带你看中国丨2024年第四季度物流地产市场概览

在2024年，中国物流地产市场全年的新增供应仍处历史高位。在需求端，整体市场的租赁活跃度呈现弱复苏的态势。受全年大量新增供应入市和整体租赁需求缓慢复苏的影响，部分城市的空置率仍处于较高水平。尽管部分城市的净吸纳量在以价换量的策略下有所提升，但大部分租户保持相对谨慎的租赁策略。市场租金表现在供需关系影响下持续下行。2025年的新增供应预计将继续保持高位，或将导致空置率进一步承压。短期内业主仍将优先提升出租率，这也将持续影响租金走势。

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在2024年，全国物流地产市场的新增供应仍保持较高水平。在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，全年新增竣工入市的项目面积共录得949万平方米，已连续第二年录得超过900万平方米的新增供应。受此影响叠加需求端的弱复苏，部分城市的空置率仍保持较高水平。

由于不同城市间的新增供应存在差异，因此空置率表现也呈现分化。具体来看，2024年新增供应较少的城市，如深圳、西安、广州、成都和宁波，空置率仍处于低于10%的较低水平。然而，在部分新增供应较为集中且在2024年达到历史最高水平新增供应的城市，包括南京、嘉兴、上海等城市，整体空置率仍处于较高水平，空置率同比上升4.8至10.7个百分点不等。

在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，2024年全年共录得净吸纳量780万平方米，虽然净吸纳量同比上升8%，仍显著低于949万平方米的全年新增供应。新增供应的集中入市加剧了项目间的竞争。同时，短期内大部分租户保持谨慎态度，低租金仍为租户决策时的优先考量因素。受此影响，各业主正采取更为激进的租赁策略以提升出租率。在部分城市，激烈的价格竞争提升了搬迁和整合的租赁活跃度，但整体市场需求端复苏缓慢，增量需求不足：例如，常熟、太仓、嘉兴、天津、廊坊等卫星城市在租金大幅下调后，承接了部分来自上海和北京等一线城市中对价格敏感的租户，但这些租户对扩租保持谨慎态度。

与此同时，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异。在华南地区，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。在长三角地区，第三方物流仍是需求主力。但需注意的是，来自第三方物流企业的租赁需求以配合终端用户的业务规划为主，如果终端用户要求的服务区域和业务模式没有大的调整，则第三方物流企业通常会在租赁合同到期前，优先选择和原业主进行续租谈判，而源自物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。在华西地区，一大批迎合时下需求特征的平价零售和新智造产业发展加速，对传统零售和传统制造业形成冲击。年内平价电商取代传统电商，平价量贩零食取代传统商超，电动汽车零部件取代燃油车零部件，跻身高标仓主力需求行列。西区仓储需求也在新老行业的交替中实现再平衡。

2024年全年，由于整体租赁需求仍处于偏弱的态势，加之新增供应仍处高位，因此，各业主正采取更为激进的定价策略，提供更大的租金协商空间，包括加大租金优惠力度和提供更长的免租期等方式，以吸引新租户或保留现有租户。在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，四季度绝大部分城市的平均租金同比录得负增长，部分城市的租金跌幅出现显著加速的势头。具体而言，昆山、武汉、嘉兴、太仓、常熟、天津、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之间。

展望2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，社会消费品零售总额预计将进一步复苏；消费市场的逐步改善也有望带动相关企业对物流地产的增量需求，传统的需求来源如第三方物流、传统电商、零售企业等的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。然而，短期内新增供应预计仍将处于高位，在2025年，佛山、北京、廊坊、上海、东莞的新增供应预计均将超过百万平方米，预计将推高其空置率。此外，在租户端加强成本控制的影响下，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，大部分城市的租金仍将处于下行区间。

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