武汉办公楼市场迎来供应小高峰；零售市场“首店经济”拉动消费

2022年7月21日，武汉——2022年上半年，武汉优质办公楼市场受到新增供应及疫情影响，空置率小幅上升；科技互联网和金融业持续主导市场需求；在供需压力下，业主提出更加宽松和灵活的租赁政策，甲级办公楼租金环比下降。优质零售物业市场方面，武汉大悦城和武汉万象城的开业为武汉的优质零售业市场注入了新的活力，“首店经济”拉动消费，下半年零售物业市场会迎来更多优质项目入市。

仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2022年，武汉优质办公楼市场迎来供应小高峰，空置率会进一步攀升，‘供过于求’的现象预计将在短期内延续。但是随着疫情后经济复苏和一系列稳经济政策的推动下，有望进一步拉动市场需求，提振市场活力。” 

2022年上半年武汉优质办公楼市场迎来一轮供应小高峰，市场供需压力进一步凸显。2022年上半年，受到疫情影响，武汉房地产市场同时承受集中供应与需求放缓双重压力。上半年，武汉优质办公楼市场共计迎得11个项目入市，大部分供应集中在汉口区域，尤其是汉口滨江板块，导致短期内汉口区域优质办公楼市场压力进一步凸显。其中，汉口板块新增的优质项目企业天地A1以及位于光谷中心城的三栋办公楼的入市进一步带动区域的商务氛围走向成熟。截止至6月底，全市上半年的新增供应约为68.9万平方米，甲级新增供应23.6万平方米；武汉优质办公楼总体量达750.8万平方米，其中甲级办公楼总体量为253.4万平方米。

科技互联网行业需求保持活跃，金融业需求稳健。上半年受到疫情影响，办公楼市场整体需求疲软。从成交来看，约有35%的成交位于光谷，受益于宏观经济导向以及区域的产业基础，科技互联网行业持续活跃，包括一季度成交的金山软件以及二季度的斗鱼，但与此同时也有不少互联网企业的非核心业务正在缩减，使光谷市场的空置率整体保持稳步下降的态势。而汉口滨江板块受到优质项目的入市以及业主租赁政策的影响，甲级办公楼市场约有30%的成交位于该板块，录得多宗大面积金融企业扩租，以传统的保险和证券行业为主。

上半年业主提出更加优惠的租赁政策，整体租金下降。第二季度虽受疫情影响，但业主通过灵活调整租赁条款、降租、降低企业进驻门槛，及定制装修交付等手段加速去化，市场需求相对于一季度市场较为活跃。全市空置率环比下降0.5个百分点至38.4%，其中甲级办公楼由于新项目入市，整体空置率环比上升2.3%至33.6%，乙级市场由于自用楼以及新入市项目高性价比的优势，二季度空置率环比下降1.7%至40.8%。全市吸纳量为19.7万平方米，其中甲级办公楼5.3万平方米。租金方面，整体净有效租金环比下降2.0%至78.0每平方米每月，其中甲级净有效租金环比下降4.2%至95.4每平方米每月，乙级租金环比下降0.3%至69.0元每平方米每月。降租主要发生在供应较集中的汉口区域，武昌的中南中北路和光谷子市场的租金依然保持韧性。

优质办公楼市场展望：在疫情和外部多种不确定因素的挑战下，宏观经济层面短期承压，但从长期来看，政府一系列稳经济的金融货币、科技和基建等相关利好政策的效果将逐步显现。上半年，武汉市政府连续出台加快推进武汉具有全国影响力的科技创新中心建设的文件，并于6月发布了《武汉市建设全国碳金融中心行动方案》，预计将有效带动科技互联网、金融以及相关新兴行业的发展，同时政府和国企的引导作用也会进一步显现。

2022年下半年武汉优质办公楼市场供应将处于高位，市场持续承压，预计下半年新增73平方米，其中甲级办公楼为50万平方米，部分楼宇预计会存在延期交付的可能。仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“下半年受到供应影响，武汉甲级办公楼市场空置率会持续上升，但是相较于上半年，武汉的整体需求会随着全国疫情得以控制逐步回暖，租金降幅放缓。预计2022年武汉优质办公楼市场将进一步承压，但从需求来看，除了科技互联网业、金融业以及基建类的地产会持续支撑市场需求，第三方联合办公受益于更加宽松的租赁政策和客户成本控制的需求，有机会进一步扩张。”

第二季度华润万象城开业，全市新增供应为16.7万平方米。2022年第二季度，武汉市优质零售业市场又迎来一个高品质项目入市，即位于江汉区青年路商圈的华润万象城。武汉万象城作为全国首座万象城3.0旗舰商业，也是华润置地在武汉落地的首个商业综合体项目，进一步巩固了汉口商圈的商业地位。截至到二季度末，全市优质零售业市场总体量达到811.3万平方米，环比增加2.1%。

市场需求活跃度下降，新项目以首店经济赋能商业。第二季度受到疫情的影响，整体需求活跃度较低，全市净吸纳量为12.4万平方米，其中新入市项目为需求主力。全新启幕的万象城首进品牌和高级别店铺的占比超过30%，通过首店经济有效拉动了消费。从业态来看，时尚零售类业态占比最大，其中Acqua Di Parma、Charlotte Tilbury、Carven首进武汉；餐饮类方面， Mortons莫尔顿扒房、八闽、悦得闲、花厨等品牌均为华中首店。此外，电子产品品牌二季度表现也较为亮眼，其中武汉首家苹果直营店于今年五月在国广正式开业，华中首家华为旗舰店落地万象城。首店经济充分迎合当下零售市场以新鲜丰富的购物体验来吸引客流量的发展导向，也反映出品牌对于武汉潜在消费水平的信心。从存量市场来看，武汉优质零售业市场进一步承压，餐饮扩张需求放缓。 

全市零售物业租金整体走势平稳，空置率小幅上升。受到优质项目入市的影响，全市优质零售物业首层净有效租金上调至388元每平方米每月，整体上涨1.9%，环比下降0.1个百分点，租金整体走势保持平稳。截至到季末，全市优质零售业的空置率小幅上升0.3个百分点，达到11.6%。二季度录得多个商圈多个项目都出现空置率小幅上涨，尤其是优质项目较集中的解放大道商圈，和以游客消费为主的江汉路商圈。

2022年优质零售物业市场展望：武汉零售业市场下半年预计将有7个优质零售项目合计91.4万平方米入市，大部分集中在在洪山区光谷商圈和白沙洲商圈，有望迅速提升洪山区的商业活力和消费体验。从短期来看，2022年及2023年处于武汉优质零售业市场的供应高位，年均新增入市零售业体量约115万方，市场压力持续上行。但湖北省政府将于2022年6月至10月分批向武汉市民发放3.5亿“惠购湖北”电子消费券，其中覆盖商场、超市、餐饮等多个商业类别，将有效刺激市场，释放消费潜力。仲量联行预计，受到新增供应的影响，2022年下半年武汉零售物业市场将迎来更多的首店，商业业态以及品牌将更加多样化。与此同时，进入存量时代的零售市场，马太效益将日趋明显，空置率将相应走高。业主将更加重视自身招商运营能力的提升以及现有商户的维护，通过提供相应的优惠政策、打造自有IP和差异化的购物体验来提升产品的商业生命力，以便在竞争中突破重围。

 注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。