仲量联行 | 国央企主导西安办公需求，物流地产空置率创历史新低

西安，2025年7月15日——上半年，西安在产业创新和物流领域持续发力。6月19日，第六届西部数字经济博览会开幕，以“数聚西安、智造未来”为主题，推动实体产业与数字化深入融合。此外，依托T5航站楼投运开通多条国际货运航线，持续扩大货运吞吐量，有力支撑跨境电商、对外贸易及物流地产发展。甲级办公楼市场：需求疲弱，空置率创历史新高，租金持续下跌。物流地产市场：市场进入供需均衡新周期，空置率降至历史最低水平，租金企稳。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“作为国际性综合交通枢纽城市、国家重要科研和文教中心，今年上半年，西安抢抓机遇，不断强化产业载体建设，在产业招商方面成果丰硕，吸引行业巨头加大投资力度，多个重大项目集中签约。与此同时，在提振消费政策组合拳与‘618’线上购物节的双重助力下，物流地产迎来了阶段性增长窗口。”

办公需求仍待提振，租金下行压力延续
 

2025年上半年，西安甲级办公楼市场需求缓慢修复，净吸纳量共计录得约1.8万平方米，较去年同期相比减少约70%；其中二季度录得负值，市场需求走弱。受经济周期波动、国际局势复杂、企业降本增效等诸多因素的影响，甲级办公楼租金持续承压。截至季末，西安甲级办公楼租金下跌至86.9元/平方米/月，上半年累计下降2.0%；其中二季度环比下跌1.1%，跌幅较一季度放大0.2个百分点。二季度，位于高新南板块的环贸中心入市，推升全市空置率上升2.0个百分点，季末收至35.5%。

上半年增量需求聚焦科技互联网（22.2%）、地产建筑（17.5%）、能源环保（16.2%）三大行业，其中能源环保行业超过金融、专业服务业等传统行业，新租成交面积位居第三。相比而言，金融行业在上半年表现疲弱，远低于去年同期。

租赁规模方面，以成交数量统计，大面积客户需求环比上升1.2个百分点，400平方米以下依然是市场主流面积段，需求占比近八成；而200平方米以下的需求占比超过四成，同比扩大约2.3个百分点。

国央企成为下行市场周期成交主力军
 

在当前经济下行周期的大背景下，国企、央企租赁需求较为强劲。2025 年上半年，国企、央企新租成交面积在市场总量中的占比超过六成，且成交类型以升级现有办公空间和扩张办公规模为主。原因在于，部分国企、央企原有的总部楼宇楼龄老旧，难以满足现阶段办公需求；与此同时，优质甲级办公楼为吸引并锁定高稳定性客户，纷纷给予国央企优惠的租金价格，促使企业搬迁成本显著降低。在双重因素叠加下，国央企逐步对办公空间进行整合升级。

未来展望：供应致市场承压，国央企推动需求导入
 

2025年下半年，西安甲级办公楼市场将迎来新一轮供应高峰，料将带给招商更大的压力。未来市场需求或来自国央企，其开发项目占比接近六成，带动总部自用需求及关联企业资源释放，或有效加速项目去化。但总体市场增量需求仍不容乐观，在租金下行时期，企业降本增效的不动产策略有望推动搬迁类需求活跃度提升。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“进入二季度，传统淡季叠加企业预算收紧，市场活跃度明显减弱。针对当前市场，建议业主打破传统‘一刀切’的定价模式，制定针对不同客群的租赁策略和定价体系，稳定项目出租率，以确保项目平稳健康发展。”

2025年上半年，西安未录得新项目入市，截至第二季度末，市场已连续12个月缺失新项目入市，预计该态势将至少延续至2027年。基于此，西安物流地产市场正式进入存量时期，随着供需关系回归健康，市场亦从租户主导转向双向均衡的租赁格局。

物流地产见证西安高层次消费需求的升级与多元化
 

上半年，“国补”扩围拉动更高层次的大宗消费品需求，以及多元线上渠道（品质电商、平价电商、即时零售等）支撑更丰富的消费场景。以上消费活动共同构成了西安上半年物流地产需求基石。

值得一提的是，在提振消费系列政策加码扩围，以及“618”线上购物节的双重助力下，大宗商品消费热度高涨。统计局数据显示，1-5月陕西省商品零售额全面超越餐饮零售额，分别录得6.3%和8.0%的高增速。其中，受益于“国补”促消费政策的新能源汽车（零售额+18.5%）、高能效家电（+51.3%）、智能家电（+24.2%）及智能手机（+77.8%）等品类零售额均实现显著增长。而京东作为“618”促销主力及家具家电、3C电子产品的重要销售平台，成为上半年西安物流地产的最大需求方。然而，受限于市场有限的可租赁面积，全市净吸纳量仅4.5万平方米，虽低于去年同期水平，但受新增供应缺失影响，整体空置率进一步下降1.0个百分点至4.4%，创历史最低空置水平。

西安物流地产率先全国进入供需均衡新周期，租金开始企稳回升
 

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“西安作为全国最早暂停投资型物流地产项目供应以及仓储用地出让的城市，率先全国各一二线城市进入供需均衡的市场新周期，年内亦有望成为全国首批租金回暖的核心物流节点城市。”据仲量联行统计数据，2025年末西安物流地产整体空置率有望进一步降至3.3%，业主租金议价能力将触底回升，租赁市场拐点已现。