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国内消费强劲, 零售物业是否会再成热点?

在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下,扩大国内需求,发挥消费的基础性作用愈发重要。

2021年 08月 25日

今年上半年,在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下,扩大国内需求,发挥消费的基础性作用就显得尤为重要。“清明”、“五一”、“端午”等3个小长假进一步释放了此前被压抑的消费潜能。作为商品消费和服务消费的重要载体,以购物中心及百货商场为代表的零售地产在提振消费市场和促进经济结构转型中发挥着不可替代的作用。国家统计局公布的数据显示,今年上半年社会消费品零售总额21.19万亿元,同比增长23%,两年平均增速为4.4%,印证着居民消费势头的持续增长。

自7月底开始,传播能力极强的“德尔塔”变异毒株让国内再度出现本土疫情,因此有业内人士认为,投资者对于零售地产的态度依然不会转趋乐观。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示:“实际上,除了中高风险地区和与之相关的跨省旅行受到影响之外,在全国大部分城市,由于精准防控措施越来越得力,人们的生产生活秩序并未受到明显影响。随着消费市场活力的持续恢复以及零售业主不断强化自身优势,挖掘业务新增长点,着力提升运营服务水平,投资者将会重新发现中国零售物业的投资价值。

运营门槛高、疫情冲击大, 投资者观望气氛浓

在过去一段时间,零售物业大宗交易的难度由多重原因所导致的。首先,在各类商业地产业态中,零售项目对业主方的运营能力有着极高的要求,从日常运营巡视和装修、保洁、背景音乐氛围塑造,到精心设计客流导向以增加消费者的驻留时间;从餐饮、药品、珠宝、化妆品等特种行业的品牌商户管理,到不同等级的定位和抓取消费,强烈的竞争环境和线上的冲击,零售地产项目的业主方需要在经营的过程中,持续进行市场分析,动态调整经营策略。也正因为如此,除了各大城市的地标性购物中心以外,坐落于大城市郊区和中小城市的购物中心,在商铺、品牌、设计、体验等等方面几乎不存在差异,同质化竞争严重。在认知到成功打造可持续营业额,客流和平稳的租售比,不断变化的“高门槛”之后,广大投资者不得不保持谨慎。

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此外,显而易见的原因就是电商和疫情对实体零售的双重冲击。

庞树东表示:“其实早在疫情爆发前的2019年底,由于宏观经济增速放缓、电商的迅猛发展导致实体店租赁需求萎缩等影响,部分零售物业就已经面临一定的压力。在这种情况下,新冠疫情进一步打乱了市场节奏,严重冲击了餐饮、娱乐、体验业态,虽然现在消费复苏的趋势已经愈发明显,但零售业态仍然处于‘洗牌期’和‘调整期’,尤其是目前又面临着新一轮疫情反弹,有着较少零售运营的投资者在此刻大多选择持观望态度也就不足为奇了。”

这一轮的洗牌会看到市场如何解决零售供应过多的难题,也同时会看到有强势的运营能力投资者巩固市场的地位和表现较弱的零售项目被取代。

大宗交易市场沉寂已久, 零售项目价值开始显现

近期,在经过了长期的沉寂之后,零售物业领域再度传出重磅交易:6月3日,全球另类资产投资管理巨头博枫资产(Brookfield)斥资约89亿人民币收购分布于上海、青岛、西安、重庆以及北京的共5座购物中心资产包。此后,平安人寿以467亿人民币收购凯德集团6家来福士资产组合的部分股权,涉及上海、北京、宁波、成都和杭州等地。

庞树东认为:“从近期的交易案例来看,投资者已经从拿地自建转而直接收购现有项目,这就是零售物业投资价值已经开始显现的例证,投资者收购的不仅仅是资产,而是资产带来的现金流,也是验证了市场走向长期资产管理的模式。”

不过,鉴于中国市场的复杂性,并非所有的零售物业项目都一定能帮助投资者实现增值的目标。“十四五”期间,虽然中国的城镇化速度将会放缓,但仍将继续作为中国经济高质量发展的动力源之一。农村和中小城市人口,尤其是年轻人将进一步向一二线城市流动。

庞树东解释道:“众所周知,客流是影响零售地产项目成败的关键因素,只有聚集了客流,品牌商户才能转变为营业额,产生持续性的租金收益。因此,我们判断,地处一线城市核心商圈,能够为消费者带来更沉浸式的全天候购物体验的项目将脱颖而出;而城市郊区和中小城市的项目则将会因为地理位置、品牌定位、运营能力、消费者购买力等因素的不同而出现分化。”

电商无法取代线下消费 “资产包”助投资者出手零售项目

随着国民经济持续稳定恢复,针对零星散发疫情的精细化防控措施愈发有效以及疫苗接种工作加快推进,可以预期的是,在“双循环”的新发展格局下,消费市场将会持续火热,2021年中国零售商业将会出现较为强劲的反弹。不过,也有业内人士担心,已经在疫情期间习惯“网购”的消费者更加依赖电商,导致零售地产的回暖周期将长于大部分行业。

然而,根据国家统计局发布的数据,今年上半年全国网上零售额为61133亿元,虽然再度录得高达23.2%的同比增长,但其占社会消费品零售总额的比重为23.7%。也就是说,线下实体零售在受疫情冲击中国零售市场中的体量仍然超过七成。

庞树东判断:“考虑到实体店铺所能带给消费者的场景沉浸、社交聚会,亲子玩乐等功能,电商不但无法真正取代线下消费,而且创新科技所带来的线上线下融合体验反而将会提升购物中心的吸引力。未来,国内外投资者必将持续关注购物中心、社区零售等投资机会在不稳定的市场中丰富自己的AUM配比减少风险,并更多地通过资产包的形式,将零售物业与办公楼等其他商业地产业态进行打包收购。尤其是在一线城市,涉及零售地产的大宗交易将会越来越活跃。”

联系 庞树东

中国区投资及资本市场部负责人

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