通过实施总拥有成本 (TCO)策略，让企业的设施管理决策和资本支出与业务优先事项紧密契合 联系我们
洞察
生命科学房地产设施总拥有成本优化指南
突破性的科研发现到临床疗法的转化过程往往耗时且成本高昂。
生命科学企业始终会面临多重压力：既要确保生物制造设施和研发实验室的高效、安全和合规，还需在竞争中抢占市场先机。在这样一个低容错度的环境中，法规或设施造成的业务中断可能会对运营造成致命打击。
因此，实施全面的设施管理策略至关重要。企业在对出现问题及时响应的同时，更应从全局出发，采用TCO策略，让设施管理团队能够确保资本投资决策与企业的业务优先事项保持一致，从而实现长期价值，助力企业获得最佳成果。
何为总拥有成本 (TCO) ？
TCO可理解为设施在其使用寿命内的总成本。对于设施而言，TCO涵盖了从收购、设计、建造到运营和维护设施及其关键资产的全生命周期成本。
在设施管理中应用TCO策略，要求企业以全面的视角来看待资产收购的初始资本支出，以及设施的长期运营和维护费用。这不仅包括设施购置和维护的实际成本，还包含与该资产生命周期相关的累计成本。
采用被动性的决策可能会导致未来出现高额的意外支出。通过着眼大局，设施管理团队可以基于长期投资回报（ROI）指标在设置维护、人员配置和设施投资上做出更明智的决策。
TCO策略的关键组成部分
TCO策略的各个组成部分相互依存、密不可分。为了帮助您全面理解这一策略，以下是每个要素的详细解析。
一. 初始资产收购和建设
与设施收购相关的支出
这些一次性成本包括与土地/空间获取、规划设计、施工、设备安装、项目管理及融资相关的资本支出。此外，初始资产成本还涵盖设施调试相关的所有费用，从而确保建筑系统和空间运营配置正确并经过充分测试。
二. 运营和维护
实验室或生物制造设施整个生命周期内的经常性营运支出
典型的经常性营运支出包括租赁费用、维护和运营支出，以及薪酬、工资和佣金等持续成本。企业在应用TCO策略时，必须区分被动性维护和主动性维护。被动性维护是在资产故障发生后进行修复，而主动性维护则通过减少故障维修和降低故障发生率来降低成本。两类维护都必须包括人力、消耗品、备件及其他杂项成本，才能进行全面的TCO分析。
三. 公共设施
设施生命周期内的公共设施成本
公共设施成本是设施生命周期中的经常性成本，包括电力、天然气、压缩空气、制冷、蒸汽和水的支出，也会包括燃料储存和可再生能源的成本。实验室研究或生产运营中使用的特种气体成本也应包含在这些支出中。
四. 资本资产维护
不动产（基础设施）和实物资产（机械和设备）的维修成本
未来的资本支出可能来自于对建筑部件和设备进行计划性、周期性的更换或翻新，以延长这些资产的生命周期。
TCO策略的实际应用
了解 TCO 策略中的每个组成部分对于掌握关键基础设施相互依存的性质至关重要。在既定预算的限制内，重新分配其中一个组成部分的成本必然会影响到其他部分的费用。
在设施管理中实施TCO策略的三大支柱
生命科学设施常常面临的挑战包括，建设和运营成本的不断上升、法规的不断变化，以及最高管理层对于产品快速上市的期待。
在应对这些挑战时，设施管理团队必须密切关注资产战略，同时遵守预先确定的预算，而TCO策略赋予了团队在两者之间找到平衡的能力。
一个最佳实践即仲量联行独创的、建立在三大关键支柱之上的TCO框架：
1. 人员与流程
将 TCO 策略从数据收集和分析阶段成功过渡到实施阶段，需要一个经验丰富且专业过硬的团队。技术运营在应用 TCO 框架、标准和培训后可以进行相应调整，在数据生成时起开展定期捕获，并在资产的整个生命周期中加以应用。
TCO策略的成功实施倚赖于每个成员对该模型的深入理解，并对捕获正确数据负责。
2. 先进科技赋能
数据是实现整体且全面的TCO和成本管理策略的核心。设施管理团队可以利用来自物联网（IoT）传感器和智能建筑系统的数据，捕获一致、准确且相关的实时信息。
通过访问这些数据，您可以应用预测建模/分析和人工智能 （AI） 等技术，更深入地了解资产绩效和费用。这使高层领导层能够将洞察转化为行动，充分释放情境化数据和分析的潜力，提高决策效率，优化运营。
3. 可靠数据加持
要正确实施TCO策略，设施管理团队必须分析资产状况数据，以做出关于资产维护、大修和重置的明智决策。
从办公类型、时间、地点和复杂性角度开展准确、合理和可靠的成本分类是获取可靠数据的前提。
企业应摒弃讳莫如深的词汇和不必要的复杂计算，专注于透明度，同时确保将正确的数据清晰呈现给那些做出影响企业收益决策的人。
“凭借专业的团队、健全的数据收集系统，以及对切实洞察的关注，设施管理可以从成本中心转型为推动资产全生命周期增值的战略伙伴。”
——Ivan Yeo，仲量联行亚太区生命科学企业客户总监