市场直击 | 零售企业CRE策略的“变”与“机”

2025年，从茶饮品牌轮番上市，到潮玩品牌在全球掀起热潮，在“提振消费”的宏观政策推动下，零售企业迎来全新发展契机；相应的，其选址逻辑、空间规划以及投资策略发生显著变化。近日，仲量联行举办了聚焦上海办公楼市场零售消费企业租户需求的活动，与客户就企业不动产策略分享了以下最新趋势。

整体而言，零售企业展现出较强的商圈粘性，平均搬迁距离低于全行业平均水平。板块偏好呈现出显著区别。以上海为例，传统核心商圈仍聚集较多零售企业，传统核心商圈的客流密度和品牌调性匹配度，持续吸引传统时尚品牌及美妆等零售企业入驻该板块的办公楼项目。与此同时，一些滨水区域凭借其特有的氛围感及各具特色的活动空间，以及相较核心区更具优势的租金，成为运动品牌及新兴零售企业的战略选址板块。

值得注意的是，据仲量联行统计，66%的零售企业办公室搬迁案例属于升级行为，主要表现为从乙级楼宇迁至甲级或至高品质超甲级物业。然而，企业仍严格把控租金预算，反映出零售企业兼顾降本及物业升级双重需求。

聚焦到零售企业的租赁决策，仲量联行调研发现，"灵活的租约条款"（包括提前退租权、续租租金涨幅约定等）已成为仅次于租金的重要考量因素，反映出当前市场环境下企业对租赁灵活性的高度需求。 

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“当前零售企业的租赁策略正呈现新的脉动，核心商圈的高品牌契合度与新兴板块的性价比优势共同塑造了市场格局。品牌一方面依托传统商圈的稳定客流，另一方面积极把握新兴区域的升级机遇，在有限预算内实现空间优化。短半径搬迁与成本敏感度上升，表明零售业在扩张与收缩之间寻求平衡，最终目标仍是最大化商业效能。”

从资产配置角度看，仲量联行观察到，头部内资服饰品牌、运动品牌近期在核心地段购置商业项目或办公楼，既满足品牌门店拓店及商品展示需求，又兼顾长期资产增值潜力。 

零售企业在办公楼选址的楼宇决策上，时通常会重点考量“业主背景与资质”、“品牌排他性保障”、“绿色建筑认证”以及“特殊技术支持”等关键项目维度；然而，不同细分领域的零售企业在选址偏好上存在明显差异。

运动与潮玩类企业：更青睐具有品牌展示空间、社群活动场地及运动氛围的商业项目，各品牌对商品展销厅等专业配置也有特定要求；

电商零售企业：特别重视电商直播间的配置，对空间层高、柱间距、空调时长等方面有特殊需求；

时尚与化妆品企业：偏好高端调性的区位，并因频繁的销售培训需求而格外关注业务培训空间。

仲量联行华东区零售地产部负责人兼上海商业地产部总监黄臻表示：“差异化的选址偏好反映出零售行业各细分领域独特的运营模式和业务需求，需要业主方在项目定位和产品设计时予以针对性考量。”

当前全球经济与区域格局瞬息万变，如何重塑办公空间以更好吸引人才、赋能业务发展，成为企业应对变化并持续发展的重要考量环节。这一转变也促使企业在空间规划上，持续寻求效率与体验之间的最佳平衡。

仲量联行调研显示，近七成亚太区企业已通过实施工位共享制度来提升空间利用率，并结合岗位职能、办公地点等因素动态规划工位配置比例。在中国市场，仲量联行在服务零售客户的实践中观察到，企业在选择办公模式时展现出不同的取向：倾向灵活办公与工位共享制度的，通常看重空间灵活性与协作效率，以适应业务快速变化；而选择固定工位配置的，则更强调员工专属感与品牌文化的一致性。这些差异反映了企业在效率与体验之间的多元取舍，也折射出其对组织运作方式的不同理解。

根据零售企业的运营特性，仲量联行总结出几类办公空间规划中应重点关注的功能模块：

品牌展示：通过空间设计强化企业文化认同，打通员工体验与品牌价值之间的连接。

培训场地：零售企业通常具有产品迭代快、加盟体系多的特点，对培训空间的灵活性与使用频次要求更高，需在办公规划中前置考量。

储物规划：因物料、样本、陈列等实际运营需求量大，零售企业对储物空间的依赖显著，应在设计阶段充分预留空间，并兼顾未来扩展的灵活性。

伴随00后步入职场，其对“健康办公”的高度关注正重塑办公空间需求：他们成长于健康意识显著提升的时代，并推崇多元、开放与个性表达，期待工作场所能够提供体现与之相符的价值体验与创造性空间。面对这一诉求，零售企业可考虑配置符合人体工学的升降桌、引入改善空气质量的室内绿植、增设如健身房、冥想室等健康福祉设施，以留住年轻一代人才。

仲量联行智动办公中国区咨询业务董事陈德瑾：“在当前企业更加强调投入产出效率的背景下，空间使用率与空间使用成本已成为衡量办公场所运营效能的重要维度之一；同时，‘体验至上’的设计趋势已成为零售、综合体及城市更新项目中的吸引‘人’回归实体的关键手段，这也启示了零售企业的空间规划与设计思考：应聚焦‘人的价值’，通过数据驱动的科学方式，深入洞察员工的‘职场体验地图’和工作模式，打造兼顾‘经济账‘和‘体验账’的办公空间，最终实现空间价值与业务发展的协同增长。”

伴随零售企业租户诉求从合规向价值创造深化，仲量联行认为，未来2-3年，相关企业的不动产策略将更趋集约化，表现为核心区“以小换大”以控制成本，新兴板块则“以价换质”寻求性价比，同时，更具创新性的资源循环实践（如咖啡渣回收、湿垃圾降解系统）将成为租赁谈判中的差异化价值点。在空间管理上，则将深度依赖数据驱动，在提升坪效与优化员工体验间寻求平衡；在业主端，积极回应租户需求，例如配合引入“宠物友好设施”、“共享会议中心”等配套，并探索绿电采购等超越传统租金的ESG协同模式，将成为吸引和留住租户的有效举措。

仲量联行深耕中国零售行业，深谙“体验为核、效率驱动”的行业本质。依托对门店运营、物流仓储及顾客旅程的精准洞察，我们提供覆盖战略选址、空间规划、设计建造与运营提效的全周期解决方案:在战略布局端，精准匹配消费流量与商圈升级趋势，主导弹性面积与灵活租期等关键条款谈判;在空间赋能层面，通过高坪效动线设计、仓储与展销空间整合，打造沉浸式消费场景;在效能优化维度，借由能耗精细管理、设备智能化升级及员工动线重构，系统性降低运营成本。仲量联行致力于让实体空间成为提升品牌渗透率、强化顾客忠诚度的战略支点，助力零售企业在全渠道竞争中建立持续优势。