一线物业管理视角：2024年初的广州办公楼市场复苏

2024年是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布五周年。作为粤港澳大湾区核心引擎城市，广州在2023年历经经济的波浪式发展，最终以“30,355.73亿元、同比增长4.6%”的成绩重回全国前四。作为经济的晴雨表，*广州办公楼市场2023年至今的表现如何？

近日，仲量联行广州物业与资产管理董事胡琨接受了《南都调研》的采访，他目前负责了公司在广州天河、海珠和越秀等区的多个项目的管理工作。站在一线物业管理的视角，他分享了观察到的广州办公楼市场动态。

*指广州甲级办公楼市场

广州自2023年初陆续出台补贴政策刺激消费复苏，先后举办和启动了广州国际购物节、咖啡文化节、“春天粤惠季”等活动；在多项复苏举措下，广州消费动力持续释放，2023年1-10月全市社会消费品零售总额9,177.03亿元，同比增长6.3%。作为消费的第一触点，零售商铺显现出复苏的信号：租赁需求量增加。

“2023年之前，办公楼下有不少空置商铺，但现在很多都有餐饮店进驻了，人气旺盛了不少……楼下出现了越来越多咖啡店、网红茶饮店和便利店，生意红红火火，过了中午12点去，基本都要等位。”

以琶洲子市场某办公楼为例，其商业配套入驻率自去年1月以来提升显著，现已接近80%，恢复势头强劲。

与购物中心的情况有所区别，办公楼配套商业主要是为了满足商务办公等需求而存在，因此业态种类相对较少，通常以餐饮为主；而餐饮配套正是租户的重点关注。

“是否方便员工用餐，是很多企业选择办公场地的重点考虑因素之一；办公楼配套商业的完善提升，吸引了更多意向企业进驻，进一步推动了办公楼出租率的增长，形成良性循环。”

2023年广州全年甲级办公楼新增供应约74万平方米，主要分布于琶洲和广州国际金融城；新增供应在上半年较为集中，下半年有所放缓；截至四季度末，广州全市办公楼空置率降至21.4%，环比下降0.5个百分点。由于新增供应预期和市场租赁需求尚未完全恢复，大部分业主选择调整租赁策略以加速去化：为了提高入住率，更多业主愿意以价换量，议价空间在去年四季度进一步加大；对于到期租户而言，则意味着办公空间升级改善或搬迁的良机。

“以某新能源电池企业为例，该企业在去年从比较偏远的东圃搬迁至了位于中心区域的琶洲，正是看中了琶洲的地段优势和租金优势。过去一年，许多项目纷纷推出拎包入驻的产品以吸引中小型企业。办公室都是装修好的，办公桌椅也全部配齐，企业签约就能入驻办公。”

上述的搬迁与租赁策略是广州办公楼市场动态的一枚切片。仲量联行《2023年广州房地产市场回顾与展望报告》显示，过去一年来，部分租户利用业主加大租金优惠力度的窗口期，搬迁至品质更优越的甲级项目，包括一些TMT企业从产业园升级至甲级办公楼的案例也略有上升。

2024年，广州办公楼市场将迎来新一轮供应高峰，总规模预计超过60万平方米。广州国际金融城和琶洲将是新增供应的主要聚集地。尽管政府提前的政策引导为该片区积累了一定程度的租赁、总部自用及购买办公用房需求，但新增供应对市场的冲击仍然不可忽视，存量市场承压下，全市空置率可能再次小幅上升，预计以价换量策略仍将持续。

仲量联行始终扎根于行业一线，以贴近市场的视角观察办公楼里的经济与产业变迁，并及时根据变化提供及时且适时的解决方案，助力客户随“机”而动，达成目标。