青岛甲级办公楼市场去化加速；餐饮引领零售地产市场复苏

零售地产市场需求三大主题：餐饮、黄金、户外。从全年表现来看，青岛零售地产市场的复苏趋势在年末转弱，复苏基础尚未稳固。全年净吸纳量达13.8万平方米，排除新项目释放的预租需求外，全年净吸纳量约为2.0万平方米，虽好于2022年但低于2021年数据。

新开店铺中餐饮业态的比重由2022年的31%上升至2023年的54%，成为零售地产复苏的主要驱动。从细分品类来看，连锁的正餐品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较2022年提升近24个百分点。不仅有首进青岛的Manner、M Stand等，更有连开数家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。

新开店铺中服饰业态的比重虽然较2022年有所下降，但珠宝和户外两大细分品类逆势增长。2023年上半年珠宝配饰类品牌扩张明显，主要以黄金类品牌为主。下半年户外运动品牌表现抢眼，共有包括SAUCONY、DUVETICA、K·SWISS、HONMA、KAILAS等在内的近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。

全年新增供应量明显回落。2023年仅有2个碧乐汇项目入市，共计新增供应12.5万平方米，较2022年大幅回落。青岛核心城区的供应高峰基本结束，未来年均供应规模约为20万平方米，主要为城市更新项目及郊区项目。截至2023年末，整体市场空置率同比下降0.4个百分点至8.8%。

全年租金降幅较2022年收窄。截至2023年末，全市优质零售物业首层平均租金为195元/平方米/月，排除新项目的影响后，同比下降2.3%，较2022年同期降幅有所收窄。项目间分化表现加剧，除优质核心零售物业能够完成全年的租金提升预期外，多数项目仍面临一定下行压力。

筑底修复不稳，马太效应加剧。受到经济形势不确定性及消费者信心下降的影响，市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度。消费分化带来的马太效应将明显作用于零售地产市场，预计优质的核心物业将保持营收及客流的稳定增长，进而带动整体市场租金止跌企稳。