广州商业地产市场有望逐步回暖，通关有利办公楼及零售租赁需求恢复

广州，2023年1月13日——2022年，中国经济始终在外部环境动荡、国内新冠疫情多点散发、房地产行业不确定性延续等一系列不利因素之下前行，经济社会发展持续面临较大阻力。上述宏观经济大环境减缓了企业、居民信心的修复和市场活力的释放，自然也不利于广州经济的有效恢复。同时，广州自身在2022年经历了多次疫情冲击，给本地经济社会运行带来了较大挑战；其中，2022年四季度，广州遭遇了近三年以来最严峻的一轮疫情，社会面防控措施有所强化，各类经济活动的有序开展受到了较为显著的影响。

在此背景之下，2022年广州甲级办公楼的租赁市场需求格局发生变化，新经济及金融企业需求有所下降，但律所与游戏行业需求则逆势上扬；受到疫情影响，大众消费意愿虽有所降低，本地服装品牌及咖啡品类的优质零售物业租赁成交活跃；2022年外资投资者对于华南物流资产的热情不减，全年完成了多笔大宗成交，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受青睐；广州房地产投资市场交易主要集中在保险金融、食品餐饮类企业及机构投资者等类别，较为活跃的区域包括珠江新城、琶洲、金融城。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“整体而言，防疫政策调整预计将利好国内生产、生活秩序的逐步恢复和国内经济复苏，同时亦有利于企业预期的改善和经济动能的释放。结合国家‘二十大’的各项部署、包含‘房地产十六条’在内的一揽子稳经济政策的颁布和实施，2023年有望成为我国经济重回发展正轨的一年。短期来看，随着我国全面恢复‘通关’，外资企业投资营商将更为便捷，跨境商贸等业务有望逐步回暖，这有利于相关企业及零售商租赁需求的恢复。”

2022年12月26日，我国的防疫方针正式从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”，疫情管控政策也随之持续优化。但年关将至，我国各地人口流动将达到顶峰，春节期间疫情可能存在波动，经济社会全面恢复正常化仍面临挑战；另外，国家对于未来经济发展工作的详细规划、刺激政策等一系列安排仍待进一步明确和发力。因此，未来一到两个月内，预计经济不确定性犹存，部分企业的观望情绪可能会短暂延续。

仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示，“广州办公楼租赁市场需求在2023年上半年预计将处于‘筑底修复’的阶段；而在下半年，随着刺激政策的全面落地、经济数据有望明显改善和市场信心的有序恢复，租赁需求将会实现较为明显的回暖。”

从市场供应来看，2023年将是“供应大年”，全年新增供应预计突破100万平方米。由于租赁需求仍需逐步恢复，新项目的集中入市在短期内可能会加剧租赁市场的供需失衡，进一步推动全市整体空置率上行。另外，对于2023年内竣工的新项目和在2022年去化收效甚微的存量项目而言，其业主的议价能力恐将进一步削弱，全市租金仍会承压，江婧丽认为，“‘租户市场’很可能继续成为2023年广州甲级办公楼市场的‘主旋律’”。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“展望2023年，尽管短期来看内外部宏观经济环境依然呈现不确定性，消费需要一定时间恢复。但随着防疫政策放松、内地与境外全面通关、入境隔离取消等积极因素影响下，广州境内外人员流动将大幅提升，作为消费中心城市之一，广州消费将逐渐恢复。预期消费回暖将提振零售商信心，提高零售商线下开店意愿，租赁需求也会逐渐增多。”新增供应方面，预计2023年全年将有五个新项目入市，其中两个项目位于市区，其余三个项目位于市郊，新增供应面积达50万平方米。预计2023年整体空置率相比2022年会有所降低，但是大多零售商加强控制租金成本的趋势依然不变，预期全市租金跌幅收窄；下半年消费和租赁需求逐渐的复苏有机会带动核心区域优质购物中心的租金重回上升轨道。

2022年，经济下行压力有所增加，经济增长减速加之严格的疫情管控政策均对消费市场造成了一定程度的影响。以广东省为例， 1-10月，广东实现社会消费品零售总额3.73万亿元，同比增长幅度仅为2.4%。由于消费市场仍未全面恢复，整体而言，全年华南非保税物流仓储租赁市场需求亦有小幅波动。

与此同时，租赁需求结构也出现了较为明显的变化。首先，此前表现相对活跃的生鲜电商对非保税物流仓储租赁市场的需求减弱。这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社区配送环节的灵活性，对于区域性的、高标准配送中心的需求有所降低。另外，个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从外部租赁型项目迁至其已竣工的自建项目中，上述因素均一定程度上影响了非保税物流仓储市场的租赁需求。

非保税物流仓储租赁需求虽偶有波动，但总体仍维持相对稳定，跨境电商、第三方物流等行业在全年经济增长放缓的大环境之下，依然保持着逆周期扩张的动力，为租赁市场提供了有力的支撑。

随着某电商巨头向着跨境电商行业大步“进军”，过去由某本地即时零售龙头“一枝独秀”的行业格局正在被逐渐打破。特别是下半年，两者对于优质仓储空间的争夺日益激烈，有效推动了佛山、东莞等仓储市场的去化和租金增长。

总的来说，2022年华南五个主要非保税物流仓储市场（包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州），总净吸纳量合计约为85万平方米，同比下降约13%。华南五市非保税仓空置率基本维持在10%以下，但数个城市空置率与2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保税仓租金同比增幅也稳定于2.5%-4.5%的范围内。虽然2022年华南物流市场整体呈现空置上升和租金增速放缓的势头，从市场需求与资产表现稳定性来看，仍居全国前列。

值得一提的是， 2022年外资投资者对于华南物流资产的热情丝毫不减，甚至呈现“扎堆”的迹象，全年完成了多笔大宗成交，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受外资投资机构青睐。对于这些投资者而言，华南物流市场的稳定表现，是相关资产价值的有力保障；另外，2022年经济的下行压力增大、华南地区租赁需求出现波动的背景，使华南物流项目业主对于项目的预期价值有所降低，推动了业主与外资买方重回谈判桌及促使年内各个交易的达成。

随着我国对新冠病毒的防控方针正式调整为“乙类乙管”，疫情防控措施的持续优化预计会给国内经济恢复带来积极影响，加快经济活力的释放。短期来看，随着生产生活秩序逐步恢复正常，消费市场的逐渐复苏有望持续支持华南非保税物流仓储租赁市场，租赁需求预计仍将保持大体稳定。

从市场供应来看， 2023年华南非保税物流仓储市场的新增供应预计将逐渐抬头。在个别供应集中、空置去化压力较大的城市或区域，项目的集中入市可能会加剧区域短期空置去化的压力，削弱项目业主的议价能力，并给市场整体表现造成一定影响。因此，华南五市2023年租金增长幅度短期内可能会进一步放缓。

物流资产投资市场方面，仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁预计：“短期之内，外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区的投资机会；部分外资机构在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此，资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高，相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。”

尽管2022年的经济环境严峻，但随着国内科学精准调整疫情防控政策，内地与香港恢复通关，保国内经济增长实现2023年内目标，预计会陆续出台更多的政策支持企业经济发展、为经济的增长提供助力。

仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示，“在经济预期向好的预期下，商业租赁需求会释放并逐步增加，这将利好经营性类别的商业资产，商业资产价格将回稳并向好，洽谈中未能在2022实现的潜在交易预计会在2023上半年实现交易，在经济增长的预期下，推动房地产大宗交易量的上升。”

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。