数字新势力重塑广州楼宇生态，产业升级引领办公空间新格局

2025年12月16日，广州——2025年中央经济工作会议提出，要深化拓展“人工智能+”，围绕发展新质生产力推动科技创新和产业创新深度融合，并强调要坚定不移扩大高水平开放。作为国家中心城市和外向型经济重镇，广州正以数字经济为新引擎，加快推进产业升级与城市空间重构。

《聚焦数字新势力，重塑楼宇生态圈：广州办公楼市场白皮书》 （以下简称“白皮书”）指出，游戏、跨境出海服务等数字新势力，正成为广州新质生产力的重要载体和楼宇经济增量主力。仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽表示：“数字新势力正重塑城市空间形态与楼宇价值，推动琶洲、广州国际金融城等重点板块完成动能切换和价值兑现。“

白皮书选取游戏和出海服务两个代表性新兴行业，展现广州在“人工智能+”和全球产业链重构中的新优势，并剖析其对办公空间的拉动作用。

广州游戏产业规模与集聚度全国领先，已形成涵盖研发、全球发行和IP运营的完整生态。企业依托云游戏、AI营销及精细化运营，在巩固国内优势同时，加速从“产品出海”走向“全球化运营”。广州出口增速同样持续领先全国，跨境电商带动化妆品、3C数码等产业向品牌化升级，企业对流量运营、供应链协同及跨境金融等服务需求显著提升。广州出海服务商凭借AI与大数据提供一体化解决方案，以全链条服务能力填补市场空白。

在此带动下，广州新兴行业正持续释放新的选址需求，已成为推动办公租赁市场需求增长的重要动力。根据仲量联行过去三年对广州市场的监测数据，在涵盖甲、乙级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中，搬迁面积增长超50%的成交中有约70%来自游戏、电商、出海服务、美妆、企业数字化服务等新兴行业；在面积翻倍及以上的案例中，该占比更达到85%。新兴行业不仅是当前市场最活跃的力量之一，更是驱动办公空间存量去化与增量消化的关键动力。

广州办公楼市场搬迁成交分析（2023 – 2025年）

注：租赁面积变化与租金单价变化指新租约与旧租约相比，面积、租金的同比增长率；2025年数据截至11月。

资料来源：仲量联行

天河和琶洲产业园物业分类

注： *管理费不包含能源费用 资料来源：仲量联行根据市场信息整理

白皮书发现，新兴企业空间需求呈现“分层进阶”特征，广州在核心城区已形成较完整的楼宇梯度与之匹配。

• 初创期：以成本控制与生态协同为先，多选择租金较低、空间灵活的B类产业园（主要由旧厂房或仓库改造），天河和琶洲等核心产业园聚集区约七成物业为此类。

• 成长期与扩张期：部分注重技术研发和团队协作的企业，会向兼具科技感与实用性的A类产业园迁移；更多企业则升级至甲级办公楼，借助地标形象、优质交通和商业配套，提升品牌背书、管理效率和对高端人才的吸引力。
   

这种演进路径是广州产业升级在空间层面的直接映射，也是楼宇与产业生命周期高效匹配的“广州样本”。

新兴行业对空间的“场景化”要求也愈发突出。仲量联行通过对游戏、出海服务等细分互联网行业数十家企业的调研发现，新兴行业企业在选址时普遍关注区位配套、楼宇硬件与增值服务三大维度。

除产业集聚、通勤便利与成本等传统因素外，企业对办公空间的功能弹性与场景赋能也提出更高要求。部分领先的楼宇运营方已通过植入宠物陪伴区、睡眠舱等员工关怀设施，或利用公共空间协助企业打造产品展厅、IP快闪店、粉丝互动等多元场景，提供了从空间价值到品牌影响力的多维赋能，尤其受到游戏类企业的青睐。这种场景化的服务配套与产业生态链接，正推动楼宇角色从“空间供应商”向“企业发展伙伴”转变。

白皮书梳理过去三年广州办公楼搬迁成交发现，新兴行业的办公租赁需求高度集中于琶洲和广州国际金融城：超过60%的新兴行业搬迁成交落位于此，且其中过半为从普通办公楼或产业园升级至甲级办公楼。

这背后是区域资源禀赋与产业需求的精准匹配。以“中国游戏第一街”科韵路为例，其A类产业园供给有限。同时，甲级办公楼市场供应充足、性价比不断提升，导致许多寻求办公空间扩张与升级的新兴产业企业更倾向于以可控成本升级到甲级办公楼，推动了优质企业与优质楼宇资源的有效对接。

新兴行业在广州部分核心产业聚集区的布局版图

资料来源：仲量联行

得益于科技及现代服务业企业的活跃租赁，产业变革红利正加速兑现。截至2025年底，琶洲和广州国际金融城的平均空置率较过去三年高点分别回落逾6和13个百分点，市场基本面显著改善。随着新增供应节奏放缓，这两大子市场正由供给过剩逐步转向局部供需紧平衡。

随着新兴企业对高品质办公空间价值认知提升，叠加对运营效率与人才吸引的考量，其在租赁决策中倾向于在总体成本可控前提下，换取空间效率、服务配套和品牌形象的提升。受此驱动，2025年琶洲与广州国际金融城租金调整幅度明显收窄，展现出新兴核心城市空间在产业变革浪潮下的需求复苏潜力与资源配置韧性。

广州甲级办公楼子市场租金趋势（2025年）

注：租金环比变化率基于同质可比样本 资料来源：仲量联行

仲量联行中国区物流地产研究负责人、研究部资深董事曾丽表示：“广州办公楼市场已进入由产业定义空间价值的新阶段。楼宇运营方应跳出传统租赁思维，主动切入企业成长链路，通过灵活的空间产品、场景化的服务配套与产业生态链接，实现从‘空间供应商’向‘企业发展伙伴’的角色转变。”

仲量联行认为，依托坚实的制造业基础、活跃的民营经济和持续优化的营商环境，广州完全有条件在“人工智能+”和新质生产力的时代，推进科技创新和产业创新深度融合，以更高效的楼宇生态承载数字新势力，为城市发展注入持久新动能。

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