护证券持有人利益。
根据还款计划在到期日可全额清偿本金的贷款，亦称完全摊销贷款。
出售特定商业房地产资产的个人、团体、公司或实体。
获得投资级评级的证券分档（如AAA、AA、A、BBB级），适合受监管机构投资者持有。
商业抵押贷款证券化（CMBS）中常见的现金流分级结构。以简单A/B两层级为例：A级优先获得本息偿付；B级为A级提供信用增级，先承担全部损失直至累计损失超B级本金，之后A级才承担损失。亦称顺序偿付结构。
在CMBS交易中代表证券持有人管理抵押贷款的机构。职责包括：向受托人报告、向借款人催收还款、为逾期贷款垫资、协商贷款重组（根据集合与服务协议允许范围）、对违约资产启动止赎程序。另见"主服务商"和"特殊服务商"。
对零售中心具有显著引流作用但非该购物中心组成部分或贷款抵押物的大型零售商。例如某购物中心由多个内铺组成，其外围未抵押给贷款方的沃尔玛虽非购物中心产权部分，但仍作为影子主力店为其他物业和内铺带来客流。
由单一租户独占使用或计划独占的建筑物。（另见"定制建造"和"租赁关系"）
参见"特殊目的实体"。
参见下文词条。
借款方在贷款层面或发行方在证券层面设立的破产隔离实体，其唯一资产即为融资标的物业。SPE可防止标的物业因借款人破产被追索，保护贷款方及证券持有人权益。若借款人或发行人破产，自动中止条款将延迟向投资者付款。评级机构通常要求律师出具"真实出售"法律意见书（确认资产转让有效性）和"非合并"法律意见书（确认破产隔离属性）。亦称特殊目的公司(SPC)或特殊目的载体(SPV)。
在主服务商之外专门处理违约贷款的机构，负责贷款重组或止赎流程（如处置贷款资产并将收益转交受托人）。主要类型包括：
a) 持有首损层的机构；
b) 通过投资B级证券获取服务权的机构；
c) 因专业资产管理能力被指定的机构。
参见"重组费用"。
评级机构对抵押贷款池在不同压力情景下的表现进行的系列测试。通过历史数据与自有统计模型（涵盖违约概率和损失程度）评估按时还款可能性。测试内容包括：贷款文件审查、抵押物分析、税务结构、地域分布、贷款服务管理等。例如测试利率变动对偿债覆盖率(DSCR)的影响。
根据当前资本市场条件，通过组合抵押贷款并创设相应CMBS分级以实现交易价值最大化的过程。另见"现金流分配机制"。
租户在承担原租赁义务前提下，将已承租空间再次出租的市场行为。亦称分租空间。
按特定地理边界划分的、具有竞争关系的建筑群组。子市场按物业类型（办公、工业、零售等）划分，边界标准因业态而异，需满足：空间不重叠、区域连续、总和与所属"大市场"边界一致（另见"市场"）。
土地租赁权从属于其他优先债权的租赁形式。
担保权益劣后于其他优先债务的抵押贷款。
通过分配各评级层级面值来分散信用损失的CMBS信用增级方式。另见"优先级/次级结构"和"现金流分配机制"。
大都市统计区(MSA)内与中央商务区(CBD)对应的地理概念，指CBD范围外的所有办公物业存量。（另见"中央商务区"）
虽能支付部分或全部本息，但按当前标准其偿债覆盖率(DSCR)不达标的贷款。即使月供正常，若贷款价值比(LTV)等指标显示到期难以全额偿还，仍可被归类为准不良贷款。
由主服务商或特殊服务商通过合约委任的服务机构，负责执行资产池与服务协议中规定的部分房地产服务，例如物业检查、止赎服务或单项贷款管理。主服务商或特殊服务商需对次级服务商的活动承担法律责任。当涉及特殊物业类型或特定地区贷款数量较少（仅为资产池部分组合）时，通常需要启用次级服务商。
交易双方约定在特定期限内交换一系列现金流的协议。掉期交易在场外市场（OTC）进行，通常由企业和金融机构（而非个人）操作。最常见的两种类型是利率掉期和货币掉期。利率掉期指同种货币的两种现金流交换，其中一方挂钩固定利率，另一方挂钩浮动利率；货币掉期则是将一种货币的本金与固定利息支付交换为另一种货币的本金与固定利息支付。
用于描述建筑由多个租户（参见：多租户）或单一租户（参见：单一租户）使用的术语。
参见"优惠条款"。
包含新地毯铺设、墙面油漆、隔墙建造、清洁等费用。通常由业主承担成本，租户会获得业主提供的最高装修补贴额度（按每平方英尺美元计算）。在需求旺盛的市场，业主可能通过提高租金转嫁TI成本；在需求疲软时期，TI补贴可能更为优厚，这会增加建筑净现金流的不确定性。
参见"租户装修补贴"
租户代表（Tenant rep）指在业主/房东与租户的标准租赁交易中，代表租户利益的经纪方。该术语也可指代代表租户的服务行为。
衡量当前可租赁空间在市场上挂牌时长的指标，无论该空间处于空置或占用状态。
商业地产抵押贷款证券（CMBS）中每个独立评级的证券类别，通常按发行时设定的票息率和预定支付顺序偿还本金。一般而言，低评级分级证券具有更高票息率和更长存续期，因其需待高评级证券全部清偿后才能获得本金偿付。
租户需支付租金、房地产税、营运费用及维护费的租赁形式。这意味着业主无需承担日常运营成本。
CMBS受托人持有抵押担保文件，发行受益所有权证书（证券），将主服务商提供的资金转付给债券持有人，并分发分配报告及抵押品状态说明。其作为主服务商和特殊服务商的监督方，确保服务商行为符合资产池与服务协议。若发生协议违约，受托人有权接管或任命新服务商。受托人代表持有抵押品法定所有权的信托机构，为证券所有类别持有人的利益行事，必须根据信托契约规定的条款履行职责。
处于开发、组装、建造或施工阶段的建筑状态。自施工开始至获得占用许可证期间，建筑均被视为在建状态。
多户住宅中一居室与两居室单元的比例。由于两居室能为家庭及生活方式型租户提供更高灵活性，当前行业趋势正逐步提高两居室占比。
以实际空置面积占总存量面积的百分比表示的指标。在建工程面积通常不计入空置率计算。
当前未被租户实际占用的空间（无论是否存在租赁义务）。空置空间可能处于可租赁或不可租赁状态。例如：租户已支付费用但未实际占用的转租空间视为空置空间；同样，因装修工程尚未交付的已租空间也属于空置空间。
除非另有说明，抵押房产价值指贷款发起时由发起方通过评估确定的公平市场价值。
描述CMBS现金流支付优先级的术语。抵押贷款池产生的现金流通常优先向最高评级证券支付本金加利息，而对较低评级证券仅支付利息（票息率在发行时已设定）。待最高评级证券全部清偿后，现金流将转向支付次高评级证券的本金和利息。由于低评级证券需待高评级证券偿付完毕后才能获得本金支付，其平均存续期通常更长。
通过将各特定租金对应的面积作为权重因子计算得出的租金水平。该方法使大面积空间的租金对平均值的影响大于小面积空间。计算方式为：用每个可租空间对应租金面积的占比（该空间租金面积/所有可租空间租金总面积）乘以该空间租金率，再将所有乘积结果相加。除非特别说明，租金平均值包含直接租赁和转租的可租空间。
根据资产池与服务协议，特殊服务商对每笔修正贷款可获得的补偿部分。只要贷款保持修正状态，处置费即从每笔收取的利息和本金（包括按期还款、提前还款、期末整付和到期支付）中按处置费率计提支付。若贷款再次转为特殊服务贷款或成为银行持有房产（REO），则停止支付该费用。
建筑完成施工并获得占用许可证的年份。
弥补投资者因提前还款导致收益损失的溢价补偿，即对贷款方本应获得的无风险利率以上预期利息的赔偿。该费用旨在使投资者不因提前还款受损，同时降低借款人的再融资意愿和经济性。参见"债务替代"。
证券收益率与基准利率（通常为同期限美国国债）之间的差额。
长期计息投资（如债券）持有至到期日时，投资者截至特定日期将获得的理论回报率。计算时需考虑购买价格、面值、剩余期限、票面利率及付息间隔。
统计指标从本日历年初累计至研究时点的缩写表述。