下半场，城市更新怎么“更”？

倘若城市是基于地理版图和现代化进程而诞生的语言，那么城市更新则是由迭代的时代精神与人居需求而产生的、关于语言的演进。从伦敦金融城，到芝加哥千禧公园，再从上海的新天地，到成都的宽窄巷子，尽管“语言”不尽相同，然而在同一时间刻度上，这些历久弥新的城市更新项目都凝结了人类对“城市”这门语言最为当下的表达，亦折射出了对远方和未来的希冀；也正是因为这些“地标”语言让“此时彼刻”成为可能，才令一代又一代的人投身于城市更新的进程中，用理性而精密的设计、建筑和运营，构筑出承载感性日常和梦想的城市空间。

从2000年之后逐渐兴起的厂房改造创意园区开始，中国的城市更新已经走过了20多年。这是一个和经济发展、产业升级、城市变迁紧密相连的板块，在我们或许没有觉察到的周围，悄悄地改变着我们的生活方式。

近期，仲量联行播客节目《仲有话说》邀请到了做大型片区更新的大航母——瑞安集团和做小型项目更新的小舢板——Meet&Eat碰头吃饭，以及来自成都的两代城市更新人（宽窄巷子运营负责人、公众号“感性城市”主理人），共同聊了聊城市更新的乐与路。

“场所精神”源自于拉丁文genius loci，由挪威建筑学家舒尔茨于1979年正式提出，意指当一个空间叠加社会、历史、文化意义，并有了人类活动之后，所拥有的超越建筑本身的整体气质；其中承载了原住民的历史记忆和情感羁绊，是在地性的体现。优秀的城市更新项目在“推陈出新”的过程中，不忘平衡历史记忆与现代生活两者关系。

从阿那亚到成都宽窄巷子，过去的十多年间，中国城市见证了众多商业与社会效益并举的城市更新项目，也目睹了一批一度人头攒动、后来籍籍无名的创意产业园区诞生和消亡。城市更新项目的“成”与“败”固然关乎商业运作，而其长久生命力的来源则与项目自身承载的场所精神休戚相关。

成都宽窄巷子

以有着“老成都底片”之称的宽窄巷子项目为例，项目团队秉持着“落架重修、修旧如旧”的理念，依托包容、自在、安逸的生活内核，力求在更新进程中保留宽窄巷子这一场所本身的趣致与气质，以“原真性”持续留住、吸引曾经在此生活的城市居民。在这个累计起来达1.5公里的“重型”更新项目中，拆迁和翻新并不是一场关于驱逐和移除的叙述，而是通过浓缩的建筑符号和“一院一景、一院一坪”的设计，延续、传承并重塑了关于蜀地生活的叙事。

宽窄巷子运营总监唐伟表示：“宽窄巷子开始改造时，当时场所精神这个概念还未流行；我们只是抱着‘慢工出细活’的想法，慢慢地营造出了一个有氛围感和生命力的项目。”

仲量联行认为，对“场所精神”的尊重应当贯穿于城市更新规划、设计、建设、运营全生命周期，在社会与经济效益两个维度繁衍集体记忆，延续场所精神；将历史记忆与生活方式结合，延续城市文脉，更能有效地焕活历史积淀，以“故”纳新，实现可持续的城市更新。

中国的城市更新已经走过了20多年，不少项目已经经历了两轮以上的更新变迁。以上海M50、田子坊为代表的早期项目见证了国内创意产业的繁荣，而随着消费升级和审美迭代，城市更新项目作为社群、零售商业的载体也经历了自身的内容变迁；如今，城市更新项目的精细化运营使其自身成为一种价值主张和生活方式的代表，进而形成独特的“氛围感”和“社群”；品牌方会以此为考量，选择符合自身调性的项目，为品牌增色，与项目共生；同样，具有独特“气质和氛围”的项目将吸引与其“气味相投”的消费者，带来正向流量补给，从而形成“社群”，进而反哺项目和品牌的成长与精进。

公众号“感性城市”主理人佐夫表示：“新消费品牌会倾向于选择自带‘氛围感’的城市更新项目去入驻，有历史感的经典建筑或者空间往往为其所青睐，利于品牌快速营造价值感。”

以观夏为代表的国内独立香氛为例，其上海旗舰店“观夏闲庭“选址于湖南路111号的一座100年前建成的西班牙式老洋楼，当100年后新的功能植入这座旧建筑时，势必将引发功能上、使用上甚至是感知上的碰撞和冲突；也正是这样的冲突感强化了品牌的独特调性，专属于观夏风格的体验就此形成，消费者对品牌的认知得到重塑，线上-线下的消费体验缺口得以弥合。

仲量联行上海战略顾问部总监吕玫表示：“我们注意到，品牌对入驻项目的选择在底层逻辑上出现了变化：独立或小众品牌更倾向于选择与品牌调性一致、或能营造‘冲突感’和‘氛围感’的城市更新项目，以体现品牌推崇的生活方式与价值主张。在未来，品牌圈层将一直是城市更新的主战场。”

蟠龙天地、上海新天地、REGULAR源野……一个个城市新地标拔地而起，占领流量高地、吸引观光“打卡”似乎已经成为如今运营城市更新项目的“基本操作”，这也引发了项目背后城市更新人的思考：城市更新项目的“网红化”是好事吗？

瑞安集团项目发展助理总经理边晓婧表示：“城市更新项目的‘网红’化是一把双刃剑：打造‘网红’是一种营销手段，但如果期待它实现流量变现，就是双刃剑的另一面了。”

伴随着新媒体的兴起，各行各业都诞生了自己的“网红”产品，城市更新也不例外；而城市更新作为穿越经济周期、媒体形式和消费者偏好的长尾项目，其产品及服务——空间内涵和带来的体验是“留住”消费者的核心，同质化的建筑设计、“打卡点”等网红元素的复制无法成就可持续的运营模式。

上海新天地

以上海新天地为例，从1996年上海卢湾区政府正式启动城市更新计划至今，它在一波又一波潮流风尚中屹立不倒。这样的“历久弥新”得益于新天地城市更新项目在街道、环境等多维度尊重原生文化，和城市的肌理文脉融为一体，也不断地强化内核并丰富外延。新天地的“打卡点”不仅是建筑，而是融合了金融、零售、专业服务与TMT四大业态优势而产生的“产业融合力”，也因此孕育并引领符合时代风貌的城市风尚，成为更长的时间尺度上的坐标，而非一时的“网红”地标。

城市理应成为人们身份认同、精神寄托的关键载体，而城市更新项目的最终产品是由空间、内容、产品与服务共同打造的体验。具有长久生命力的城市更新运营在于以真实世界的“人”以关注，在看见城市肌理、看见建筑、看见符号的更深处，看见“人”的存在和意义。

“MEET&EAT碰头吃饭”创始人兼CEO陈杰克表示：“城市更新项目无论大小，都是一门关于‘人的体验’的生意。”

仲量联行认为，城市更新应以内容为媒介，将人的情感、审美和时代精神通过设计、建筑和景观来传递，方能真正触达不同圈层、年龄的社群成员，构筑城市的活力内核。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示：“Z世代的崛起加快了新消费风口的形成，由此带来的商业焕新和人居需求升级成为中国城市更新的内生动力，在此过程中，城市更新项目的运营范式亦显示出精细化、人性化的特点。作为具有国际化视野和成熟经验的城市发展伙伴，仲量联行始终秉持着‘以人为本’的理念，以宏观、中观和微观的多维视角透析更新进程中的城市战略需求，提出了‘城市拼图’理论、‘都市再发展指数’等定量指标，以期为中国城市更新提供更加清晰的路径和可量化的数据支撑，旨在打造符合当代生活品质、满足未来城市愿景的项目载体，提高存量资源利用效率，为新时期的城市发展注入时代活力，不断推动城市可持续发展。”

有城市，就有城市更新。城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命。仲量联行持续关注城市更新议题，连续三年发布城市更新报告，2021年推出的《焕新中央活力，迈向国际城市》白皮书聚焦城市的地理原点，解读城市更新的五大核心驱动要素和四大未来趋势，并提出了仲量联行在城市更新领域的全生命周期解决方案。

城市更新项目充满未知与惊喜，也充满曲折和教训。中国城市更新走过的20多年来见证了一代又一代理想主义的人们投身在这个领域里，把他们对生活的理解和期待放进项目，让钢筋水泥有了鲜活的灵魂，让城市成为展示当代风貌和审美的橱窗；我们相信，在这条路上奋斗的人、焕新的空间和背后的热忱和思考，都值得被更多的人看到和听到。

欢迎前往小宇宙订阅《仲有话说》，收听《城市更新的乐与路》上下两集，了解这些城市更新人踩过的雷、跨过的坑。