青岛甲级办公楼市场去化加速；餐饮引领零售地产市场复苏

青岛，2024年1月9日——“前三季度，青岛全市生产总值增速达6%，预计全年经济增速将高于5%。办公楼市场方面，全年甲级市场净吸纳量反超乙级，核心商务区供应加速。”仲量联行华北区商业地产部业主代表业务负责人白路表示。零售地产方面，餐饮、黄金、户外成为市场需求复苏的三大主题，全年新增供应量大幅回落。
 

甲级市场净吸纳量反超乙级，市场需求结构稳定且均衡。2023年，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为15.8万平方米，其中超过5.0万平方米的面积来自于国企自用需求。排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公楼项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。

2023年青岛办公楼租赁市场的需求构成中排名前五的行业分别为专业服务、科技互联网、金融业、地产建筑、物流运输，其占比在10%-16%之间不等，与2022年的需求构成相比几乎完全一致，表明由市场需求结构反映出来的经济结构在近两年未见明显起色。

全年核心商务区供应加速，空置率接近历史高位。2023年全年共有5个项目入市，为青岛办公楼市场带来约31万平方米的新增供应，供应规模及节奏与去年相当。但2023年核心商务区的供应比重提升，占全部新增供应的61%，主要集中于金家岭商务区。受到部分企业退租及新项目的影响，截至2023年第四季度，全市整体办公楼市场空置率同比上升0.9个百分点至31.4%，接近历史高位。

租金同比降幅持续扩大。截至2023年末，整体市场平均有效租金为75元/平方米/月，同比下降6.7%，为近十年的最大降幅。甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地。

未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“我们预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。”
 

零售地产市场需求三大主题：餐饮、黄金、户外。从全年表现来看，青岛零售地产市场的复苏趋势在年末转弱，复苏基础尚未稳固。全年净吸纳量达13.8万平方米，排除新项目释放的预租需求外，全年净吸纳量约为2.0万平方米，虽好于2022年但低于2021年数据。

新开店铺中餐饮业态的比重由2022年的31%上升至2023年的54%，成为零售地产复苏的主要驱动。从细分品类来看，连锁的正餐品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较2022年提升近24个百分点。不仅有首进青岛的Manner、M Stand等，更有连开数家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。

新开店铺中服饰业态的比重虽然较2022年有所下降，但珠宝和户外两大细分品类逆势增长。2023年上半年珠宝配饰类品牌扩张明显，主要以黄金类品牌为主。下半年户外运动品牌表现抢眼，共有包括SAUCONY、DUVETICA、K·SWISS、HONMA、KAILAS等在内的近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。

全年新增供应量明显回落。2023年仅有2个碧乐汇项目入市，共计新增供应12.5万平方米，较2022年大幅回落。青岛核心城区的供应高峰基本结束，未来年均供应规模约为20万平方米，主要为城市更新项目及郊区项目。截至2023年末，整体市场空置率同比下降0.4个百分点至8.8%。

全年租金降幅较2022年收窄。截至2023年末，全市优质零售物业首层平均租金为195元/平方米/月，排除新项目的影响后，同比下降2.3%，较2022年同期降幅有所收窄。项目间分化表现加剧，除优质核心零售物业能够完成全年的租金提升预期外，多数项目仍面临一定下行压力。

筑底修复不稳，马太效应加剧。受到经济形势不确定性及消费者信心下降的影响，市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度。消费分化带来的马太效应将明显作用于零售地产市场，预计优质的核心物业将保持营收及客流的稳定增长，进而带动整体市场租金止跌企稳。