睿见生机 生命科学企业出海攻略之亚太机遇新篇章

引言

去年3月28日，国产PD-1“四小龙之一”的君实生物与康联达生技举办签约仪式，宣布将设立合资公司在东南亚地区9个国家，对抗PD-1单抗药物特瑞普利单抗进行合作开发和商业化；而这一事实只是中国生命科学企业“出海”的浮光掠影。

近年来，越来越多的中国生命科学企业走上“出海”之路，寻找新的增长引擎、布局全球市场，拓展更广阔的发展空间。在这个波澜壮阔的征程中，“去哪里”无疑成为了企业决策的首要问题。

2023年，仲量联行发布了《房地产视角下的美国生命科学产业》报告，提供了登陆美国这一热门出海目的地的选址参鉴和产业指引；本文将聚焦亚太区生命科学市场，这一同样充满潜力的出海热土，为市场相关方厘清产业与投资机遇，也为生命科学企业的“去哪里”这一出海决策梳理出了关键考量要素。

点此登陆亚太区生命科学市场

睿见生机：亚太区生命科学产业五大关键洞察

01老龄人口激增，催生产业机遇

事实：亚太区人口占全球半数以上；预计到2025年——也就是明年，老龄人口（65岁及以上）将激增近5亿。

随着老龄人口的激增，医疗保健需求将持续攀升，这一人口结构变革正激发业界的高度关注与行动，势头日益强劲。

02投资表现稳健，吸引资本入局

事实：2023年前三季度亚太区生命科学领域的投资额已超越2022年全年，以实绩力证“生命科学领域投资热度不减”。

生命科学产业凭借强劲的租户需求、稳定的租金收入和相对较高的收益率，为投资者提供了稳健的投资渠道。仲量联行的调查显示，超过七成活跃于生命科学领域的投资者，预计将增加该领域的资产管理规模（Assets Under Management, AUM）。

03信息助力决策，“透明”与“公开”数据是诉求

事实：与更成熟的房地产资产类别相比，亚太地区的实验室与研发设施信息较为分散，尚缺乏可供查找和共享详尽数据的物业信息库；但近年来已经取得显著进展，相关方得以更精准地掌握主要生命科学产业集群的收益率和绩效指标。

数据利用已成为生命科学房地产成功的关键驱动力，帮助利益相关者全面洞悉市场动态，捕捉新兴机遇。

04合作化解挑战，因地制宜解决“供不应求”

事实：现阶段，亚太区生命科学房地产供不应求、且资本成本不断攀升；投资者与企业用户需要构建能够有效分担财务压力与降低潜在风险的合作模式。

企业正探索“售后返租”等战略，降低投资者的准入门槛，同时为企业用户释放资金。此外，“定制建造”和“资产改造”战略评估亦日益增多；然而，相关决策并非“一刀切”，需结合具体情况评估可行性。

05合力创造增长，集群加速产业成熟

事实：2022年，上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计2025年将突破万亿元；这与政府的产业目标息息相关——2025年建立起世界级生物制药集群。

集群对亚太区生命科学产业的发展至关重要，政府政策只是其中的一股“力”，人才招引、资金支持亦是打造产业集群的必要条件。

放眼亚太区，“生机”勃勃的相关集群何在？

2024年的报告中，我们关注了亚太区的10个生命科学产业集群，除了北京、上海、香港这三个国内知名的产业集群外，以下这些市场的产业生态完善、在地学术联系紧密、融资环境活跃、基础设施完善、政府扶持有力，是有志于拓展海外版图的生命科学企业可以重点考量的出海目的地。

对于志在开拓海外市场的生命科学企业而言，洞悉每个目标市场的房地产趋势、机遇和前景尤为关键。

• 选址是决策中的核心要素。过去，企业多倾向于城郊的产业和科技园区，而现在，城市化生命科学中心的趋势日益显著。员工越来越追求工作与生活的平衡，因此便捷的交通、完善的设施以及浓厚的社群氛围成为他们选择工作地点的重要考量；但不同市场之间的房地产供应情况大相径庭：在日本、韩国和新加坡等市场，专业生命科学空间的供应相对紧张；而像印度这样的新兴市场，生命科学空间已呈现供过于求态势。澳大利亚虽拥有大量生命科学空间，但是否位于理想位置却成问题。
  
  
• 资本成本在当下的出海决策中有着举足轻重的作用。随着产业的蓬勃发展，投资者和开发商愈发关注生命科学资产，推动了更多“售后返租”和“定制建造”项目的出现。通过此类合作模式，生命科学企业不仅可以降低初始投资成本，还能将资金更灵活地投向研发、创新和孵化等核心业务。
  
  
• 交付效率也是在出海过程中需要关注的重点。为了提高运营效率，许多生命科学企业开始与专业的设施管理和房地产服务提供商合作，将非核心业务交由专业人士处理。这种方法不仅有助于企业节约成本，还能确保业务运营的一致性、合规性和高质量。特别是在亚太区这样一个多元复杂的市场中，与专业团队合作显得尤为重要。

写在最后

中国生命科学企业在出海过程中势必将面临诸多挑战和机遇。要想在亚太地区的生命科学市场中脱颖而出，企业必须深入了解每个市场的房地产趋势和特点，制定出符合自身实际情况的选址和资本策略，并善于利用专业合作伙伴的力量，提高运营效率和质量，进而在全球舞台上展现出中国生命科学企业的强大实力和无限潜力。