1. 市场需求缺口短期内难以覆盖，企业续租意愿增强。二季度，全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳总量为65万平方米，环比减少20.2%，这与近期市场各方感知到的需求收缩较为吻合，产业链调整带来需求释放受阻的内在逻辑延续，传统行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。虽然中小面积段的搬迁升级需求仍活跃，但在降本增效的驱动下，更多企业租户选择原址降价续租。从上半年整体情况来看，全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳量占2023年净吸纳总量的46.2%，已接近去年半数水平，预计2024年全年市场需求量的稳定性尚可期待。

2. 租赁行为双向延伸，细小切口释放机会。在全国多数城市中，办公楼市场正显现出“再中心化”和“去中心化”并行的趋势。随着核心商务区和非核心区之间的租金差距收窄，部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间，呈现再中心化迁移；同时，另有部分租户则反向搬迁至非核心区及产业园区的高质价比项目，头部企业回迁至自有楼宇的情况也较为普遍，呈现去中心化迁移。从行业特征来看，虽然金融、科技、房地产等传统行业对增量需求的支撑力量转弱，但垂直细分领域仍存在结构性机会。例如，受益于政策催化和产业趋势，游戏、人工智能、能源类企业的租赁需求在北京、广州等城市增长趋势显著；微短剧、直播电商等新媒体热度不减，行业变革迭代加速，推动相关企业的租赁需求持续释放，在杭州、长沙、南宁、福州、哈尔滨等城市表现亮眼。

3. 租金摸底徘徊，在存量博弈中寻求最优解。二季度，40个主要城市甲级办公楼市场平均租金为82.4元/平方米/月，均录得0.4%-4.3%不同程度的环比降幅。需求复苏缺乏弹性，不同城市租金走势同频波动于底部区间，价格竞争愈发激烈。吸引优质租户及提升现有租户的稳定性成为业主当下的主要着力点，在续租方面也开始提供可观的租金优惠。一线城市直接降租效果明显，且租金仍有调整空间，跌幅大于其他城市；部分二、三线城市以价换量边际效应递减，业主调整运营策略，提供附加服务或引入第三方办公运营商助力去化，租金跌幅收敛。

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴比较和纵向的城市间比较。
 

• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。


• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

图表解读方式：以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如一个城市上季度租金降幅为2%，本季度租金降幅为1%，则落入上方区间，反之则落入斜线下方区间。斜线上的城市代表连续两个季度租金降幅不变

主要城市群市场总结：深圳和上海的租赁去化表现领跑全国

1. 租金趋势：在全国40个主要城市中，17个城市租金降幅较上季度放缓，23个城市降幅较上季度加快，租金向下震荡情况加剧。分城市群来看，成渝和长三角大部分城市租金降幅扩大；京津冀城市群中，北京转入租金降幅放缓区间；大湾区城市群中，广州租金加速下降，而深圳降幅开始放缓。

2. 空置率区间：大湾区、成渝及长江中游城市群空置率区间跨度持续收缩，京津冀城市群在空置率的区间跨度上仍是最大的，但城市间的市场差距正不断缩小。长三角各城市的空置率区间跨度有所提升，主要受部分城市新项目入市推高空置率影响。

3. 净吸纳量：二季度，大湾区城市群中，深圳甲级办公楼市场净吸纳量录得约13.2万平方米，贡献了所有城市中该指标的最高值，持续领跑全国市场；长三角七个主要城市甲级平均净吸纳量约为2.9万平方米，其中上海甲级市场录得约11.6万平方米；成渝及长江中游的主要城市二季度甲级平均净吸纳量在2.1万平方米。