怎样拿到全球最高分LEED铂金级认证

想要获得LEED铂金级认证的高分，并不是说单单按照绿色低碳的标准来打造一个建筑就行——除了硬件还要软环境的搭配，需要建筑运营者在管理方面注重绿色机制以及促使居住者/使用者观念上向环保低碳理念转变，因此物业管理团队的运营管理在大厦提升软硬件达到LEED铂金认证标准的过程中发挥举足轻重的作用。

去年，广州国际金融中心、越秀金融大厦喜获颁发LEED EBOM v4铂金级认证证书，其中越秀金融大厦取得全球最高分97分的佳绩。

仲量联行物业与资产管理部与越秀地产合资组建的越秀城建仲量联行（简称：越秀仲量）作为这两个项目的物业全管团队，也在LEED EB O+M认证工作中扮演了重要角色。在这一过程中，仲量联行也总结得出了多项成功经验，希望与大家分享一二：

越秀金融大厦LEED认证举措

对外，越秀仲量对承包商进行培训，使得清洁绿化、设备维保商、采购供应商等提供的服务和产品要求符合LEED要求。在内部，越秀仲量团队对管理处员工进行多次培训，在大厦的空调能耗、照明、用水等方面的节能环保落实到位，以深入贯彻绿色概念。

越秀金融大厦项目在建设时，在绿化图样、绿化用植物、灌溉用水等方面并没有太多的讲究。为了满足LEED在环境保护方面的要求，越秀仲量物管团队在管理上进行了调整，更换了图样、植物，对雨水回收系统、绿化灌溉系统进行了改造。此外，团队还聘请了专业公司和有资质的专家对大厦的土壤、植物、水文信息进行了评估，采取相应的措施，提高生态的完整性。

空气品质同样需要关注。为此，越秀仲量物管团队在项目中增加了杀菌设备，使用相应技术进行消毒，防止细菌的滋生。中央空调系统在设计时使用了VAV系统，整个空调系统的废气的冷量也会被回收再利用。根据国家相关标准，办公区域的新风量标准为30m³/h，而越秀金融大厦办公区域的新风可以达到40m³/h，超过国标33%。

垃圾是无可避免的，但是越秀仲量团队想到的是从源头解决问题。所使用的物料是否可以循环使用?若不能，那么废品对环境会有怎样的影响?这些问题都作为采购条件被采购团队所考虑。另外，垃圾分类的教育与宣传也极有必要。

越秀金融大厦在节能运行的优化方面，运用了太阳能、雨水回收、导光系统等设备。以导光系统为例，布点较少，而系统还会根据人员在空间中的活动安排照明，一方面节省投资，另一方面节省电能源。

广州国际金融中心的能源管理

广州国际金融中心在2018年12月凭借88分获得LEED的铂金级认证。这个成绩对比越秀金融大厦的97分稍稍逊色。

仲量联行华南区物业与资产管理部总监李灿兴表示：“站在巨人的肩膀上，越秀金融大厦更多是吸取了广州国际金融中心的经验，因而在前期设计时多了一些考虑。在进行LEED标准认证时，广州国际金融中心在后期进行了更多的改造。”

在设施设备方面，越秀仲量物管团队在能源管理上多下功夫。能源管理涉及方方面面，诸如升降机模式、照明、空调等。升降机在高峰期和非高峰期都需相应调整。照明系统也要根据大厦的特点调整开关模式，以达到节能环保的目的。空调方面，越秀仲量物管有自主团队，可以较为系统紧密地监控空调的运行。同时，对于能源也要进行监控，一旦超过既定标准，就要在第一时间进行调整。

广州国际金融中心前期设计时未能考虑太多环保元素，因而在具体的工作当中就要求物管团队与租户进行互动和沟通。在客户入驻前的装修设计阶段，项目物管团队会与客户积极沟通以确保装修材料符合LEED的要求。物管团队往往改变不了硬件，但是可以通过与租户互动的软性工作，从整体上达到环保的效果。

在鼓励老客户配合物业管理进行认证工作时，需注意方式方法，以多元化的客户活动从意识上引导租客。例如鼓励“禁止吸烟”，越秀仲量物管团队多次举办“禁止吸烟”活动，为有吸烟习惯的客户赠送相关小礼品，取得了良好的宣传效果。

仲量联行华南区物业与资产管理部总监李灿兴表示：“参与LEED 认证需要投入大量成本，在投资回报率方面，能源节省是显而易见的回报。不应该只看能源节省的数字，LEED 认证所带来的回报也不能只从金钱的角度去衡量。根据国际专业统计，LEED 认证之后，整个投资回报平均可提高10%，员工的工作效率也可提高16%。但我们不只是为了搞LEED 认证，而是真的希望通过这两个项目推动环保进程，同时在广州起到启发其他团队或项目的作用。”