仲量联行发布《中国酒店投资全周期策略》白皮书

近年，中国内地酒店投资市场进入活跃期。2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1685.4亿元,年均成交额约为139.4亿元。受到宏观经济波动和房地产政策影响，部分酒店资产持有者面临现金流压力，试图通过剥离非核心资产以盘活流动资金；因此，诸多优质酒店资产进入投资市场，吸引境内外投资人关注，大宗交易额逆势攀升。

随着房地产市场进入深度变革期，酒店资产的投资策略已从单一的交易执行，转变为涵盖‌持有周期管理、价值释放路径设计、交易结构创新‌的系统性工程。基于多年实践，仲量联行携手中伦律师事务所，重磅推出业内首份《中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南》白皮书，聚焦酒店投资的核心命题，深入分析投资时机‌研判、资产价值重构、交易模式优化‌以及法律风控要点等关键环节，揭示实现资本循环效率最大化的方法论体系，以期为投资人和业主在未来酒店资产配置决策提供有益参考和有力支持。

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进入存量时代，酒店投资市场的投资逻辑和价值评估体系正在重塑。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚：“存量时代的价值重构，本质上是资产价值认知与资本配置效率的系统性升级。面对一线城市的抗周期能力与新一线城市的增长潜力，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度之上建立更精细的评估框架。与此同时，市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。”

主流资产估值方法中，收益法通过未来净现金流折现反映资产长期收益能力，市场比较法依赖近期可比案例定价，重置成本法则从重新开发成本角度衡量资产价值。实际资产定价需结合市场供需、资本化率、土地剩余年限等因素进行动态调整。为实现资产价值最大化，酒店资产持有者可通过产权优化（如调整用地性质、容积率）、硬件改造与翻新、品牌和产品重塑（更换管理模式或合作品牌）以及收益结构优化（如调整客源比例、创新餐饮服务、盘活闲置空间）等路径挖掘潜在价值。

酒店投资交易流程需兼顾效率与风险防控

交易形式选择上，股权交易因税务成本低、流程便捷而受投资人青睐，但需承担潜在债务风险；资产交易虽过户复杂且税负较高，却能规避历史遗留问题。

对于初涉股权交易的酒店投资人而言，无需对此模式抱有过度的戒备心理，因为在适宜的条件下，股权交易可能会带来更为简便和高效的交易流程，尤其在经营证照的延续方面更为简单。重要的是，交易双方应基于各自的实际状况、业务需求以及风险承受能力，共同商讨并确定最为适宜的交易模式。

酒店资产交易的流程分为预营销、营销、独家尽调与谈判、交割四大阶段。交易前期，酒店业主需准备尽调材料并设定合理的出售策略和价格预期；中期，通过正式营销活动，例如投资人会议和实地考察等方式，吸引潜在买家报价；后期，锁定优先买家完成尽调和协议谈判；最终通过合同签署与资产移交实现交易闭环。法律实操中，建议采用分期付款与价款调整机制平衡双方风险，并通过详细资产盘点避免交割纠纷。

酒店投资交易中，物业权属瑕疵（如土地性质争议、违法建筑）、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题是常见法律风险点。

有别于普通的内资交易，境外投资人将其所持有的内地酒店项目公司的股权出售给内地买方时，需额外关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险，同时完成税务申报、外汇登记变更等特殊流程。

此外，合法终止现有酒店管理合同应尽量避免违约赔偿，提前评估合同条款并制定谈判策略。如果能够在协商阶段就各解约事项达成一致的，对双方而言均是成本较为可控、且简单便捷的方式。

中伦律师事务所合伙人纪超：“酒店投资交易的法律风控，不仅关乎合规底线，更是交易价值的关键变量。通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序，以税务合规工具对冲隐性成本，推动资本退出从‘流程可行’向‘价值最优’进阶，为多元退出策略的探讨提供底层支撑。”

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛：“中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，酒店投资市场参与者需关注城市更新政策下的资产盘活机遇，以及通过搭建公募REITS退出路径，助力酒店投资市场在存量时代挖掘新的增长点，推动‘投、融、建、管、退’酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。”

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仲量联行深耕酒店及旅游地产领域，提供覆盖“投、融、建、管、退”全生命周期的专业服务。依托全球资源与本土洞察，我们为投资人及业主提供资产估值与动态价格策略、交易结构设计与风险防控，以及资产价值提升与退出路径规划。

我们广泛的专业网络汇聚资深资产管理专家、行业分析师以及法律顾问，深度参与一线及新一线城市核心资产交易，协助客户应对土地权属核查、经营证照延续、管理合同解约等复杂场景。凭借对城市更新、公募REITs试点等政策的精准把握，我们助力客户在存量时代实现资产高效盘活与资本增值，推动中国酒店投资市场专业化与可持续发展。