仲量联行 | 西安商办市场进入恢复轨道，新能源仓储需求持续释放

西安，2023年4月20日——今年，一系列利好因素持续提振西安商业地产市场信心：西安加快构建“北跨”发展空间新格局，多个重点项目集中开工迈出“城市扩容”步伐；西安成为全国第四个“双中心”城市，高端科技创新资源与要素加速集聚。甲级办公楼市场：市场带看量稳步提升，新增供应暂停致使空置压力短期趋缓，但由于企业决策周期延长，转化率降低，净吸纳量较疫情前仍有提升空间。零售物业市场：客流快速回升，餐饮恢复速度领先商品零售，但整体市场恢复尚需时日，故空置仍有小幅上扬，良好的未来预期支撑租金止跌持平。物流地产市场：新能源产业企业集聚度提升，更多制造商、生产性服务企业进驻高标库，租户多元化趋势加深。

2022年西安全市生产总值逆势增长4.4%，增速位居副省级城市首位，1-2月全市多项经济指标增速更是领先全国，后疫情时代经济复苏韧性凸显。仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“随着证监会启动‘不动产私募投资基金’试点，叠加‘消费基础设施REITS’落地，市场化资金引入渠道得以拓宽，有效提升房地产市场整体的资金流动性。充足的流动资金与蓬勃复苏的经济将助力西安吸引更多优质投资机会，推动商业地产市场步入全新发展阶梯。”
 

历经疫情三年影响，企业现金流整体缩减，部分承租能力较差、经营状况严峻的中小企业退租情况加剧。同时，春节长假后的传统成交淡季进一步放缓去化，本季度甲级办公楼净吸纳量实现2.0万平方米，环比缩减三成，与去年同期持平。季内无新增甲级项目入市，空置压力同步放缓，带动空置率环比下降0.9个百分点至30.9%。但由于市场空置率仍高位运行，本季度甲级办公楼平均租金仍处于下行通道，报94.4元/月/平方米，同口径环比下跌0.6%。

增量需求方面，地产建筑、能源等传统支柱需求仍持续发力，但从细分行业看，本季度增量需求结构发生迭代，生物医药及在线教育表现突出，外资占比扩大。

西安致力打造千亿级生物医药产业新引擎，产业集群初现雏形，2022年全市生物医药产值同比增长19.5%。政府引导、产业规模和优惠政策的合力共振拉动相关企业扩租升级，医药及生物科技占季内增量需求的11.7%。而另一方面，教培板块在经历“双减”带来的大面积退租风波后，迎来了“营改非”调改期，其存量租赁面积动态调整：在裁撤线下教学场所比重的同时，增加面向全国的线上教学板块的比重，并依托西安的人才、办公载体的成本优势及高等教育资源优势，达到“开源节流”的效果。本季度，以在线教育为主的互联网服务平台租赁需求活跃，与医药及生命科学行业平分秋色。

后疫情时代，随着我国全面恢复出入境通关，人员与物流的跨境流动性稳步提升。生产要素流动性回归的大背景下，跨境商贸等商务活动也在逐步回暖，外资企业投资营商将更为便捷。本季度，受积极预期影响，西安多个外资企业借助租约到期的契机搬迁至区位更好、办公环境更佳的楼宇。季内甲级办公楼增量需求中，外资占比增至7.8％，同比扩大4.8个百分点。从选址策略看，季内外资租赁需求以300平方米以下的小面积为主导，多为销售、办事处等支持性职能部门。

下半年市场预期迎来国瑞金融中心等近40万平方米的新增供应，且现存项目的空置率仍维持高位，市场去化压力较大，租金持续承压的趋势短期内难以扭转，年末租金跌幅预计升至1.9%。但从企业端来看，在经济回暖与优质楼宇供应的双重推动下，企业的升迁、扩张等需求有望持续攀升。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“今年３月，陕西省出台《大力服务民营经济高质量发展十条措施》，运用政策、金融等工具提振民营企业信心。民营企业亦是办公楼市场需求主要来源，其稳定发展的重要性不言而喻。随着营商环境不断优化，民营经济将稳步回暖，持续利好西安办公楼市场。”
 

防疫优化后消费呈恢复态势，社会零售额止降转增，1-2月全市限额以上消费品零售额同比上涨24.7%，报398.3亿元。但该较高增幅是由于去年同期处于静态管理期间的基数较低，实则此数据仍未达到2021年同期水平，零售市场恢复尚需时日。受疫情“余温”影响，部分退租出现在一季度，叠加商场借机调改以应对市场变化，西安优质零售物业市场平均空置率小幅上升，报12.6%，环比上升0.7个百分点。同样本下净吸纳量本为负值，但总体量为10.8万平方米的世纪金花New Block于一季度入市，带来大量新租面积，拉动净吸纳量呈现正值，并推动市场总存量升至687.7万平方米。

城际人口流动带动旅游业回暖。春节期间西安市旅游市场火热，地铁客流强度连续6天居全国第一，重点监测的旅游景区和重点商业客流量均大幅增长，恢复至2019年同期水平。地铁客流数据亦显示城内人口流动稳步复苏，春节假期后至一季度末，西安地铁日均客流已恢复至350.3万人次，个别天数突破400万人次。故空置虽略有上涨，但市场正重拾信心，对未来的良好预期支撑租金止跌持平，西安优质购物中心首层平均租金环比基本持平，报363.8元/平方米/月。

虽各商业体客流已有不同程度的恢复，但销售额较难实现同比例回升。疫情期间养成的购物习惯延续至今，导致客单价难以在短期内恢复至疫前水平，尤其是商品零售，受网购的叠加影响，恢复速度明显慢于餐饮行业。1-2月餐饮收入同比上升58.4%，增幅远超商品零售的23.1%。得益于餐饮业的迅速反弹，餐饮租赁需求于一季度表现亮眼。

人流复苏带动旅游需求持续释放，客流回流助力消费基本面回暖，资本流动提速，品牌和商业体有望迎来新一轮扩张。延期开业的项目将于今年陆续呈现，除一季度入市的世纪金花外，已有两个零售物业官宣于二季度开业。新开项目协同已有优质项目，将持续激活西安零售商业发展潜力和生命力。

仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“西安客流的强劲复苏有效提振旅游和消费市场信心，大唐不夜城里摩肩接踵，古城墙下人山人海，重点商场内热闹非凡，西安市人头攒动的场景再度回归。国家将今年定为‘消费提振年’，把恢复和扩大消费摆在优先位置，西安作为拉动西北发展的引擎，将充分发挥其辐射带动作用，通过促消费系列活动，持续释放消费潜力。“
 

第一季度，普洛斯咸阳文体物流园、安博国际港务区物流中心投入使用，市场新增高标库面积15.3平方米。年后零售商贸业仓储需求较去年同期有所增长，制造业相关企业仓储需求保持活跃。高标库净吸纳量共计4.5万平方米，但全市整体空置率受新项目入市影响小幅上涨2个百分点至20.5%。

随着社区团购淘汰赛进入尾声，以美团优选、多多买菜为代表的存活者开始收割市场，马太效应显现。个别企业及其下游协同企业仓储需求持续扩大，社区团购企业聚集度最高的空港子市场，剔除新项目入市的影响后，整体空置率录得小幅下降。

自2022年以来，西安制造业一直保持超高速增长。进入2023年，光伏组件、动力电池、汽车配件等新能源相关制造商仓储需求持续释放。而地区管理者亦期望仓储物流这个重要的生产性服务业能够为制造企业提供更多优质物业载体以及配套服务。

另一方面，自2022年，国家发改委于政府工作报告中明确提出“慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张”开始，中西部强省会城市发展路径也正从摊大饼式粗放扩张转变为存量土地上的精耕细作，尽可能提升单位建成区面积所创造的经济价值。其中一些近郊板块土地功能价值快速提升，承担着提升地均产值、吸引高附加值产业的重任。在此背景下，距离主城区较近的沣东、经开物流子市场仓储项目未来有望承担更多服务制造业的职能。例如提供工业成品、半成品存储，装配加工、检验检测场地供应。第一季度，西安多个子市场均录得制造企业的新增货品仓储需求以及装配检验需求。

制造业中附加值高的产品往往产业链更长，上下游企业生态也更为丰富。而西安的硬科技产业独具亮点。从统计局数据来看，2023年1-2月，西安汽车、仪器仪表、电器机械制造业产值高速增长，工业品存储和第三方物流服务需求有望进一步增长。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“预计未来西安近郊子市场有更多的高标库项目引入检测交付中心、装配加工企业，以提升单位面积经济产值，租户多元化趋势加深。”全市净吸纳量预计将于第二季度进一步回升，受全年积极预期影响，西安高标库平均净有效租金环比保持稳定，报23.3元每平方米每月。