在全球经济格局重塑与亚太旅游市场强劲复苏的背景下，中国酒店投资市场正呈现出一幅结构分化的复杂图景。一方面，内地市场进入深度调整与价值重估阶段；另一方面，香港市场凭借其独特的韧性与创新能力，展现出活跃的交易动能与主题性机遇。

01 交易压缩：流动性压力与结构性机遇并存

截至2025年11月，中国内地酒店交易额约为110.65亿元；2024年同期约为151.79亿元，同比下降27.1%。这一下滑并非简单的市场滞缓，而是结构性的供需调整。其背后存在双重原因：一是大型交易及高知名度资产投资机会锐减，优质供给暂时稀缺；二是部分业主面临现金流压力，开始以更具吸引力的价格释放资产，部分买家也因此采取观望态度；资产成交价格较低叠加交易活跃度放缓，拉低整体酒店交易额表现。

对于资金充裕且具备长远视野的投资者而言，当前市场环境正提供一个难得的“买方窗口期”。资产价格的理性回调，使得投资回报率进入更具吸引力的区间，为真正的价值投资创造了条件。

02 运营分化：核心城市引领复苏，运营效率成为关键

市场复苏呈现显著的区域分化。截至2025年10月，在仲量联行跟踪的中国内地12个主要市场中，深圳(+5.3%)、上海(+5.1%)、三亚(+2.6%)、广州(+1.9%)和杭州(+1.5%)的高端酒店在2025年前10个月实现了每间可售房收入（RevPAR）的同比正增长，而12个城市的RevPAR均值同比有所下滑。

仲量联行分析发现，增长主要由入住率提升驱动，而非平均每日房价（ADR）上涨。这种“以量换价”的现象，揭示了消费预算约束与市场竞争加剧的现实，也标志着酒店资产的盈利模型正在发生转变——从依赖“高房价驱动”转向深耕“高效率运营”。投资者与运营方愈发注重通过数字化管理、成本优化及开发“住宿+”复合业态等方式，深入挖掘盈利潜力，拓展酒店价值链。

03 资本入局：“新钱”入场，投资逻辑更新

市场的调整期也伴随着投资主体的代际更替。传统的机构投资者正在审慎调整策略，而国内高净值人士、海外华人家族办公室及中东战略基金等“新钱”正成为越来越重要的市场力量。

仲量联行发现，这批“新钱”往往具备更灵活的投资策略与更长远的持有视野。他们不完全受传统估值模型束缚，而更看重资产的长期战略价值、品牌效应、现金流稳定性，以及资产的传承功能等。多元化的资本结构正在悄然重塑中国内地酒店投资市场的生态与估值体系。

04 政策赋能：入境旅游复苏构筑长期基本面

积极因素同样在积聚。2025年上半年入境外国人达1915.7万人次，同比增长约30.8%；其中免签入境外国人1364万人次，占比71.2%，与去年的52%相比出现显著增长。有利的签证政策是提振入境旅游表现的核心驱动因素，以上海、深圳为代表的门户城市率先享受到这一政策红利。

仲量联行分析认为，政策与市场正在形成良性循环：政策优化刺激需求释放，需求增长支撑资产价值，价值改善进而增强投资者信心。这一正向机制虽需时间传导，但为市场的长期复苏奠定了明确且坚实的基调。

与内地的审慎氛围形成对比，香港酒店投资市场在2025年展现出强劲的复苏动能。前三季度，香港在亚太区交易份额上升至6%，比去年同期上涨3个百分点，交易总额同比激增106%至约4.57亿美元。

市场活力的快速修复得益于多因素叠加：去年同期的低基数效应、年初重大标杆交易带来的信心提振，以及资产价格经调整后进入更具吸引力的区间。其中，“资产用途转换”成为最具辨识度的投资主题。

仲量联行酒店及旅游地产事业部、亚太区投资交易高级副总裁陈玲玮指出：“随着大量内地学生来港，加上政府推出'城中学舍计划'支持将酒店等商业大楼改建为学生公寓，相关转型步伐预计将加快。”

这一趋势精准回应了市场供需变化：香港高等教育吸引力带来的刚性住宿需求，与传统酒店业面临的成本压力形成对冲。改造为学生公寓不仅能满足社会需求，更能为投资者带来稳定且可观的现金流回报。

与此同时，香港酒店运营基本面持续改善，访港旅客量强势复苏，每间可售房收入已恢复至2018年峰值水平的80%以上，为资产估值提供了有力支撑。市场参与者也呈现多元协作格局：在开发商及高净值人士提供资产供给的同时，私募基金与机构投资者积极把握估值落差带来的机会，分别瞄准需要改造的资产与运营成熟的稳定型酒店资产。

基于对当前基本面的研判，仲量联行预测，2025年中国内地酒店投资交易总额约为16亿美元，2026年有望小幅提升至17亿美元。复苏将是渐进且结构性的，一线城市及核心地段的优质资产将率先回暖。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区投资交易副总裁魏骏亚表示：“投资者应聚焦于具备独特竞争优势的资产，例如资产具备无可替代的地理位置，强大的品牌影响力与卓越的运营效率。在不确定性中，这些是确定性的价值支撑。”

对于香港市场，2026年交易额预计将达到8亿美元。除了量的增长，市场质的提升更值得关注，尤其是在资产证券化（如REITs、CMBS）等创新金融工具应用方面，香港有望持续引领市场，并为内地提供借鉴。

陈玲玮总结道：“展望2026年，在多重因素交织下，香港酒店投资热度有望进一步升温。市场将持续为能够识别价值落差、把握主题机遇的投资者提供机会。”

中国内地与香港酒店投资市场的“双城记”，实质上是同一宏观经济背景下，不同市场阶段与政策环境演进的生动写照。对于投资者而言，关键在于超越短期波动，建立符合各自市场特性的长期战略：在内地，需要培养发现价值的耐心与坚守价值的定力；在香港，则需要保持对趋势的敏锐洞察与执行的敏捷反应。尽管路径各异，但核心目标一致——在中国消费分级与市场开放的大趋势中，把握酒店资产作为实体资产与消费体验载体的长期投资价值。

仲量联行深耕酒店及旅游地产领域，提供覆盖“投、融、建、管、退”全生命周期的专业服务。依托全球资源与本士洞察，我们为投资人及业主提供资产估值与动态价格策略、交易结构设计与风险防控，以及资产价值提升与退出路径规划。 我们广泛的专业网络汇聚资深资产管理专家行业分析师以及法律顾问，深度参与一线及新一线城市核心资产交易，协助客户应对土地权属核查、经营证照延续、管理合同解约等复杂场景。凭借对城市更新、公募REITS试点等政策的精准把握，我们助力客户在存量时代实现资产高效盘活与资本增值，推动中国酒店投资市场专业化与可持续发展。

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