以北京为切片，冷链仓储设施升级改造迫在眉睫

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1. 冷链物流属于服务社会民生的综合性行业，其中，冷链运输、冷链仓储和其他服务分别占比约40%、30%和30%。
2. 由于冷库投资建设成本为普通高标仓的2倍以上，冷库出租价格一般为干仓的1.8-3.5倍。
3. 目前北京冷链仓储市场存量以低标冷库为主，高标冷库仅占14%，提质升级已迫在眉睫。
4. 北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日增，针对租户定制化需求租金涨幅可达到2-3倍。
5. 北京高标冷库资源稀缺，八成为食品冷库，高标医药冷库极为稀少。

低标冷库并非全无可取之处。如：

• 对业主方来说：低标冷库投资成本较低；
• 对租户方来说：其较低的入驻门槛和简便的租赁手续可以灵活地满足来自北京市不同区域、不同类型的租户需求。

但是，为了妥善解决低标冷库中硬件设施设备陈旧老化，能耗高，安全隐患较多；缺乏专业管理人员导致运营效率低下等问题，其改造升级已势在必行。由国务院发布的《“十四五”冷链物流发展规划》中指出要关停不合规不合法冷库、逐步淘汰老旧高能耗冷库和制冷设施设备、推动农产品批发市场冷库改造等。自规划发布以来，拆除违建冷库、改造低标冷库已在北京各区有序开展。以通州区为例，今年以来，已停用28个不合规冷库；1个低标冷库目前正在升级改造进程中。在北京仓储用地供应持续紧张，高标冷库资源稀缺的情况下，预计低标冷库的升级改造需求将会持续增长。

高标干仓改造型冷库是物流园区针对租户定制化需求，把一部分干仓改造成医药冷链仓或食品冷链仓出租，按约原干仓两到三倍的价格收取租金。若园区不具备改造能力，也可由租户参照专业标准自行改造，在这种情况下，业主将仍按干仓价格收取租金。这类冷库分布较为零散，且受原干仓价格影响较大，所以各项目间存在明显价差，一般在3.5-5元/平方米左右。在制冷方式选择上，高标干仓改造型冷库一般采用氟利昂制冷系统，虽然价格相对较高，但与传统冷库使用的氨制冷系统相比，其使用寿命更长，运作更稳定，安全性大幅提升。

在当前高标冷库稀缺，低标冷库升级改造需要时间的背景下，北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日益增加。

• 对业主方来说：其改造面积相对较小，资金投入压力较低。并且有些由租户自行改造的冷库，在租户退租后，业主仍可按冷库价格重新出租获利。
• 对租户方来说：此类冷库租金比高标冷库更具价格优势。园区内干仓和冷库同时运营也能更好地满足一些大型电商类租户的混租需求。但因为改造流程因园区而异，受限于原干仓的建造形态， 此类仓库相比高标冷库，仍存在空间利用和管理问题。

因建造周期长，整体造价偏高，高标冷库租金相对较高，一般在5元/平方米左右。其中，由于医药冷库的特殊性，其建造设计、运营管理要比食品冷库更为严格。如国家药品监督管理局规定，医药冷库设计时要比普通冷库增设一台机组以供备用，避免冷库故障导致药品品质出现问题。此外，由于药品对温度和湿度的稳定性要求更高，医药冷库需另行配置特定的温湿度监测系统。基于上述因素，每平方米医药冷库租金一般比食品冷库高出2元左右。