杭州商办市场筑底蓄势，不断探索复苏之路

杭州，2023年4月18日—— 2023年第一季度，杭州甲级办公楼市场未有新增供应入市，市场筑底蓄势，不断探索复苏之路。金融行业在一季度表现依然稳健，成为租赁市场的主要支撑之一。传统及新兴制造业的需求均有所提升，新能源车企业的办公需求有望成为未来发力点。优质零售物业市场方面，一季度有一个新增零售项目入市，推高了市场整体空置率。创意餐饮以场景特色升级个性化体验，带动杭州餐饮市场新风向。

仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“2023年对于杭州而言意义非凡，我们将在下半年迎来亚运会的正式召开，为城市带来全新价值机遇。随着社会面经济活动的逐步复苏，亚运相关板块的市场预期已经呈现转暖趋势。未来的杭州将以亚运会为契机，进一步优化营商环境，吸引更多的朝阳行业产业链企业集聚，助力商业地产市场走出新的增长曲线。”

2023年一季度杭州办公楼市场未有甲级办公楼新增供应入市，整体空置率略有下降。一季度杭州甲级办公楼整体市场热度一般，在调整中缓慢复苏，甲级办公楼市场空置率为20.6%，环比下降0.6个百分点。一季度同时也无乙级办公楼新项目入市，乙级办公楼空置率为18.6%，环比下降了0.6个百分点，市场租赁成交主要集中在存量项目。2023年一季度，杭州办公楼整体空置率略微下降至19.5%。

朝阳行业凸显办公新需求，金融行业表现持续稳健。一季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为28,863平方米。从行业需求表现来看，科技互联网需求占比33%，仍为市场第一大需求引擎；金融行业的需求占比为15%，表现持续稳健，成交集中在核心商圈。传统及新兴制造业的需求均有提升，而从市场新成交的动向加以预测，新能源、生物技术、高端制造等朝阳产业的办公需求有望成为杭州办公楼市场未来的重要增量发力点。

一季度甲级办公楼租金仍处于下行周期，但市场活跃度有所回升。截至今年3月底，杭州甲级办公楼平均净租金为4.6元每平方米每天，环比下降0.3个百分点。同时，乙级办公楼租金为3.5元每平方米每天，环比下降0.2个百分点。杭州优质办公楼市场的租金目前仍在缓慢下行，但结合客户需求来看，市场的活跃度与去年底相比呈现回升趋势。

优质办公楼市场展望：疫情大流行之后，全球产业链均受到多轮不同程度的冲击。市场秩序亟待恢复和重建，企业的信心面临重塑，预计2023年办公楼市场仍将受到一定的冲击。但不同行业将会陆续进入复苏阶段，如旅游业、进出口贸易等行业已经开始呈现明显的回弹复苏，我们对中长期的办公楼租金表现依然抱有信心。

2023年，杭州预计有9个优质项目入市，新入市项目主要集中在钱江新城及钱江世纪城板块。其中甲级办公楼市场新增体量约为44.4万平方米，乙级办公楼的新增供应体量约为37万平方米。随着未来三年大量优质供应陆续进入市场，预计在2025前后，杭州的空置率将会达到较高水平，也预示着届时杭州办公楼市场供应从“质”到“量”均将提升到一个新台阶。

仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“今年杭州办公楼市场终于迎来了复苏的良好契机。从市场活动来看，我们监测到多个行业的办公楼客户租赁需求有所复苏，但传导到业主方和项目租金表现层面则仍需时日。金融行业依旧稳定支撑核心商圈优质办公楼的租赁成交。同时，朝阳产业不断衍生出新的市场机会，我们在杭州办公楼的大宗租赁需求中已经看到了新能源车企的身影。”

创意餐饮引领个性化体验，时尚设计师品牌加快在杭布局。从业态来看，时尚行业和餐饮行业稳居杭州零售市场需求的前列，分别占一季度新开业商铺的32%和63%。在时尚行业的新开业店铺中，更为小众或客群定位精细化的设计师品牌正在加速布局杭州市场。国际时装及鞋类设计师品牌陆续进驻杭州，同时，言而简之等国内新锐设计师品牌也在抢占杭州市场。

在“首店经济”与场景特色的综合效应下，杭州的餐饮纷纷走出了个性化风格。如全国第一家企鹅餐厅打造了沉浸式的极地用餐体验，甚至为用餐者准备了观企鹅位。杭州紫萱度假村打造的江南创意餐饮新店紫萱·一痕月将南洋风设计搬进杭州万象城的顶楼。新中式茶饮品牌霸王茶姬加快在杭州的扩张步伐，一季度在多个零售物业内开出新店。

新能源车体验店加速扩张，逐步成为目前杭州各大商场的“常客”。随着健康和户外元素不断受到中青年群体的追捧，户外运动品牌的开店类别不断推陈出新，已经从服饰拓展到各类生活方式产品，英国折叠单车品牌Brompton也于近期开出杭州首店。

一季度有一个新增零售物业项目入市，总体空置率呈上升趋势。2023年初，杭州城东商圈迎来了港龙悠乐城的入市，为市场带来230,000平方米的供应量。受大体量新增供应入市影响，全市优质零售物业的空置率环比上升1.5%至9.0%。其中，全市购物中心的平均空置率为10.0%，环比上升了1.7%。从细分市场来看，城东新城受到新入市项目的影响，空置率上升较为明显，而钱江世纪城及滨江商圈在一季度的空置率有所下降，商圈内项目的开业率表现较好。

核心商圈租金略有回升，非核心商圈维持下跌趋势。一季度全市零售物业租金有所下降，首层净有效租金环比下降0.1%至17.2元每平方米每天。核心商圈零售市场平均净有效租金达31.6元每平方米每天，环比略有回升。非核心商圈的租金则保持下跌趋势，净有效租金环比下降2.4%。

零售物业市场展望：2023年，杭州零售物业市场预计将迎来6个项目的开业，总体量达到66万平方米。未来一年的新增供应主要集中在非核心商圈，多数将在亚运会之后正式开业。2024年以后，核心区域将迎来多个优质零售物业供应，并以高端购物中心为主。

随着杭州新能源汽车购车补贴、扶持批零住餐等促消费政策的陆续出台，尽管租金仍有所收缩，疫情后杭州社会零售消费的基本面形势已逐渐企稳。零售物业业主也纷纷调整招商策略应对今年的市场。展望未来，优质零售物业项目内的品牌和业态仍将面临多轮“洗牌”，新的零售市场格局在市场复苏中有望形成。同时，亚运会之后杭州零售新增供应项目的表现也让人期待，中长期来看市场的租金有一定的回升预期。