租赁需求缓慢恢复，新增供应延迟至年末入市，带动空置率同步下降

2022年，疫情多点爆发致使多个项目延期交付，西安全年优质办公楼新增供应低于预期。其中，甲级办公楼市场新增供应仅6.0万平方米。至年末，西安优质办公楼总存量达到690.5万平方米，其中甲级办公楼存量增至211.5万平方米。

上半年，由于宏观环境仍有不确定性，部分企业选择降本增效以对冲经营风险，办公新增需求回落，投资创业需求缩减，市场净吸纳量下滑。进入下半年，部分业主开始对办公楼产品进行优化调改，以更灵活的租赁条款加速去化。伴随西安都市圈等利好因素逐步释放，产业招引呈现亮点，地产建筑、能源、科技互联网等行业的龙头企业持续加码布局西安。市场带看量显著提升，需求开始回暖，四季度西安甲级办公楼市场录得净吸纳量约3.0万平方米。全年甲级办公楼净吸纳量录得9.5万平方米，同比增长22.0%，增速超出年初预期。

需求复苏带动甲级办公楼空置率同比下跌2.7个百分点，至年末报31.8%。但市场去化压力仍处高位，租金承压的趋势短期难以扭转。截至2022年末，甲级办公楼平均租金报95.0元/月/平方米，同比下跌1.7%。

西安都市圈建设如火如荼，拉动建筑及基建企业扩张

在西安都市圈一体化发展的路径下，交通基建是经济发展的根基。根据陕西“十四五”高速公路建设规划，五年内西安多条高速公路将陆续建成投用。此外，西安力争在2025年开通12条轨道交通线路，建成“轨道上的西安都市圈”。宏观层面的利好促进基建企业办公需求增长，并带动产业链前端的建筑设计类企业积极布点。全年，地产建筑基建类需求持续活跃，占全年甲级办公楼增量需求的17.6%。从选址偏好分析，74%的增量需求均位于重点项目集中地的高新区，且多偏好楼龄较新的项目。

“十三五” 数字经济发展战略取得初步成效，科技互联网产业引领需求升级

上半年，全市科技互联网新增需求占比高居各行业首位。7月，西安首支政府引导的百亿科创母基金正式启动，项目投资规模超2,000亿元，持续助力科技互联网发展。科技互联网大型头部企业为配合政府对区域产业发展的定向招商诉求，加之其体量庞大、办公需求复杂等特点，往往落位于大面积、易定制改造的产办载体。且多个头部企业已于先前的行业快速发展期内完成对西安的布局。因此，为头部企业提供数字化解决方案及配套服务的IT软件等赛道成为全年办公需求的主要来源。全年，科技互联网占甲级办公楼增量需求的16.6%，其中IT软件占2.6万平方米，同比增长180%。

传统能源与新能源齐头并进，能源板块仍为去化的主要来源

陕西作为重要的煤炭生产地，全省原煤产量长期位列全国第三，传统能源为其传统支柱产业，且有效带动能源类企业租赁需求稳步增长。此外，陕西丰厚的能源资源及完备的产业集群亦赋能新能源产业发展，1-10月全市新能源新材料增加值同比增长33%。欣欣向荣的新能源产业牵动着整个产业链的发展蓝图，拉动后端销售、营运等职能部门对办公空间需求的增长。全年录得能源板块新租需求约2.9万平方米，同比增长39.7%。从租赁策略看，整体市场近一半的增量需求为升级需求，而能源板块则得益于龙头企业产业链的延伸及省外能源企业的布局，其增量需求的主要来源为新成立与扩张需求。

未来展望 

楼宇品质有望提升，供给端即将迎来集中供应潮，全市空置压力仍将加剧 

2023年，全国疫情防控政策的调整有利于恢复生产要素的流动，市场信心也随之逐步提振。供给端方面，全市甲级办公楼市场来年新增供应或将突破40万平方米，预计2026年末存量有望迈上300万平方米新台阶。

今年11月，陕西省首个商务楼宇等级评定标准《西安市商务楼宇等级划分要求》发布，此次分级标准对业权集中度有了明确要求，对开发商有着指导、督导作用。为满足甲级楼宇的评定条件，未来办公楼市场中的单一业权与集中业权楼宇占比或将逐渐增加，业权集中度与物业管理服务水平均有望提高。

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“2023年，我们预期人才与资本的流动将逐步恢复，且宏观经济预期日渐向好，企业办公需求有望稳步回升。另一方面，随着价格竞争的边际效应不断递减，业主可以将区域产业发展目标与项目优势相结合，精准招商引资，同时根据客户需求动态调整物业服务及产品策略，打磨项目竞争力。我们坚信，西安商业地产市场韧性犹在，未来可期。”

优质零售物业市场