中国企业的全球化进程已经迈入全新阶段，越来越多的中国企业不再满足于“走出去”，而是致力于“扎下根”，在这一进程中，企业不动产作为业务实体的空间载体，其策略完整性与落地精准度，直接影响着全球化效率与运营韧性。

仲量联行于近日正式发布《植根全球，筑基中国：企业不动产策略护航中企全球化》白皮书，基于对出海企业的问卷调研与深度访谈，首次系统梳理中企在海外不动产领域面临的典型场景，并提出覆盖规划、选址、建设、运营全周期的海外不动产策略框架，为中企全球化落地提供有效指引。

仲量联行中国区首席执行官张静表示：“中国企业出海是明确的长期趋势。从早期的市场进入到与本地生态共创价值，不动产策略正成为全球化落地的关键支撑；而帮助客户弥合规则、标准和文化上的差异,在不同市场中找到确定性，是仲量联行作为专业机构的长期承诺。‘植根全球，筑基中国’既是这份报告的命题，也是我们立足中国、连接世界的一贯实践。”

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“中企出海已超越早期产能转移、资源获取的浅层逻辑，转向深度融入当地产业链,通过扎根本地、创造价值，与当地构建起‘共生共赢’的发展关系。当前，中国企业出海正形成以政策升维、价值链跃升为基石，以多元化主体、全球生态布局、生而全球化为特征，以深度本土化为核心锚点的全新发展格局，由此催生了前所未有的企业不动产刚性需求。”

仲量联行中企出海企业不动产调研问卷结果显示：
 

• 82%企业在海外选址中遇到实质性挑战；

• 63%出现项目整体延期

• 52%预算超支
   

这些痛点并非孤立存在,而是层层传导、相互放大，构成中企出海不动产落地的复杂困境。

企业不动产落地的复杂性在不同物业类型中呈现出各具特征的挑战。白皮书基于真实企业案例与调研数据提炼了覆盖办公、零售、工业厂房、物流仓储、数据中心等资产类别的七大典型场景，并给出可落地的行动指引。
 

01 海外办公室筹建与装修

海外业务扩张需扩租升级至优质办公空间，而当地办公楼市场供需结构、文化规范、设计合规、装修监管等各方面与国内差异显著，沿用国内谈判思路，易出现工期延后、成本超支问题。

JLL建议：提前研判目标市场的办公供需关系与租金走势，依托本地专业机构掌握房源动态与租赁惯例，规避信息盲区。在选址阶段即前置规划空间设计与施工流程，协同具备属地经验的服务方统筹合规审阅与装修管理，并借助远程可视化工具实现进度管控，确保项目按时交付、成本可控。

02海外零售门店选址、设计与装修

海外市场在消防规范、材料安全认证等方面与中国标准差异显著，直接翻译国内图纸报审极易遭反复驳回。部分市场施工证照审批周期长达90至120天，对开业节奏构成实质约束。

JLL建议：将当地审批周期作为关键节点纳入项目排期，前置启动图纸本地化审阅与证照报审。在门店施工落地环节，采用模块化预制与本土供应链相结合的模式。一方面通过专业服务机构筛选当地材料供应商，另一方面针对当地无法提供的材料，采用国内标准化预制、现场快装的策略，以缩短周期、统一品控。

03海外工业厂房选址与落地

土地价格之外，电力容量、扩容审批、环评及建筑许可周期构成隐性约束。部分市场缺乏匹配中企需求的高标准现成厂房，定制建设周期远超国内预期，低价地块则可能伴随基础设施补缺的后续成本。

JLL建议： 选址尽调阶段将电力可得性、审批周期、用工条件等纳入系统评估，引入属地工业地产顾问，避免以国内经验套用海外决策。同步考察热门区域相邻城市，平衡资源禀赋与落地效率。

04海外自建数据中心

项目对电力容量与并网周期高度依赖，部分市场电网接入周期可达3至5年。环境尽调不充分可能导致社区诉讼与选址作废，带来以年计的项目延误。

JLL建议： 确定地块前完成多维度技术与环境尽调，前置锁定电力保障路径与绿电方案，对属地环保合规框架与社区沟通策略做出预案。前期规划与投入是项目可行性的根基保障。

面对多国、多项目、多规范体系的复杂管理需求，数字化工具正逐步成为企业出海时高效落地的必选工具。

仲量联行调研显示，82%的企业明确表达了对不动产数字化工具的需求，场景集中于多国成本自动估算、远程施工监管与全球租约管理。当不动产布局横跨多个司法管辖区与规范体系，传统人工管理模式已难以保障响应速度与信息一致性。仲量联行旗下Qbiq空间排布工具可根据当地合规要求与办公习惯，自动生成空间规划方案，辅助企业在选址阶段即精准匹配面积需求；Visioneer筑视远程施工监管平台则实现多国项目进度的实时可视化与风险预警。数字化正成为多市场不动产统筹不可或缺的基础设施，使跨境管理和协作的信息更透明、决策更及时。

中国企业全球化布局的深化，正为中国本土的商业地产需求与专业服务生态注入活力，持续反哺国内总部能力升级。调研显示，78%的受访企业海外业务拓展直接带动了国内团队规模或办公面积的增长，科技、制造、零售等行业的出海企业，已成为国内主要城市甲级办公楼市场的重要需求来源。与此同时，一批服务出海的律所、数字营销、会计审计机构业务量显著攀升，与出海企业形成了共生发展的全链条生态。

在这一反哺进程中，香港凭借与国际接轨的普通法体系、自由资本流动、高度集聚的专业服务集群及连接全球的物流航运网络，持续扮演着内地企业接轨全球市场的战略枢纽角色。

2025年，内地企业在港设立的地区总部及办事处已突破3000家；同年，内地企业在港商业地产收购额达139亿港元，占全港总成交额的31%，同比显著攀升。值得关注的是，当前中环超甲级办公楼租金仍较2019年峰值低约42%，为有意在港进行长期布局的企业提供了具有吸引力的窗口期。

从海外选址、合规建设到数字化管理与区域总部部署，中企全球化需要将不动产策略提升为体系化的战略部署——围绕“前置规划与分阶段匹配”“强化本地化认知”“推进全球化统筹”“深化战略伙伴合作”“坚持数字化驱动”“构建长期韧性”六大维度，在筹建期、成长期、成熟期有序推进。

实现从市场进入到本地扎根的跨越，企业不动产的角色已超越单纯的物理空间载体，成为助力出海企业实现产业链协同、本地化深耕、核心能力构建及可持续增长的关键战略支撑。提前建立专业判断框架、整合全球化与本地化双重能力，便是在复杂环境中构建长期韧性、保障全球化战略高质量落地的关键一步。

您的企业海外不动产落地能力,是否已准备充分?

√海外选址由专业团队协同决策,还是业务人员兼顾?
√租约签署前,是否已掌握当地惯例(解约、复原、转租等)?
√设计装修是否前置对接了当地合规要求?
√项目预算中,是否已计入合规认证、物料认证等隐性成本?

如出现两个及以上“否”，
欢迎联系仲量联行中企出海服务团队。
我们很乐意与您展开深入讨论，
帮助您的全球不动产策略找到优先发力的方向。

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