全周期陪伴：评估服务缘何能为生命科学企业精准赋能

近年来，中国生命科学行业规模持续增长，一批领军企业为高质量发展注入动能，不断擦亮新质生产力的成色。从初创的萌芽期到资本化的腾飞期，在生命科学企业的每一个发展阶段，专业的房地产评估服务都能提供精细化、前瞻性的决策支持。

仲量联行中国区评估咨询服务部总监熊建平表示： “作为战略性新兴产业，在可预见的将来，中国依然将是生命科学行业研发、运营的乐土和广受青睐的投资目的地。面对企业不同周期需求上的动态变化，瞄准关键场景的房地产评估服务不仅仅是成本控制的工具，更是驱动企业长期发展、优化资产配置、甚至助推资本运作的核心引擎。”

在初创阶段，企业选址不仅关乎当前成本，更影响长期发展。首先，评估团队会研究各区域的政策扶持，如税收优惠、研发补贴、人才引进等。其次，团队还将了解当地风险投资、产业基金及银行等金融资源的活跃程度。再者，团队将评估区域内高校、科研机构的分布及专业人才储备，确保企业能吸引并留住核心人才。

此外，成熟的产业链布局亦是一项重要考量，CRO、CDMO、检测机构等资源的集聚，有助于缩短研发周期、降低风险。最后的重头戏则是比较租金、物业、水电及设备接入标准等显性成本，并分析通勤、物流、政策变动等隐性运营成本，进而构建兼顾短期控制与长期弹性的选址模型，助力企业走稳发展的第一步。

当核心产品开始迈向商业化阶段之时，选址考量迫切需要从研发转向生产、仓储与物流。此时，企业往往需在自建与外包之间做出抉择。若是选择自建，摆在企业面前的将是化学品与生物安全合规、洁净车间的分级控制等诸多技术挑战以及生产设施的环保排放、员工健康安全、社会责任等ESG要求。

此阶段的评估工作将围绕成本、效率与风险，制定与商业化进程相匹配的策略。例如，团队会协助企业进行详细的成本效益分析，比较自建与外包在初期投入、运营成本、时间周期、灵活性等方面的优劣，同时也会评估第三方服务商的专业能力与合规性。通过数据支撑与市场洞察，助力企业做出更高效、安全、合规的不动产决策。

企业进入成熟期后，常拥有大量固定资产，但也面临空间利用率低、维护成本高、资产流动性差等问题，此时，评估团队通过现场勘查和流程分析，识别闲置或低效空间，通过提升利用效率的解决方案，实现降本增效的目标。

其次，团队不但会衡量房产市值，还会综合评估设备、专利、品牌等资产价值，提出资产重组建议，例如出售、出租低效资产或通过售后回租等方式盘活资产，从而释放房地产空间的价值。这些方案不仅能够改善企业的现金流状况，还能优化资产负债结构，提升企业的财务健康水平。

在资本化期，专业评估不仅是交易定价的“标尺”，更是生命科学企业平衡多方利益、规避法律风险、挖掘隐性价值的关键工具。在IPO筹备阶段，评估服务能够为招股文件提供权威数据支撑，增强可信度；在并购交易中，评估服务能够精准量化房地产、设备、专利、渠道等资产价值，为买卖双方提供核心依据，避免因信息不对称引发纠纷；在REITs发行中，评估服务更能确保发行价格与底层资产价值相符，为投资者提供可靠的投资参考。

尤其在生物医药等高技术领域，专利技术、市场独占性等无形资产是估值关键。仲量联行评估咨询服务部董事朱秋琼表示：“专业的房地产评估服务将通过构建多维评估模型，综合运用收益法、市场法、成本法等多种估值方法，并结合行业特点、市场前景、技术趋势等非财务因素，最终实现企业价值的精准量化，为资本化进程提供坚实支撑。”